Preambulo único Medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad y emergencia residencial y para evitar abusos en el ámbito inmobiliario

I

El derecho a la vivienda se encuentra reconocido en el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), y ha sido definido por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (Comité DESC) como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad. Se establecen siete características fundamentales que toda vivienda debe tener para considerarse adecuada: seguridad jurídica de la tenencia; gastos soportables; habitabilidad; disponibilidad de servicios; asequibilidad; lugar; y adecuación cultural.

La vivienda forma parte del derecho a tener un nivel de vida adecuado que consagra el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. El Preámbulo de la propia Declaración considera que «el desconocimiento y el menosprecio de los derechos humanos han originado actos de barbarie ultrajantes para la conciencia de la humanidad», por lo que se torna «esencial que los derechos humanos sean protegidos por un régimen de derecho, a fin de que el hombre no se vea compelido al supremo recurso de la rebelión contra la tiranía y la opresión», y compromete a los pueblos de las Naciones Unidas que «han reafirmado en la Carta su fe en los derechos fundamentales del hombre, en la dignidad y el valor de la persona humana y en la igualdad de derechos de hombres y mujeres, y se han declarado resueltos a promover el progreso social y a elevar el nivel de vida dentro de un concepto más amplio de la libertad».

Los anteriores compromisos fueron incorporados a nuestro ordenamiento interno en la Constitución española. Así, el artículo 47 encuentra su posición sistemática en el capítulo de principios rectores de la política social y económica dentro del título de derechos y deberes fundamentales. En él, el constituyente configuró el disfrute de una vivienda digna y adecuada como un derecho de todas y todos los españoles que requiere de la intervención positiva de los poderes públicos para hacerlo efectivo. En tal sentido establece un triple mandato de políticas públicas y legislación ordinaria a las administraciones competentes: la promoción de las condiciones necesarias y el establecimiento de las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de toda la ciudadanía al disfrute de una vivienda digna y adecuada; la regulación de la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación; y la participación de la Comunitat en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Asimismo, el principio de igualdad se halla imbricado en el derecho a la vivienda, que, junto con la libertad, la justicia y el pluralismo político se revela en el artículo 1 de la Constitución española como uno de los valores superiores de nuestro ordenamiento jurídico.

A su vez, el artículo 33 de nuestra Carta Magna propugna la función social como elemento delimitador del contenido del derecho a la propiedad.

Por último, la Comunitat Valenciana, en el marco habilitante del artículo 148.1.3º de la Constitución española, asumió en exclusiva las competencias en materia de vivienda vía artículo 49.1.9º de su Estatuto de Autonomía, que a su vez dispone en su artículo 16 que «La Generalitat garantizará el derecho de acceso a una vivienda digna de los ciudadanos valencianos».

II

Al amparo de las anteriores normas y principios, la Generalitat aprobó la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana, la cual otorga a la vivienda la naturaleza de derecho subjetivo de la ciudadanía valenciana. En la misma se reconoce el derecho a disponer de una vivienda asequible, digna y adecuada, y su exigibilidad ante las administraciones públicas valencianas, habilitando, al mismo tiempo, mecanismos para la protección de los colectivos con mayor vulnerabilidad.

Por otro lado, el 14 de noviembre de 2016 se suscribió entre el Consejo General del Poder Judicial, la Generalitat y la Federación Valenciana de Municipios y Provincias el Convenio de colaboración sobre la detección de supuestos de vulnerabilidad con ocasión del lanzamiento de la vivienda familiar y medidas de carácter social, convenio que implicaba la clara voluntad de colaborar en materia de protección de la ciudadanía ante los procedimientos de desahucio y ejecuciones hipotecarias que se estaban provocando como consecuencia de la grave crisis económica. Esta situación de pérdida de la tenencia de la vivienda no se ha podido atajar pese a los múltiples esfuerzos realizados por todas las instituciones, razón por la cual se ha prorrogado el mencionado convenio en los años sucesivos. Actualmente se encuentra vigente hasta el 14 de noviembre de 2023.

Por su parte, en 2020 se dispone por primera vez de una estrategia operativa a largo plazo, el Plan Hábitat 2030, que, desde un análisis objetivo de la situación habitacional y un compromiso coherente con la magnitud de las necesidades que hay que atender, fija un horizonte realizable a diez años.

En el marco del mencionado Plan Hábitat 2030 y con el objetivo de garantizar el derecho subjetivo de la ciudadanía valenciana a disponer de una vivienda asequible, digna y adecuada, se adoptó el Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto. Con este mismo se aprobaron el Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas, y el Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del reglamento para la movilización de viviendas vacías y deshabitadas.

Todo el marco normativo citado evidencia la preocupación de los poderes públicos autonómicos por hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada y asegurar su asequibilidad. En este sentido, mantener un papel protector por parte de las Administraciones que garantice la dignidad y las condiciones materiales de vida de su ciudadanía pasa necesariamente por continuar regulando el derecho a la vivienda para garantizar su efectividad, especialmente cuando se encuentra amenazado, tal y como ocurre en una situación de crisis económica y social excepcional como la que estamos viviendo.

III

La grave crisis financiera global originada por las hipotecas subprime en Estados Unidos en 2006 tras el colapso del sistema inmobiliario comenzó a surtir efectos en la economía española a principios de 2008 y, con especial virulencia, en el año 2010, provocando la mayor recesión económica de la historia reciente de nuestro país. El hundimiento de la burbuja inmobiliaria tuvo numerosas ramificaciones en nuestra economía, entre las que se encuentran la crisis bancaria de 2013 y el incremento de los niveles de desempleo a máximos históricos. Las medidas de choque que siguieron -dos reformas laborales, recortes de derechos, subida del IVA y un plan de rescate y reestructuración bancaria- no hicieron sino aumentar en demasía el creciente descontento popular, que, motivado por las precarias condiciones económicas de la juventud y los sectores medios y bajos de la sociedad, se tradujo, entre otras cosas, en dos huelgas generales y en el auge de movimientos impugnatorios como el 15-M y de colectivos en defensa de los derechos sociales como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Además, otros factores como la drástica disminución del crédito a familias y pequeños empresarios y empresarias por parte de los bancos y las cajas de ahorros contribuyeron al agravamiento de la crisis.

Más en concreto en la Comunitat Valenciana, en los años comprendidos entre 1991 y 2010 se produce una atomización sin precedentes de la propiedad. Durante este periodo, se construyeron alrededor de 1.100.000 viviendas en el territorio y el acceso a las mismas por parte de las familias valencianas se produjo vía financiación privada de las entidades de crédito, sin que existiesen políticas de fomento por parte de las administraciones públicas de otras formas de tenencia de la vivienda.

