Articulo 2 Medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad y emergencia residencial y para evitar abusos en el ámbito inmobiliario

Se establecen las siguientes definiciones:

2.1. Unidad de convivencia.

Se considerará unidad de convivencia a la persona o grupo de personas físicas que acredite residir de forma habitual y permanente en una misma vivienda, con independencia de que tengan o no relación legal de parentesco.

Asimismo, se considera que existe relación de parentesco y, en consecuencia, unidad de convivencia al grupo de personas que, conviviendo en un mismo domicilio, están unidas entre relación permanente análoga a la conyugal, por adopción, por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado, tutela, guarda o acogimiento.

Cada persona solo podrá formar parte de una unidad de convivencia, con excepción de las personas menores de edad a cargo que convivan con ambos progenitores en régimen de custodia compartida.

2.2. Vulnerabilidad residencial.

a) Se entenderá que en una unidad de convivencia concurre una situación de vulnerabilidad residencial cuando el conjunto de los ingresos de sus miembros no supere los siguientes importes del Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples, referido a doce pagas:

- 1 miembro: 15 IPREM

- 2 miembros: 2 IPREM

- 3 o más miembros: 25 IPREM

En caso de que alguno de los miembros de la unidad de convivencia tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de 4 veces el IPREM, referido a doce pagas.

En el caso de que alguno de los miembros de la unidad de convivencia sea una persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o diversidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con diversidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador o cuidadora, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de 5 veces el IPREM, referido a doce pagas.

b) Además, también se entenderá que en una unidad de convivencia se da una situación de vulnerabilidad residencial cuando en alguna de las personas que la integran concurra alguna de las circunstancias siguientes:

i. Haber sido desahuciadas, desalojadas o lanzadas de su vivienda habitual en los últimos cinco años.

ii. Haber formalizado cualquier acuerdo de compensación, dación de la vivienda habitual en pago de préstamos o créditos hipotecarios, o compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte de la persona prestataria de devolver el préstamo o crédito hipotecario.

iii. La vulnerabilidad o emergencia residencial de las personas ocupantes venga motivada por la falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1. Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas deshabitadas o sea susceptible de estar inscrita en él.

2. Que las personas ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes de la entrada en vigor de este decreto ley, siempre que dicha ocupación sin título fuese precedida por una situación de tenencia de título válido.

3. Que en los últimos dos años las personas ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública.

iv. Que el órgano competente en materia de función social de la vivienda emita informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de vulnerabilidad o emergencia residencial por parte de las personas ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.

v. Familia monoparental con hijos o hijas a su cargo.

vi. Jóvenes procedentes del sistema de protección de la infancia y de la adolescencia.

vii. Reunir la condición de personas asiladas, refugiadas, apátridas o acogidas al régimen de protección temporal u otros estatutos de protección subsidiaria.

viii. Sinhogarismo, solicitantes de asilo, personas migrantes vulnerables.

ix. Ser víctimas de violencia de género, de trata con fines de explotación sexual o de violencia sexual, o formar parte de unidades de convivencia con mujeres víctimas de violencia de género.

x. Personas o unidades de convivencia afectadas por situaciones catastróficas en los últimos cinco años.

xi. Personas exconvictas.

xii. Reunir otras condiciones de especial vulnerabilidad según valoración individual emitida por los servicios sociales o, en su caso, informe de otros órganos competentes por razón de la materia, en la que se atiendan y valoren las circunstancias personales que aconsejen la concesión del ofrecimiento de una propuesta de alquiler asequible, independientemente de la situación administrativa de la persona o unidad de convivencia en situación de vulnerabilidad.

2.3. Emergencia residencial, exclusión residencial y solución residencial.

a) Se entiende por situación de emergencia residencial la dificultad de una persona o unidad de convivencia para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, o el riesgo de pérdida de su vivienda habitual, siempre que las personas que integran la unidad de convivencia no sumen la titularidad de más de un 50 % de la propiedad de otra vivienda ubicada en territorio español.

b) Se entiende por situación de exclusión residencial aquella en la que se encuentra una persona o unidad de convivencia en situación de vulnerabilidad residencial para acceder a una vivienda en condiciones de mercado.

c) Se entiende por solución residencial aquella medida de alojamiento asequible, digna y adecuada, ya sea provisional o con vocación de permanencia, que evita o resuelve las situaciones de emergencia o de exclusión residencial de una persona o unidad de convivencia.

2.4. Fondo social de vivienda:

Se entenderá como Fondo Social de Vivienda la dotación temporal de vivienda de titularidad privada con el objetivo de ampliar y fortalecer el patrimonio público de vivienda asequible de la Generalitat.

2.5. Alquiler asequible.

Se entiende como alquiler asequible el ofrecimiento de una propuesta de contrato de arrendamiento, preferiblemente sobre la vivienda en la que reside la unidad de convivencia o en una vivienda adecuada dentro del mismo término municipal, con una propuesta de duración mínima de cinco años, si el arrendador o arrendadora física, o de siete años, si es persona jurídica, y cuya propuesta de renta se dé en condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero.

Se entiende por condiciones asequibles de alquiler aquellas que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando, la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer a la persona arrendataria, no debiendo superar con carácter general el 30 por ciento de los ingresos de la unidad de convivencia y en la que el resto de los términos de la propuesta se ajuste, como mínimo, a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.

2.6. Gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana:

Se consideran grandes tenedores de viviendas aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculten para determinar los usos a que se destinan, y las excluyan del mercado de venta, alquiler o derecho de superficie que cumplan los requisitos del artículo 15 de Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.

No se computarán a tales efectos las viviendas desocupadas en las que concurra alguno de los motivos para la desocupación que enumera el número 3 del artículo 15 de Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.

2.7. Promotores sociales

Tienen la condición de promotores sociales de viviendas:

i. La Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo, los ayuntamientos, las sociedades y patronatos municipales de viviendas, las cooperativas de viviendas, viviendas colaborativas en cesión de uso, y las entidades urbanísticas especiales.

ii. Los promotores y promotoras de viviendas y las entidades sin ánimo de lucro que llevan a cabo promociones de obra nueva o rehabilitación de viviendas que se orientan a incrementar la oferta de viviendas de protección pública de forma habitual, estable en el tiempo y concertada con la Administración Pública.

2.8. Acoso inmobiliario.

Se entiende por acoso inmobiliario toda acción u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generándole un entorno material, social, personal o familiar hostil o humillante, especialmente si dicha conducta se realiza con intención de forzar a la persona ocupante a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el derecho que pudiere ampararle de uso y disfrute de dicha vivienda.

Las conductas de acoso inmobiliario serán tipificables y sancionables de acuerdo con lo previsto por este decreto ley, siempre que no sean constitutivas de delito, especialmente de los delitos de coacciones, trato degradante o contra la integridad moral en el ámbito inmobiliario.

2.9. Infravivienda.

Aquella vivienda que no cumple los requisitos básicos de habitabilidad, dignidad y adecuación para la vida humana, por razones de insalubridad o inseguridad o por no constituir un inmueble destinado a vivienda. En todo caso, se entenderá que no reúnen dichas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de superficie, número, dimensión y características de las piezas habitables, las que presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación.

2.10 Vivienda sobreocupada.

Aquella vivienda que no cumple los requisitos básicos de habitabilidad, dignidad y adecuación para la vida y la convivencia humanas por sobrepasar los niveles máximos razonables de ocupación para los que fue concebida en función de su superficie útil y distribución. Se entenderá en todo caso que una vivienda está sobreocupada cuando la ocupación de superficie útil supere en más de un integrante de la unidad de convivencia por cada 10m².