Articulo 68 Reglamento de la Ley 2/2016, del suelo

1. De acuerdo con lo establecido en las directrices de ordenación del territorio, el plan general deberá fundamentar sus previsiones de desarrollos de carácter residencial en un diagnóstico justificado de la necesidad de nuevas viviendas en el horizonte temporal establecido en su estrategia de actuación que, a tal efecto, deberá fundamentarse en las previsiones del ritmo de la evolución de las condiciones sociodemográficas y socioeconómicas de su ámbito de influencia.

En este sentido, el plan general deberá justificar los suelos urbanizables de carácter residencial que prevea. No se consideran en esta justificación los suelos urbanos y de núcleo rural.

2. Para justificar las necesidades residenciales del ayuntamiento y la capacidad residencial derivada de las edificabilidades asignadas por el plan a los diferentes sectores de suelo urbanizable propuestos, el plan general considerará, al menos, los siguientes datos de partida:

a) El plan general deberá establecer un horizonte temporal (Hp) para el desarrollo de sus previsiones. Salvo que justificadamente se establezca otro diferente, se considerará un horizonte de 16 años.

b) El plan general deberá cuantificar y analizar el parque actual de vivienda y su estado de ocupación, diferenciando:

1º. Parque de viviendas existente en el suelo urbano consolidado (PVE). En su documento del análisis del modelo de asentamiento poblacional, el plan deberá aportar los datos relativos al número de viviendas existente en las distintas clases y categorías de suelo, y en concreto, en el suelo urbano consolidado.

2º. El número de viviendas vacías (VB). Considerando como tal toda vivienda que permanece sin ser ocupada está disponible para la venta o alquiler o incluso abandonada (dato disponible en el IGE).

3º. El tamaño medio de la vivienda (tmV) en el momento de la redacción del plan (dato disponible en el IGE para cada ayuntamiento). En el caso de no justificarse otro dato se considerará una superficie media de 100 metros cuadrados edificables de uso residencial por cada vivienda.

c) Para la justificación de las necesidades de vivienda, el plan general tendrá en cuenta:

1º. La tasa anual de crecimiento de la población residente (TAP), en función del crecimiento vegetativo y del saldo migratorio del municipio (Dato disponible en el IGE para cada ayuntamiento). En caso de que no se justifique otro dato, se considerará la evolución de la población municipal en los últimos 16 años.

2º. El tamaño medio del hogar (tmH), en el momento de la redacción del plan (dato disponible en el IGE para cada ayuntamiento). En el caso de no justificarse otro dato, se considerará una ratio de 2,5 personas/vivienda.

3º. El porcentaje de vivienda de segunda residencia (VS). Dentro de la previsión de suelo para uso residencial el plan general podrá prever, a mayores de la resultante de las necesidades derivadas del incremento de la población, un porcentaje de vivienda de segunda residencia. Esta previsión no podrá ser superior al 20 % del número de viviendas nuevas necesarias (VNN), calculado de acuerdo con lo establecido en el apartado 3.c) de este artículo.

d) Estos datos, junto con el cálculo de la capacidad máxima residencial del plan general, se recogerán dentro de la memoria del mismo.

La totalidad de los extremos anteriores se basará en datos objetivos, empíricamente comprobables, obtenidos por procedimientos científicos de observación o análisis, cuyas fuentes de obtención y referencia de actualidad se harán constar en la memoria de manera expresa.

Podrán emplearse, a estos efectos, los datos publicados por el Instituto Gallego de Estadística (IGE) sin perjuicio de la posibilidad de que el ayuntamiento justifique la utilización de estudios más adecuados o actualizados al momento de la redacción del planeamiento.

e) Dentro de sus previsiones de crecimiento en suelo urbanizable a justificar, el plan general deberá considerar la superficie total edificable de uso residencial propuesta para los nuevos desarrollos residenciales en suelo urbanizable (SeURB), resultado de la aplicación de los coeficientes de edificabilidad residencial correspondientes sobre los sectores de suelo urbanizable residenciales propuestos.

Para el cálculo de esta superficie se estará a lo dispuesto en el cálculo de la capacidad máxima residencial del plan general en el artículo 67.4.

3. La justificación de los nuevos desarrollos residenciales en suelo urbanizable propuestos para permitir el crecimiento de la población se realizará comprobando que la superficie edificable total de uso residencial en ámbitos de suelo urbanizable propuesta por el plan general para permitir dicho crecimiento es menor o igual que la superficie edificable total de uso residencial necesaria en el ayuntamiento, calculada según sus características particulares, de acuerdo con la siguiente fórmula:

SeURBC ≤ SeRN

Siendo:

SeURBC = superficie edificable total de uso residencial en sectores de suelo urbanizable destinados a permitir el crecimiento de la población (m2 edificables de uso residencial), calculado según la fórmula establecida en el artículo 67.4, pero considerando sólo los sectores destinados al fin descrito.