El estallido de la burbuja inmobiliaria propició un proceso de reversión de esa atomización de la propiedad de la vivienda hacia la concentración de esta en manos de unos pocos grandes tenedores, que en su momento eran mayoritariamente entidades financieras. La acumulación de la propiedad en manos de estas entidades y la falta de regulación de esta problemática implicó una crisis de pérdida de la vivienda que afectó a miles de familias, con consecuencias sociales catastróficas.

Del mismo modo, comportó un rescate por parte del Estado a las entidades bancarias por un valor de 48 mil millones de euros según datos de Eurostat, y la creación del banco malo -la SAREB- para la gestión de los activos inmobiliarios tóxicos de estas entidades, que supusieron una aportación inicial de 200 mil inmuebles a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria.

Una vez consolidado este modelo de acumulación de la propiedad por desposesión, comenzó un proceso de venta masiva de estas viviendas de la SAREB y de algunas entidades financieras a diversos operadores, sobre todo fondos de inversión, en su mayoría de capital extranjero, que aprovecharon la coyuntura para hacerse con la propiedad de miles de inmuebles con fines especulativos. Estas operaciones han tenido como consecuencia la perpetuación de la mencionada crisis de pérdida de vivienda por parte de miles de familias, a lo que se suma una crisis de acceso a la vivienda provocado por el aumento desmesurado de los precios y la proliferación de viviendas vacías en todo el territorio valenciano. Según el INE, en 2011 existían más de medio millón de viviendas vacías en la Comunitat Valenciana.

La salida de la crisis se produjo a costa de un crecimiento de la desigualdad. Si bien en 2014 la economía española empezó a dar signos de recuperación, no se registraron los niveles previos a la crisis de algunas de las variables más importantes (como el desempleo) hasta varios años después. Aun así, la recuperación del sector inmobiliario que se produjo entre los años 2014 y 2019 volvió a estancarse con la pandemia de la COVID-19, y las proyecciones del INE de 2021 de formación de nuevos hogares en España auguran una nueva crisis del sector inmobiliario, cuando las consecuencias estructurales de la crisis de 2008 son aún una realidad todavía latente para la economía y las familias de nuestro país.

IV

A las ya poco esperanzadoras proyecciones que se planteaban en términos socioeconómicos tras la pandemia, cabe sumar las terribles consecuencias en todos los órdenes que ha originado la invasión de Ucrania por parte de Rusia a finales de febrero de 2022. La persistencia de este conflicto armado continúa tensionando el nivel general de precios, a través principalmente del gas natural, los carburantes y los alimentos. Se ha producido un aumento abrupto y generalizado de costes de las materias primas y de los bienes intermedios, cuyas consecuencias económicas se han traducido en un aumento de la tasa de inflación y una ralentización del ritmo de crecimiento.

La incertidumbre ligada a la duración de la guerra y a la persistencia de las presiones al alza sobre los precios ya está afectando al conjunto de la economía mundial, europea, española y valenciana. La renta disponible de los hogares valencianos, particularmente la de los más vulnerables, se está viendo damnificada por el contexto económico que estamos viviendo.

Los datos macroeconómicos recientes plasman a la perfección la tendencia inflacionista y consecuente pérdida del poder adquisitivo de la ciudadanía. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la inflación anual estimada del Índice de Precios al Consumo (IPC) en diciembre de 2022 fue del 5,8 %. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría un aumento en su tasa anual, situándose la tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente en el 6,9 %.

Además, como respuesta a esta realidad y con el objetivo de frenar la inflación, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tres tipos de interés clave en la eurozona -el principal de refinanciación, el marginal de crédito y la tasa de depósito- hasta el 3 % a fecha de febrero de 2023, rompiendo con la tendencia a la baja de los últimos 11 años y suponiendo la mayor subida de los tipos de la historia del BCE. Se prevé que el BCE continue subiendo los tipos, con una subida ya anunciada de medio punto adicional en marzo, por lo que esta tendencia al alza se extenderá en el tiempo, con sus correspondientes consecuencias socioeconómicas.

El encarecimiento del crédito que implica la adopción de esta medida excepcional tiene un impacto negativo inmediato en toda persona que tenga una hipoteca o que pretenda firmar una nueva. Más en concreto, los ciudadanos y ciudadanas con hipotecas variables tendrán que asumir un gasto anual adicional de hasta 3.100 euros. España es el segundo país de la Unión Europea con más hipotecas a tipo variable, de las cuales el 80 % se encuentran referenciadas al euríbor, que ha aumentado hasta casi el 35 % en este mes de enero de 2023.

Este hecho hace que nuestro país y su ciudadanía se encuentren especialmente afectados y afectadas por estas medidas del BCE.

Sin embargo, el sector inmobiliario presenta una marcada tendencia alcista en nuestro país, pese a la subida de los tipos de interés, el empeoramiento del contexto económico y la pronosticada recesión. La falta de oferta de vivienda producida por el encarecimiento de los costes de producción y agravada por el desabastecimiento de materiales provocados por los cuellos de botella a nivel global implica un continuado aumento de los precios de esta.

En este escenario de excepcional gravedad resulta necesario adoptar, de forma urgente, medidas para moderar la inflación y apoyar a los colectivos más vulnerables. A la ya existente emergencia residencial en la Comunitat Valenciana cabe sumar los efectos de los indicadores que se vienen exponiendo, en un sector ya inflacionario de por sí. Por tanto, ante un potencial colapso que provoque una crisis social de pérdida y falta de acceso a la vivienda, es necesario intervenir con herramientas capaces de controlar la situación y que protejan a las personas más vulnerables, para que la coyuntura socioeconómica no suponga un crecimiento aún más pronunciado de la desigualdad.

Por último, debemos resaltar que, según datos del Ministerio de Interior, entre el 11 de marzo y el 31 de diciembre de 2022 se ha tramitado y otorgado la protección temporal (que incluye permiso para trabajar y residir) a 253.906 personas ucranianas que huían de la guerra. La Comunitat Valenciana ha sido, con diferencia, la comunidad autónoma que más personas refugiadas ha acogido de todo el país, recibiendo en su territorio a más de 39.000 personas (equivalente al 0,8 % de sus habitantes). El aumento sobrevenido de la población en nuestro territorio supone necesariamente un aumento de la demanda de vivienda, agravando la situación del ya tensionado mercado inmobiliario. Las administraciones deben ser capaces de encontrar a estas personas refugiadas una solución habitacional estable y asequible a medio y largo plazo en la Comunitat Valenciana, habida cuenta de la inexistencia de un horizonte de solución del conflicto a corto plazo. Se torna así un deber de la Administración autonómica garantizar una solución habitacional estable que responda a este nuevo y sobrevenido reto, especialmente respecto de aquellas personas que han llegado a nuestro país sin recursos y en situación de gran vulnerabilidad.

