Anexo 1 Reglamento de la Ley 2/2016, del suelo

1. Definiciones básicas.

a) Modelo territorial: plasmación de la estrategia de desarrollo urbanístico del plan general, materializada en la estructura general y orgánica del territorio objeto del planeamiento. Conforma la propuesta básica de desarrollo socio-urbanístico del municipio, así como de la estructura territorial propuesta por un plan general.

b) Clasificación: determinación con la cual el planeamiento establece un diferenciado régimen urbanístico del suelo, distinguiéndose las cuatro clases siguientes: suelo urbano, suelo de núcleo rural, suelo urbanizable y suelo rústico.

c) Categorización: determinación con la cual el planeamiento identifica diferentes tipos de regulación integrados en las clases de suelo, bien por especialidades en su régimen, bien por las características del suelo que justifican un régimen diversificado de aplicación.

Las categorías establecidas en el suelo urbano son suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado; en el suelo de núcleo rural suelo de núcleo rural tradicional y suelo de núcleo rural común, y en el suelo rústico, suelo rústico de protección ordinaria y suelo rústico de especial protección.

Dentro del suelo rústico de especial protección se distinguen las subcategorías de suelo rústico de especial protección agropecuaria, forestal, de las aguas, de costas, de infraestructuras, de espacios naturales, paisajística y patrimonial.

d) Calificación: determinación con la que el planeamiento establece un determinado uso, global o pormenorizado, una intensidad de uso o edificabilidad o, en su caso, unas condiciones de la edificación que definan el volumen edificable, y/o una determinada tipología edificatoria, para el suelo.

e) Ordenación general o estructural: conjunto de determinaciones que definen la estructura general y las directrices básicas constituyentes del modelo de desarrollo urbano y territorial adoptado por el planeamiento municipal y que comprenden los asentamientos de usos residenciales y productivos, el sistema general de infraestructuras de comunicaciones, el sistema general de infraestructuras de redes de servicios, el sistema general de espacios libres y zonas verdes y el sistema general de equipamientos, que satisfacen las demandas urbanas en el ámbito completo del municipio, así como el resto de las determinaciones establecidas en este reglamento para el ámbito municipal.

f) Ordenación detallada o pormenorizada: conjunto de determinaciones que definen detalladamente las condiciones de uso y edificación, así como las relativas al sistema local de infraestructuras de comunicaciones, el sistema local de infraestructuras de redes de servicios, el sistema local de espacios libres y zonas verdes y el sistema local de equipamientos, aplicables a una parcela o ámbito espacial de ordenación urbana concreto. La establece bien el planeamiento general bien el planeamiento de desarrollo, y comprende las determinaciones establecidas en este reglamento para dichos ámbitos.

g) Sector: ámbito de planeamiento para el establecimiento de la ordenación detallada en el suelo urbanizable.

h) Ámbito de suelo urbano no consolidado: ámbito de planeamiento para el establecimiento de la ordenación detallada en el suelo urbano no consolidado.

i) Área de reparto: superficie de suelo delimitada por el planeamiento, con la finalidad de que todos los propietarios de terrenos integrados en ese determinado ámbito territorial tengan derecho a un mismo aprovechamiento tipo. El plan podrá adscribir o no a cada área de reparto los sistemas generales que considere, a efectos de su gestión.

j) Zona de ordenación urbana: área que presenta un tejido urbano característico y diferenciado y que constituye el ámbito de aplicación de una determinada normativa urbanística u ordenanza.

2. Definiciones relativas al uso del suelo.

A los efectos de la asignación de usos establecida por el planeamiento urbanístico, se entiende por:

a) Uso global: uso genérico asignado por el plan general a un ámbito o sector, que corresponde a las actividades y sectores económicos básicos: residencial, terciario, industrial y dotacional.

