Articulo 348 Reglamento general de la Ley 2/2014, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca

1. Si un inmueble, o una parte de éste de acuerdo con el apartado 3 de este artículo, se encuentra en estado ruinoso, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, lo declarará, previa audiencia de las personas propietarias y de las residentes, salvo que una situación de peligro inminente lo impida.

2. Se declara el estado ruinoso de un inmueble o de una parte de éste, en los supuestos siguientes:

a) En el supuesto técnico, cuando los daños comportan la necesidad de una auténtica reconstrucción del inmueble porque los daños no son reparables técnicamente por los medios normales.

Se considera incluido en el supuesto técnico el caso que el inmueble presente un agotamiento generalizado de los elementos estructurales o de algunos de sus elementos estructurales fundamentales.

b) En el supuesto económico, cuando el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, en el caso de viviendas u otras de similares para otros usos, es superior al 50 % del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso.

El supuesto económico se acredita mediante una valoración de las obras a realizar para cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad aplicables a los edificios existentes, o con las condiciones de funcionalidad de los otros tipos de construcciones, así como una valoración del coste de construcción de nueva planta de un edificio de iguales dimensiones, usos y con cualidades análogas a la edificación existente. Estas valoraciones en ningún caso pueden tener en consideración el valor del suelo.

La valoración de las obras a realizar debe contenerse en un presupuesto por partidas, que debe incluir planos del edificio en los que se especificarán las obras necesarias para mantener la construcción, o la parte de esta construcción que resulte afectada, en las condiciones estructurales adecuadas para otorgar una licencia de rehabilitación del edificio para su adecuación estructural, de forma que queden garantizadas su estabilidad y su resistencia mecánica.

c) En el supuesto urbanístico, cuando es necesario ejecutar obras imprescindibles para asegurar la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas, no autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor.

En todo caso, se considera que hay supuesto urbanístico cuando el inmueble se encuentra en la situación de fuera de ordenación prevista en el artículo 68.2.a) de la LOUS, y las obras necesarias para mantenerlo en condiciones de estabilidad y seguridad de las personas y los bienes exceden las admitidas para las construcciones y edificaciones en esa situación de fuera de ordenación.

3. Sólo se puede declarar el estado ruinoso parcial de un inmueble en caso de construcciones complejas integradas por cuerpos funcionalmente y estructuralmente autónomos y separables que no constituyan una unidad material desde el punto de vista constructivo y arquitectónico.

4. La declaración de estado ruinoso comportará la obligación de las personas propietarias, en el plazo que se determine por el órgano competente que será como máximo de un año, de ejecutar las actuaciones fijadas por la administración. En caso de incumplimiento del plazo fijado, se procederá a la ejecución subsidiaria a cargo de la persona interesada.