V

Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), se produjeron 4.501 lanzamientos en la Comunitat Valenciana en 2020, y 6.182 en 2021, lo que representa un incremento, en tan solo un año, de un 373 % del total de lanzamientos producidos. De entre los mencionados lanzamientos, en 2020 se produjeron 1.620 casos por ejecuciones hipotecarias, y 2.192 en 2021, lo que supone a su vez un incremento del 353 %. Mayor magnitud tienen los lanzamientos ejecutados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): 2.765 casos en 2020 y 3.807 casos más en 2021, lo que de nuevo plasma un pronunciado incremento del 37%. Estos datos reflejan el drama social que se deriva de las mencionadas dinámicas especulativas en un contexto de emergencia residencial.

También se observó una dinámica de incremento en 2022. Según datos del CGPJ, el número total de lanzamientos practicados en la Comunitat Valenciana durante el primer trimestre de 2022 fue de 1.863, lo que supone un aumento de un 20 % respecto al mismo periodo del año 2021, cuando se registraron 1.553. Dentro de este incremento general, es especialmente llamativo el aumento en un 53,8 % respecto a 2021 de los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias, que ya suponen el 39,7 % del total. Sin embargo, la mayor parte de los lanzamientos en la Comunitat Valenciana en este primer trimestre siguen debiéndose al impago de alquileres, alcanzando la cifra de 1.054, es decir, el 56,5 %. Por último, señalar que en el último trimestre de 2022 la Comunitat Valenciana fue la tercera autonomía donde más certificaciones se realizaron por ejecución hipotecaria iniciadas e inscritas en los registros de la propiedad, un total de 767. Datos que confirman la consolidación de la problemática de emergencia habitacional en el la Comunitat Valenciana.

Paralelamente, la media de precios del alquiler de viviendas en la Comunitat Valenciana ha experimentado un incremento interanual del 166 % a fecha de diciembre de 2022, hasta alcanzar el máximo histórico de 10,05 euros el metro cuadrado al mes: casi el doble que hace siete años. Se está dando, de este modo, una clara tendencia alcista del mercado libre del alquiler prácticamente ininterrumpida desde enero de 2015, fecha en que el metro cuadrado de alquiler en la Comunitat se situaba en los 5,2 euros. La Comunitat Valenciana lidera con ello la subida de los precios de alquiler en el último año, por encima de comunidades autónomas como Baleares (165 %) o Madrid (14 %).

En relación con esta tendencia inflacionaria en el sector del alquiler de la Comunitat Valenciana, resulta muy significativo el Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere correspondiente al segundo trimestre de 2022, que mostró que nuestra capital, Valencia, es la ciudad europea donde el precio del alquiler de un apartamento ha subido más en el último año. La ciudad ha experimentado un incremento anual de los precios del 51,9 % y un aumento respecto al trimestre anterior del 14,3 %.

También resultan alarmantes las previsiones del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas, que indican que el precio del alquiler en España aumentará en un 50 % en los próximos 5 años. Prevén que se registre un incremento aún más acuciado en la ciudad de Valencia, en que los precios del alquiler subirán en un 77 % en el mismo periodo.

Entre las causas principales del aumento del precio del alquiler cabe destacar la escasez de vivienda pública, el insuficiente alquiler social, el auge de los pisos turísticos, y las prácticas especulativas de algunos grandes tenedores, contrarias a la función social de la vivienda. Esta burbuja de los precios de alquiler que se vive en toda la Comunitat Valenciana se ha convertido en un problema crucial para gran cantidad de personas que no pueden acceder a una vivienda a causa de los altos precios, y perjudica especialmente a la juventud, que en muchos casos destina al pago de la vivienda más de un 70 % de sus ingresos, según los datos del Observatorio de la Juventud del segundo trimestre de 2021, habida cuenta del contexto de precariedad del mercado laboral y los bajos salarios.

Con respecto al comportamiento general del mercado de la vivienda por efecto de la crisis económica, se constata la caída repentina que sufrió el crédito hipotecario y, correlativamente, el acceso a la vivienda en régimen de propiedad, pero también la constricción del mercado de alquiler. Con independencia de que el saneamiento del sector financiero permita recuperar la concesión de créditos hipotecarios para la compra de viviendas, parece claro que el acceso a la vivienda en régimen de alquiler -o cualquier otra forma de cesión del uso o tenencia legal- adquiere más relevancia en una situación desfavorable caracterizada por los precios de alquiler elevados y crecientes. En este sentido, se aprecia la necesidad de llevar a cabo medidas inmediatas para moderar estos precios a través del aumento general de la oferta de este tipo de vivienda y, en particular, en el ámbito de la vivienda de protección pública.

VI

El número de viviendas de protección pública autonómicas ha aumentado hasta alcanzar una cifra total de 14.165 viviendas en la actualidad, a las que se prevé incorporar otras 2.000 viviendas próximamente. Tan positiva evolución se ha logrado, principalmente, gracias a la compra mediante el derecho de tanteo y retracto de la Administración, los concursos y la adquisición directa por motivo de emergencia habitacional en las Áreas de necesidad de vivienda (ANHA). No obstante, las cifras siguen siendo insuficientes, ya que, a fecha de enero de 2023, hay 13.356 familias inscritas en el Registro de demandantes de vivienda pública de la Comunitat Valenciana, pendientes de poder acceder a la mayor brevedad posible a una vivienda digna, asequible y adecuada.

Las mencionadas 14.165 viviendas de protección públicas equivalen a un exiguo 0,7 % del total de viviendas existentes en la Comunitat Valenciana, incluso por debajo del 1,6 % estatal, ya de por sí insuficiente. Asimismo, los últimos datos en relación con las viviendas vacías en la Comunitat Valenciana, referidos a 2021, situaban este número en 86.137, lo que supone el 18,7 % del total de viviendas vacías del conjunto del Estado. De ellas, se calcula que unas 20.000 pueden estar en manos de grandes tenedores.