SeRN= superficie edificable total de uso residencial necesaria en el ayuntamiento correspondiente (m2 edificables de uso residencial).

a) Se calculará la superficie de uso residencial necesaria para el ayuntamiento correspondiente de acuerdo con la siguiente fórmula:

SeRN = NRVN × tmV

Siendo:

SeRN = superficie de uso residencial necesaria en el ayuntamiento correspondiente (m2 edificables de uso residencial).

NRVN = necesidad real de vivienda nueva (viviendas).

tmV = tamaño medio de la vivienda (m2 edificables de uso residencial/vivienda) (dato del plan general, según IGE o similar).

b) Se calculará la necesidad real de vivienda nueva (NRVN) de acuerdo con la siguiente fórmula:

NRVN = VNN + VS - VB

Siendo:

NRVN = necesidad real de vivienda nueva (viviendas).

VNN = número de viviendas nuevas necesarias (viviendas).

VS = necesidad de vivienda de segunda residencia, calculada según el apartado f) de este número (viviendas).

VB = Número de viviendas vacías (viviendas) (dato del plan general, según IGE o similar).

c) El número de viviendas nuevas necesarias (VNN) se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula:

VNN = ∆P/tmH

Siendo:

VNN = número de viviendas nuevas necesarias (viviendas).

P = incremento de población (habitantes).

tmH = tamaño medio del hogar (habitantes/vivienda) (dato del plan general, según IGE o similar).

d) El incremento de la población (P) se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula:

∆P = TAP × HP

Siendo:

P = incremento de población (habitantes).

TAP = tasa de variación anual de la población residente (habitantes/año).

HP = horizonte del plan general (años).

e) La tasa de variación anual de la población residente (TAP) se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula:

TAP = (Pf - Pi)/T

Siendo:

TAP = la tasa anual de crecimiento de la población residente (habitantes/año).

Pi = número de habitantes en el año inicial del período temporal considerado (i) (habitantes) (dato del plan general, según IGE o similar).

Pf = número de habitantes en el año final del período temporal considerado (f) (habitantes) (dato del plan general, según IGE o similar).

T = período temporal considerado. De no justificarse otro, será de los últimos 16 años (años).

f) La necesidad de vivienda de segunda residencia (VS) se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula:

VS = % VNN

Siendo:

VS = necesidad de vivienda de segunda residencia.

% = tanto por ciento de vivienda de segunda residencia prevista por el plan general. No podrá ser superior al 20 % del número de viviendas nuevas necesarias.

VNN = viviendas nuevas necesarias calculadas en el apartado c) del número 3 de este artículo (viviendas).

4. En todo caso, el plan general podrá proponer los suelos urbanizables que considere necesarios para completar su estructura urbanística, con independencia de los establecidos por necesidades de crecimiento de la población, con las siguientes limitaciones:

a) En municipios con población igual o superior a 50.000 habitantes, el ayuntamiento podrá proponer desarrollos residenciales en suelo urbanizable para completar su estructura urbanística, siempre que el número total de viviendas propuestas en su conjunto no sea superior al 20 % del parque de viviendas existente en el suelo urbano consolidado en el momento de la redacción del plan general.

b) En el resto de municipios, el número total de viviendas propuestas en suelo urbanizable para completar su estructura urbanística no podrá ser superior al 10 % del parque de viviendas existente en el suelo urbano consolidado en el momento de la redacción del plan general.

c) A tal efecto, se justificará que:

nVPU ≤ % PVE

Siendo:

nVPU = número de viviendas propuestas por el plan general para el suelo urbanizable destinado a completar su estructura urbanística (viviendas).

% = el porcentaje máximo establecido en el apartado a) o b) del número 4 de este artículo, en función de la población del municipio en el momento de la redacción del plan.

PVE = parque de viviendas existente en el suelo urbano consolidado (viviendas) (dato del plan general. Análisis del modelo del asentamiento poblacional).

c.1) Se calculará el número de viviendas propuesto por el plan general para los nuevos desarrollos en suelo urbanizable destinados a completar su estructura urbanística (nVPU) de acuerdo con la siguiente fórmula:

nVPU = SeURBE/tmV

Siendo:

nVPU = el número de viviendas propuesto por el plan general para los nuevos desarrollos en suelo urbanizable destinado a completar su estructura urbanística (viviendas).

SeURBE = superficie edificable total de uso residencial en sectores de suelo urbanizable destinados a completar la estructura urbanística (m2 edificables de uso residencial), calculado según la fórmula establecida en el artículo 67.4, pero considerando sólo los sectores destinados al fin descrito.

tmV = tamaño medio de la vivienda (m2 edificables de uso residencial/vivienda) (dato del plan general, según IGE o similar).

5. En cualquiera caso, se potenciarán las propuestas que tengan por objeto la rehabilitación y reutilización del parque de viviendas existente, especialmente en aquellos ayuntamientos en los que los datos recabados según el apartado 2.b) del presente artículo, pongan de manifiesto la existencia de un elevado número de viviendas vacías.

6. Los objetivos del plan deben dar respuesta a las necesidades reales del municipio, partiendo de un análisis de la situación y proponiendo vías de desarrollo sostenibles que potencien la revalorización de lo existente frente a los nuevos crecimientos.