Todo ello pone de relieve el déficit acumulado de vivienda con precio asequible de que se dispone, y justifica la necesidad de adoptar medidas de choque inmediatas para hacer frente sin demora y con urgencia a la problemática descrita. La puesta en marcha de todas las herramientas que la Administración autonómica tiene a su disposición no resulta suficiente para dar solución habitacional a todas las personas que lo necesitan, por lo que, en esta situación de excepcional necesidad, resulta imperativo implicar a toda la sociedad en la tarea de garantizar el derecho a la vivienda, y especialmente a quienes más recursos tienen.

VII

Las personas y unidades de convivencia vulnerables se encuentran particularmente afectadas por las situaciones de emergencia residencial, que se ven agravadas por las circunstancias que les son propias: circunstancias de escasez tanto de recursos económicos como, generalmente, de conocimiento de sus derechos y herramientas de defensa. El desafortunado incremento sustancial de personas y unidades de convivencia vulnerables en la Comunitat Valenciana se ha producido a causa de la prolongación en el tiempo de la crisis generada por la pandemia, y se prevé que la situación empeore a causa de las consecuencias macroeconómicas de la Guerra de Ucrania. Todo ello justifica especialmente la urgente necesidad de implementar medidas legales de garantía del derecho a la vivienda de los colectivos vulnerables.

En la última Encuesta sobre Condiciones de Vida (ECV) disponible, correspondiente al año 2020, elaborada y publicada por el INE, el indicador agregado AROPE de riesgo de pobreza o exclusión social de la Unión Europea se situó en el 27,1 % para el total de la población de la Comunitat Valenciana, frente al 24,4 % del año anterior. Por sexo, los hombres presentan una menor tasa (24,9 %) que las mujeres (29,3 %), mientras los menores de 16 años presentan una tasa del 33,5 % (6,4 puntos superior al total).

La mayor tasa AROPE, de acuerdo con los resultados generados a través de los modelos de pequeñas áreas para 2020, se observa en la provincia de Alicante (31,8 %) mientras en las provincias de València y Castellón es inferior (24,5 % y 23,2 %, respectivamente). Por comarcas, los mayores valores corresponden a la Marina Alta (40,9 %), la Marina Baixa (39,6 %) y la Vega Baja (34,8 %), mientras los menores se dan en el Alto Mijares (20,0 %), l Alt Maestrat (19,0 %) y els Ports (un 18,9 %).

Según los datos ofrecidos por la ECV, el 21,7 % de la población residente en la Comunitat Valenciana está por debajo del umbral de riesgo de pobreza en 2020 -teniendo en cuenta los ingresos de 2019 y la distribución de los ingresos de los hogares de la Comunitat Valenciana-, 0,8 puntos más que el año anterior. Para los hombres, la tasa de riesgo de pobreza se sitúa en el 20,3 %, inferior al 23,1 % de las mujeres. Para el colectivo de menores de 16 años, la tasa se sitúa en el 29,0 %, esto es, 7,3 puntos superior a la del conjunto de la población.

En cuanto a la proporción de personas residentes en hogares con carencia material (proporción de personas que viven en hogares que carecen al menos de 3 conceptos de una lista de 9), de acuerdo con los datos de la ECV, fue del 20 % en 2020 para la población total de la Comunitat Valenciana, 8,1 puntos más que hace un año. Por su parte, la proporción de personas residentes en hogares con carencia material severa fue del 11,5 %, 6,7 puntos más que el año anterior. Por sexo, la tasa es menor para hombres (10,0 %) que para mujeres (12,9 %), mientras que para el colectivo de menores de 16 años la tasa es del (16,3 %).

VIII

La observación de la realidad de estos años permite comprender las carencias existentes en el marco del desarrollo normativo del derecho a la vivienda, así como la falta de herramientas de control e información de que adolece la Administración, especialmente en relación con las nuevas dinámicas que se producen en el seno del mercado inmobiliario desde la crisis de 2008. La difícil situación vivida esta última década se ha visto acentuada por la crisis de la COVID-19 y por las consecuencias de la Guerra de Ucrania, cuya suma configura un contexto actual de pérdida de poder adquisitivo y de inseguridad en el ámbito social, que requiere la adopción de medidas por parte del poder público para aportar certidumbre al conjunto de la población.

La urgencia de las medidas a que hace referencia este decreto ley resulta, pues, del análisis del contexto sobre el cual actúa. No solo ha quedado expuesta la escasa capacidad de las Administraciones públicas -en cuanto a patrimonio público de vivienda y recursos propios se refiere- para afrontar con celeridad las soluciones necesarias en materia de vivienda en la Comunitat Valenciana, sino que se pone igualmente de manifiesto, analizados los datos macroeconómicos resultantes de la guerra de Ucrania y los datos en materia de desahucios y subida de los precios del alquiler en nuestro territorio, la necesidad de establecer medidas urgentes que garanticen el acceso a una vivienda con permanencia en el tiempo y eviten o resuelvan las situaciones de emergencia y exclusión residencial.

La reciente legislación de urgencia promulgada por el Gobierno de España refleja claramente la gravedad de la situación y la voluntad del gobierno central de ofrecer soluciones a las numerosas situaciones de vulnerabilidad que se han acrecentado en la última década. La ley 1/2013 fue la primera de las medidas adoptada en esta línea, estableciendo una suspensión de los lanzamientos de viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables en procesos de ejecución hipotecaria. Pese a que, en su origen, esta medida tenía un carácter temporal y estaba enfocada en paliar las consecuencias de las crisis de 2008 y 2013, el Real decreto 6/2020 amplió su plazo de aplicación hasta 2024 tras la emergencia de la COVID-19.

El exponencial desarrollo que el mercado de alquiler ha experimentado en la última década llevó al gobierno a expandir la protección de los colectivos vulnerables en materia de vivienda más allá de las situaciones hipotecarias, adoptando una serie de medidas que tenían como principal objetivo la defensa de la figura del arrendador o arrendadora. En este sentido, se modifica gran parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos con el Real Decreto ley 7/2019, estableciéndose en su preámbulo que se pretende «garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda», por lo que «el Estado debe reforzar la cooperación con las administraciones territoriales» a fin de adoptar medidas para «mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia». Con tales objetivos en mente, y en el contexto de crisis que ha seguido a la pandemia de 2020, se estableció en el Real Decreto ley 11/2020 la suspensión de procedimientos de desahucio y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, en relación con los procedimientos de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario o arrendataria la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994. Ante la nueva coyuntura de crisis provocada por la Guerra de Ucrania, el plazo de vigencia de estas medidas se ha ampliado, por los Real Decreto ley 2/2022, 11/2022 y 20/2022 respectivamente, resultando de aplicación hasta el 30 de junio de 2023.

Más recientemente, ante el aumento de los precios y la agudización de la inflación provocada por la Guerra, el gobierno ha establecido una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, que no podrá exceder la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, cuyo valor de referencia actual es el 2 %. El plazo de aplicación de esta medida se ha ampliado recientemente hasta el 30 de junio de este año 2023 en el Real Decreto ley 20/2022.

No obstante, el actual marco normativo estatal en materia de vivienda, pese a su incuestionable ambición, no resulta suficiente para resolver la situación extrema que se sufre actualmente en este ámbito en la Comunitat Valenciana. Con el Proyecto de Ley estatal por el Derecho a la vivienda en tramitación parlamentaria y ciertas medidas estatales con finalización próxima, la respuesta urgente y consistente a la emergencia residencial que requiere nuestra comunidad autónoma debe producirse desde la competencia en materia de vivienda que asiste a nuestra autonomía.

Por ello, el presente decreto ley, manteniéndose alineado con los objetivos del Gobierno de España y con las líneas de actuación recogidas en el preámbulo del Real Decreto ley 7/2019 y de sus sucesores, desarrolla instrumentos compatibles y complementarios a los estatales, con el fin de reforzar y ampliar las herramientas de la Administración para garantizar el derecho a la vivienda del conjunto de la población, particularmente respecto de aquellos sectores vulnerables o en riesgo de exclusión residencial.

La finalidad de la norma es, por ende, garantizar el derecho a la vivienda del conjunto de la población valenciana y la formación de nuevos hogares en condiciones dignas y con un nivel de vida adecuado, para así evitar o resolver la emergencia residencial de las personas y unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad. Se regula igualmente con tal fin la actividad de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana, para poner así coto a la especulación y asegurar la función social de la vivienda, previniendo y sancionando conductas discriminatorias y antisociales en relación con la vivienda -particularmente el acoso inmobiliario-, a través de una mejor tipificación y de un régimen sancionador específico y de la regulación de las funciones y actuaciones de la inspección en materia de vivienda que velen por la eficacia de las normas de su ámbito. En definitiva, este decreto ley afronta sin demora los retos inmediatos que plantea la gravedad de la situación de la Comunitat Valenciana.

IX

La Generalitat debe garantizar el pleno cumplimiento de la función social de la vivienda. Para ello, se presenta como necesario establecer una regulación que garantice que la actuación de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana contribuya al cumplimiento de dicha función social de la vivienda. A su vez, estos grandes tenedores son personas propietarias de un elevado número de inmuebles, por lo que su gestión comporta una mayor responsabilidad para garantizar la función social de la vivienda.

Según estimaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el 15 % de la vivienda en España está en manos de grandes tenedores. Más en concreto, según datos de la Dirección General del Catastro, que pertenece al Ministerio de Hacienda, en 2021 había más de 36.632 grandes tenedores de viviendas en la Comunitat Valenciana. De estos, 31.607 eran titulares de entre 11 y 25 bienes; 3.303 lo eran de entre 26 y 50 bienes; y 1.722 eran titulares de más de 50 bienes. En relación con lo anterior, el catastro ofrece otra estadística, la de «altas en bienes inmuebles de uso residencial desde 2008», que aporta otro dato relevante: la mayor parte de las personas propietarias que inscriben más de ocho viviendas son personas jurídicas.

Con el fin de atajar con urgencia la grave problemática social que se viene describiendo, lo anterior obliga a un ejercicio de ponderación y reequilibrio de las relaciones sociales por parte del poder público, implementando una regulación que garantice tanto el derecho de todas y todos a la propiedad y la iniciativa privada para la obtención de beneficios en el marco de la economía de mercado, como el derecho de toda la ciudadanía a una vivienda digna, adecuada y en condiciones de asequibilidad e igualdad y no discriminación que se configura en el presente decreto ley, en el ámbito competencial autonómico, siguiendo siempre el mandato constitucional y los compromisos e instrumentos internacionales ratificados por nuestro país, así como la Estrategia Valenciana por la Igualdad de Trato, la No Discriminación y la Prevención de los Delitos de Odio.

En consecuencia, se hace necesario ordenar, en el ámbito de la Comunitat Valenciana, el contenido de esos derechos inherentes a la actividad de estos grandes tenedores de viviendas, de acuerdo con el interés general para impedir la especulación y su ejercicio antisocial, así como la imposición de obligaciones de acuerdo con su responsabilidad social y habida cuenta de la escasez de recursos públicos disponibles para dar solución a los problemas que traen causa del presente decreto ley.

Además, el presente decreto ley regula la figura del colectivo promotor, para dar un marco jurídico a aquellos grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana que con su actividad fomentan la construcción de viviendas de fácil acceso para la ciudadanía, estableciendo así una distinción entre las prácticas especulativas de algunos actores y las prácticas favorables a la función social de la vivienda de otros.

X

La seguridad jurídica en la tenencia de la vivienda también se ve a menudo amenazada por las dinámicas inflacionarias. El ánimo especulativo de algunos de los actores que operan en el mercado inmobiliario puede llegar a comportar, en ocasiones, conductas que atentan contra el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad que ampara a las personas que ocupan una vivienda, contra el derecho a acceder a una vivienda en régimen de igualdad y no discriminación, llegando en ocasiones a ser constitutivas de acoso inmobiliario, fraude, abuso, mala fe o ejercicio antisocial del derecho propio.

Dichas formas de operar, si bien en su mayoría se encuentran tipificados como delitos en el Código Penal o incluso constituyen ilícitos civiles, suelen quedar impunes en vía jurisdiccional, generalmente debido a la dificultad probatoria de la persona perjudicada, no existiendo hasta el momento ningún régimen sancionador que aborde estas conductas. No obstante, estos comportamientos antisociales relacionados con el derecho a la vivienda se suelen incrementar en contextos de tensión del mercado inmobiliario, lo que explica la pertinencia de regular esta cuestión de forma urgente.

El acoso inmobiliario fue tipificado de forma expresa en los artículos 172.1 y 173.1 del Código Penal mediante la reforma operada por la Ley orgánica 5/2010, constituidos como modalidades de los delitos de coacciones y contra la integridad moral, respectivamente.

Sin embargo, el tratamiento penal de estas prácticas presenta una serie de dificultades, bien por la criticable técnica legislativa utilizada para su tipificación, bien por la falta de concreción en materia interpretativa puesta de manifiesto por la jurisprudencia. Por ello, parece necesario repensar la respuesta legal ofrecida a esta problemática, siendo el marco administrativo sancionador una posibilidad ajustada a la realidad de estos comportamientos.

En primer lugar, y de acuerdo con el principio de intervención mínima (criterio inspirador de un derecho penal democrático), solo las conductas más graves de acoso inmobiliario serán enjuiciadas por la jurisdicción penal, quedando cierto vacío legislativo en supuestos de menor entidad, a los que tampoco puede ofrecer una respuesta adecuada la legislación civil.

Por ello, estaría justificado el establecimiento de un régimen sancionador intermedio, representado por el derecho administrativo, especialmente si se considera que, en ocasiones, esta referencia al principio de intervención mínima puede crear espacios de desprotección para la ciudadanía y de impunidad para la persona infractora.

De igual modo, también es posible considerar que el propio paso del sujeto por el sistema de justicia penal puede evidenciar la existencia de un desequilibrio de poder entre la persona acosada y quien lleva a cabo las prácticas ilícitas de presión inmobiliaria. Así, podría nombrarse, a modo de ejemplo, los costes económicos de la representación letrada, o la victimización derivada del proceso penal. Todo esto, además, en una posible situación de precariedad residencial o vulnerabilidad si las conductas de acoso inmobiliario tuvieron como resultado final la privación del legítimo disfrute de la vivienda.

Por consiguiente, otro argumento de peso para considerar la adecuación de desarrollar un marco administrativo sancionador son las razones de eficacia que se derivarían de este. Esto sería así gracias a la mayor celeridad que un régimen sancionador autonómico podría suministrar en este ámbito, no solo por la configuración de un procedimiento sancionador ad hoc, sino por la posibilidad de establecer medidas protectoras para garantizar que la persona acosada no vea afectado el disfrute del derecho a una vivienda digna.

XI

El artículo 86 de la Constitución española prevé la adopción de disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de decretos leyes en caso de extraordinaria y urgente necesidad. En la misma línea, el artículo 44.4 de nuestro Estatuto de Autonomía establece que el Consell, en casos de extraordinaria y urgente necesidad, podrá dictar disposiciones legislativas provisionales por medio de decretos leyes sometidos a debate y votación en Les Corts, atendiendo a lo que preceptúa el artículo 86 de la Constitución Española para los decretos leyes que pueda dictar el Gobierno de España. Por tanto, el decreto ley es un instrumento normativo constitucionalmente lícito que se encuentra a disposición del ejecutivo valenciano para dar respuesta a situaciones de extraordinaria y urgente necesidad como la que estamos viviendo.

Según asentada doctrina del Tribunal Constitucional (STC 6/1983, FJ 5; STC 11/2002, FJ 4; STC 137/2003, FJ3; STC 68/2007, FJ 10 y STC 137/2011, FJ7), el decreto ley se prevé para subvenir situaciones concretas que, por razones difíciles de prever, requieren una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido por la vía normal o por el procedimiento de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes. En definitiva, el Tribunal Constitucional entiende que este instrumento procede en «coyunturas económicas problemáticas» como las que estamos viviendo.

Como se viene exponiendo a lo largo del presente preámbulo, la falta de oferta de vivienda y el aumento desmesurado de sus precios, agravados por las consecuencias socioeconómicas de la imprevisible Guerra en Ucrania, implica un perjuicio dramático para toda la ciudadanía valenciana, especialmente para la más vulnerable, que necesita una respuesta sin demora a la situación de crisis residencial. El retraso que supondría la tramitación de una ley, aún por el trámite de urgencia, implicaría dejar desatendidas a miles de familias que necesitan un auxilio inmediato por parte de la administración, tornándose urgente adoptar este texto normativo a la mayor brevedad posible.

En este sentido, procede citar la STC 14/2020, en que el Tribunal determinó que se hallaba ante «una situación en la que un grupo de hogares y familias que carecen de vivienda en propiedad [..] destinan un porcentaje de ingresos elevado al pago del alquiler, sin oferta alternativa de vivienda suficiente o adecuada, debido a la ausencia de parques públicos de vivienda, y al incremento de los precios consecuencia de las ventajas que para los propietarios y propietarias genera el alquiler turístico, y que se ven por ello amenazadas de desahucio, a lo que se añade el problema de las deficiencias en materia de accesibilidad en muchas viviendas, agravado por el progresivo envejecimiento de la población. Es una situación acreditada de forma suficiente en este proceso y que reúne las características del art. 86.1 CE, que legitiman a un Gobierno para revertir o corregir con urgencia, más rápidamente que mediante la aprobación de una ley formal en el parlamento…» La situación que el presente decreto ley busca abordar reúne, en la misma línea que la citada sentencia, las características del artículo 86 de la Constitución, que legitiman al Consell para tramitar la presente normativa de urgencia.

La conexión que exige el Tribunal Constitucional entre la situación de urgencia sobrevenida y las medidas concretas adoptadas por el decreto ley (STC 29/1982, FJ3; STC 137/2003, FJ 4) resulta evidente en el caso que nos ocupa, puesto que el articulado que se desarrolla no busca sino dar una respuesta integral a la vulnerabilidad y emergencia habitacional que se vive en la Comunitat Valenciana, adoptando medidas para garantizar el derecho a la vivienda de las personas más vulnerables. Así, se adoptan medidas en materia de desahucios de viviendas, se desarrollan servicios públicos de apoyo a las personas afectadas por el desalojo de su vivienda habitual y se regula la actividad de los actores del mercado inmobiliario que más capacidad tienen de acentuar la situación. Además, en materia de vivienda, se prevén medidas de intervención de la Generalitat, se regula un régimen de colaboración entre administraciones y público-privado, se regula la inspección y se desarrolla un régimen sancionador para las conductas de acoso y discriminación inmobiliaria, que provocan o empeoran muchas de las situaciones de emergencia habitacional.

En esta línea, cabe recordar que dichas medidas no hacen sino asegurar, de la forma más inmediata posible, el cumplimiento efectivo del mandato constitucional del artículo 47 de nuestra Carta Magna, que como bien desarrolla la doctrina constitucional, «ha de informar la actuación de todos los poderes públicos, en el ejercicio de sus respectivas competencias, a fin de promover las condiciones necesarias para que todo español pueda disponer de una vivienda digna y adecuada» (STC 7/2010, FJ7). El planteamiento puntual de límites temporales al derecho de propiedad de algunos de los artículos se encuadra dentro del marco constitucional desarrollado por el Tribunal respecto de este derecho, tratándose de limitaciones que encajan en la función social del derecho de propiedad, que debe ser entendida «no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo» (STC 37/1987; FJ 2).

De este modo, la regulación llevada a cabo por el presente texto legal no puede entenderse como una afectación que haga desaparecer el derecho de propiedad, que lo convierta en otra cosa, o que lo haga irreconocible (STC 89/1994; FJ 5). El presente decreto ley se adecua igualmente a la reiterada jurisprudencia constitucional en materia de proporcionalidad, al contener únicamente las medidas que se consideran imprescindibles para la consecución de los objetivos previamente mencionados (STC 139/2016).

Recordemos también, tal y como se viene señalando, que el carácter urgente de las normativas en materia de vivienda dirigidas a colectivos vulnerables ha sido remarcado por la jurisprudencia más reciente del Tribunal Constitucional, así como las nefastas consecuencias que puede tener el retraso en el ofrecimiento de respuestas por parte de los poderes públicos (STC 93/2015, FJ9; STC 14/2020, FJ4).

Por otro lado, el Tribunal Constitucional ha indicado en reiteradas ocasiones (STC 61/2018, FJ4 b; STC 61/2018), la realización del juicio político o de oportunidad sobre la coyuntura y la motivación de la norma corresponde al Gobierno, apreciando el Consell la extraordinaria y urgente necesidad que ampara la adopción de esta norma.

Cabe finalmente señalar que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Constitución española, el presente decreto ley no afecta al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, ni a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos y ciudadanas en el Título I del texto constitucional, ni al régimen de las Comunidades Autónomas ni al derecho electoral general.

XII

El decreto ley se estructura en cuarenta y cinco artículos repartidos en siete títulos, contando el título preliminar, siete disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria, cuatro disposiciones finales y un anexo.

El título preliminar, que engloba los artículos 1 y 2, delimita el objeto y el ámbito de aplicación del decreto ley y establece la definición de las nociones que se manejan en el cuerpo de este, así como otras disposiciones generales necesarias para la seguridad jurídica y el buen sistema de la norma.

Entre esas definiciones, destaca la actualización del concepto de gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana para desencorsetarlo de las viviendas deshabitadas como único supuesto, lo cual no daba cumplida respuesta a la realidad actual ni a las necesidades sociales analizadas. Pasa a todas aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculte para determinar los usos a que se destinan, y las excluyan del mercado de venta, alquiler o derecho de superficie que cumplan los requisitos del artículo 15 de Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.

Del mismo modo, es novedosa la regulación del acoso inmobiliario, que el decreto ley define como toda acción u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generando un entorno material, social, personal o familiar hostil o humillante, especialmente si dicha conducta se realiza con intención de forzar a la persona ocupante a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el derecho que pudiere ampararle de uso y disfrute de dicha vivienda.

El desarrollo del concepto de acoso inmobiliario amplía lo previsto en el art. 28 c) de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana. Esta delimitación conceptual, necesaria como paso previo para desarrollar en el título correspondiente el régimen de infracciones, sanciones y procedimiento en materia de vivienda, responde a la necesidad de clarificar las conductas concretas que podrían suponer una vulneración del derecho a la vivienda de la persona que sufra estos ataques, especialmente en casos donde pueda apreciarse una situación de vulnerabilidad o emergencia residencial.

En este sentido, el proyecto incorpora un desarrollo del concepto de acoso inmobiliario, que recoge la posibilidad de apreciar como finalidad de la conducta la existencia de ánimo de lucro o fines especulativos por parte del sujeto activo de la persona infractora. Con esto, quiere ponerse de manifiesto una realidad contraria a la función social de la vivienda, como son los actos de perturbación del disfrute pacífico de la vivienda por parte de actores del mercado inmobiliario que, en el marco de procesos sociales de reconfiguración urbana como la gentrificación, realizan este tipo de comportamientos contrarios a la garantía del derecho a la vivienda.

En el desarrollo del concepto de acoso inmobiliario se ha tenido en cuenta la inclusión de este comportamiento como delito mediante la Ley orgánica 5/2010, de 22 de junio, de reforma del Código Penal. Concretamente, los supuestos más graves de acoso inmobiliario son castigados como delitos de coacciones o atentados contra la integridad moral, aspecto que se ha puesto de manifiesto en este decreto ley para no infringir la prohibición de doble sanción.

No obstante, la falta de concreción de estos preceptos, así como razones derivadas del principio de proporcionalidad, como son el carácter de último recurso del derecho penal, recomiendan la elaboración de un régimen sancionador que permita perseguir estas conductas desde instancias administrativas, siendo aquí una razón de importancia para justificar este recurso a la legislación autonómica la mayor eficacia que podría ofrecer este marco legal, no solo para perseguir y sancionar la infracción, sino también para ofrecer alternativas que repongan en el derecho a la vivienda a la persona acosada, especialmente en casos de vulnerabilidad.

Así, el título VII establece un régimen sancionador en materia de vivienda que incluye disposiciones comunes y obligaciones de actuación inmediata de la administración. Un capítulo I, de infracciones -artículos 32 a 35 -, que tipifica y concreta un amplio abanico de conductas de discriminación, acoso inmobiliario, fraude, abuso o mala fe y ejercicio antisocial del derecho a la propiedad de la vivienda sancionables conforme al capítulo II, de sanciones -artículos 36 a 40-, en el que además se establecen los criterios de ponderación de la punición de dichas conductas y se incorporan medidas complementarias y de inhabilitación. Por último, un capítulo III que ordena un procedimiento sancionador específico en materia de vivienda -artículos 41 a 45- conforme al procedimiento común de las administraciones públicas y que, en conjunto, establece un régimen sancionador integral que, sin duda, otorgará mayores niveles de eficacia a la normativa de protección del derecho a la vivienda.

El decreto ley establece, por tanto, una mejor tipificación y sanción de las conductas discriminatorias y antisociales para proteger el uso y disfrute pacífico de la vivienda por parte de toda la ciudadanía. Se busca así dar una respuesta en vía administrativa para disuadir y erradicar la existencia de estos comportamientos. Esta regulación será aplicable a todo tipo de persona física o jurídica, e incluso entidades sin personalidad, que lleve a cabo estas conductas en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana por sí o por medio de terceros.

Unido al anterior régimen sancionador, el título VI regula la inspección en materia de vivienda en la Comunitat Valenciana, lo que dotará de gran efectividad a la norma. Se acompaña de la disposición adicional tercera de este texto legal, que prevé que el Consell realice las actuaciones necesarias para la implementación de puestos de trabajo adscritos a la Conselleria competente en materia de vivienda a efectos de desarrollo de la función de inspección. Se determina su ámbito, funciones, facultades y deberes, determinando que el personal inspector poseerá en el ejercicio de sus funciones la condición de autoridad pública. En consonancia, se regulan una serie de deberes de colaboración con la labor inspectora de las personas titulares o gestoras de viviendas, así como en relación con la entrada en viviendas que revistan la condición de domicilio. Adicionalmente, se establecen una serie de infracciones en el régimen sancionador para cuando tal deber de colaboración no tenga lugar, considerando como infracciones las conductas que tengan que ver con una obstaculización de la labor inspectora, entre otras. Por último, se determina el contenido y características que tendrán las actas de inspección, y se establece que las comprobaciones inspectoras tendrán presunción de certeza.

La existencia de la inspección de la Generalitat en materia de vivienda ofrece herramientas a la administración para controlar la actividad inmobiliaria, velar por que no se produzcan situaciones de irregularidad o especulación, y coadyuva en una mejor y más eficaz aplicación de las políticas públicas de vivienda de la Generalitat.

El cuerpo central del decreto ley se dedica a atajar las situaciones sociales más graves y acuciantes en la materia mediante la implementación, en el título II, de medidas urgentes para casos de desalojos forzosos de viviendas sin alternativa residencial, desplegando una gran gama de servicios públicos de intermediación, apoyo y asistencia a las unidades de convivencia vulnerables o en situación de emergencia o exclusión residencial y creando un protocolo de actuación para la Unidad de Apoyo ante el Desahucio y de la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana.

Como complemento de las anteriores medidas, el decreto ley dispone una serie de actuaciones de intervención pública por parte de la Generalitat para salvaguardar los fines del decreto. Aquí destacan las posibilidades de cesión temporal obligatoria de viviendas propiedad de grandes tenedores de la Comunitat Valenciana o la expropiación forzosa de las viviendas de protección pública, como medidas extraordinarias para garantizar que las viviendas de las que disponen los grandes tenedores cumplen su función social.

A lo largo del título III se crea el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana, de carácter administrativo y autonómico, que se adscribe a la dirección general competente en materia de función social de la vivienda, y que tiene por objeto el control y seguimiento de las viviendas sitas en la Comunitat Valenciana que pertenezcan a grandes tenedores de vivienda.

Dicho registro se crea con el fin de limitar la opacidad de la actividad inmobiliaria de los grandes tenedores de vivienda de la Comunitat Valenciana, generando además un marco estadístico que permita, en un futuro próximo, seguir desarrollando políticas de vivienda eficientes.

En relación con el mismo, se regula el deber de comunicación de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana de información relativa a sus viviendas, así como el procedimiento de inscripción de los grandes tenedores en el registro, que se llevará a cabo de oficio por la dirección general competente, utilizando la información recogida en las mencionadas comunicaciones.

Por último, se incorpora un apartado relativo a la protección de datos de carácter personal, cuyo tratamiento se llevará a cabo con las debidas garantías establecidas por la normativa existente al respecto.

De acuerdo con el objeto de este decreto ley, el título I fija y amplía el concepto y la regulación del derecho a la vivienda y asegura su garantía en la Comunitat Valenciana, reconociendo la facultad de todas y todos de hacerlo valer tanto ante los órganos administrativos como judiciales.

En conexión con ello, se recoge y define el derecho a la igualdad y a la no discriminación en el acceso y ocupación de la vivienda, que también guarda vinculación con el concepto de acoso inmobiliario y el resto de las conductas discriminatorias y antisociales.

Siguiendo el esquema de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana, se ha considerado la existencia de una conexión entre dichos conceptos, como se evidencia de forma explícita en la graduación de las sanciones, pues se ha previsto la posibilidad de imponer la sanción en su mitad superior cuando en la infracción cometida medien motivos discriminatorios.

Sobre esta cuestión, cabe igualmente remarcar que se ha ampliado la definición contenida en la Ley 2/2017 de la Generalitat, al incluir una cláusula específica sobre los supuestos que podrían considerarse como motivos discriminatorios en el ámbito concreto del acceso y ocupación de la vivienda, destacando en este sentido, entre otros, la posibilidad de considerar la aporofobia o razones de identidad de género, de especial incidencia en los supuestos de acoso inmobiliario.

Por último, con el objetivo de fortalecer la protección del derecho a la vivienda y buscando ampliar el patrimonio público de vivienda, el título V establece un régimen de colaboración en materia de vivienda tanto de coordinación entre administraciones públicas como de colaboración público-privada.

Por todo ello, se procede a impulsar una regulación novedosa en materia de grandes tenedores sobre el acoso inmobiliario y otras conductas discriminatorias y antisociales en relación con el derecho a la vivienda, para garantizar el disfrute del derecho por parte de toda la ciudadanía valenciana, protegiendo a las personas más vulnerables en la situación excepcional que estamos viviendo a causa de la Guerra de Ucrania. Esta norma se propone como objetivos principales: regular la actividad de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana y establecer medidas que eviten las prácticas contrarias a la función social de la vivienda; crear un registro administrativo autonómico de grandes tenedores para el control y seguimiento de las viviendas sitas en la Comunitat Valenciana que pertenezcan a los mismos; crear un cuerpo de inspectores e inspectoras en materia de vivienda y determinar su funcionamiento, con el objeto de vigilar, controlar y comprobar la observancia y el cumplimiento de la normativa vigente en materia de vivienda, y en especial del derecho de la ciudadanía valenciana a disfrutar de una vivienda; proteger el ejercicio del derecho a una vivienda asequible, digna y adecuada, en condiciones de igualdad y no discriminación, mediante la tipificación de las conductas que crean obstáculos a dicho ejercicio; establecer medidas para corregir y sancionar, en su caso, las conductas que obstaculizan el ejercicio del derecho a una vivienda, y, en especial, el acoso inmobiliario; y se dispone un paquete de medidas urgentes específicas para actuar en situaciones de desahucio y en general de emergencia residencial de personas y unidades de convivencia vulnerables.

En mérito de lo cual, habiéndose recogido todos los informes preceptivos y en uso de la autorización conferida por el artículo 44.4 del Estatuto de Autonomía de la Comunitat Valenciana, a propuesta del vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, previa deliberación del Consell, en su reunión de 17 de febrero de 2023,

DECRETO