El uso global es susceptible de ser desarrollado en usos pormenorizados por el propio plan general o por algún instrumento de planeamiento de desarrollo.

b) Uso pormenorizado: uso correspondiente a las diferentes tipologías en las que pueden desglosarse los usos globales, y que el plan general o los instrumentos de planeamiento que lo desarrollan asignan a una zona concreta.

c) Uso permitido: uso que se ajusta a las previsiones de la ordenación urbanística propuesta. Los usos permitidos podrán ser mayoritario o principal, complementarios o compatibles.

d) Uso mayoritario o principal: uso permitido que dispone de mayor superficie edificable computada en metros cuadrados de techo.

e) Usos complementarios: usos permitidos cuya implantación viene determinada, como demanda del uso principal y en una proporcionada relación con este, por exigencia de la normativa urbanística, sectorial o del propio planeamiento.

f) Usos compatibles: usos permitidos que el planeamiento considera que, en determinada proporción, pueden sustituir al principal sin que este pierda su carácter, es decir, que siga contando con la mayor superficie edificable.

g) Usos prohibidos: usos que sean contrarios a la ordenación urbanística propuesta.

h) Uso preexistente: el uso ya materializado en una parcela concreta o zona de ordenación urbana.

i) Uso característico: uso mayoritario de los integrados en una misma área de reparto, en un ámbito o en un sector. Será el considerado de referencia para el establecimiento de los coeficientes de homogeneización, a los efectos de la determinación del aprovechamiento tipo cuando corresponda.

3. Definición de los usos según sus características funcionales.

3.1. Se define como residencial aquel uso que se establece en edificios concebidos principalmente para vivienda, aún cuando contengan recintos donde se desarrolla una actividad económica, bien a través de una vivienda adaptada para el ejercicio de dicha actividad económica o bien en un recinto concebido expresamente para su ejercicio. Se distinguen, entre otros, los siguientes usos residenciales pormenorizados:

a) Unifamiliar: aquél que se conforma por una vivienda o agrupación de viviendas (adosadas, aisladas o en hilera) destinándose cada una a una sola unidad familiar, localizadas en una única parcela, con acceso independiente.

b) Colectivo: aquel que se conforma por dos o más viviendas en una única edificación, con accesos y elementos comunes a las viviendas.

c) Protegido: aquel que se conforma por viviendas, tanto colectivas como unifamiliares, sometidas a un régimen de protección pública calificado como tal por la administración competente.

3.2. Se define como terciario aquel uso que comprende las actividades destinadas al comercio, el turismo, el ocio o la prestación de servicios. Se distinguen, entre otros, los siguientes usos terciarios pormenorizados:

- Comercial: aquel que comprende las actividades destinadas al suministro de mercancías al público mediante la venta al por menor o a la prestación de servicios a particulares. Se distinguen las grandes superficies comerciales de las convencionales, en virtud de su normativa específica.

- Oficinas: aquel uso que comprende locales destinados a la prestación de servicios profesionales, financieros, de información y otros, sobre la base de la utilización y transmisión de información, bien a las empresas o bien a los particulares.

- Recreativo: aquel uso que comprende las actividades vinculadas al ocio y el esparcimiento en general.

- Hotelero: aquel que comprende las actividades destinadas a satisfacer el alojamiento temporal.

3.3. Se define cómo industrial aquel uso que comprende las actividades destinadas al almacenamiento, distribución, obtención, elaboración, transformación y reparación de productos. Se distinguen, entre otros, los siguientes usos industriales pormenorizados:

a) Productivo: aquel uso que comprende las actividades de producción de bienes propiamente dicha.

b) Almacenaje: aquel uso que comprende el depósito, custodia y distribución mayorista tanto de los bienes producidos como de las materias primas necesarias para realizar el proceso productivo.

c) Logístico: aquel uso que comprende las operaciones de distribución a gran escala de bienes producidos, situadas en áreas especializadas para este fin, asociadas a infraestructuras de transporte de largo recorrido.

3.4. Se define cómo dotacional aquel uso localizado en los sistemas de infraestructuras de comunicaciones, de espacios libres y zonas verdes, de equipamientos y de infraestructuras de redes de servicios, que comprende las instalaciones y servicios destinados a la satisfacción de las necesidades de los ciudadanos. Se distinguen, entre otros, los siguientes usos dotacionales pormenorizados:

a) Infraestructuras de comunicación: aquel uso que comprende el conjunto de infraestructuras destinadas a la conexión urbana y a la comunicación interurbana, tales como viario y aparcamientos, aeropuertos, ferrocarriles, carreteras, caminos e infraestructuras relacionadas con el transporte individual o colectivo.

1º. Viario: aquel que incluye el suelo necesario para asegurar un nivel adecuado de movilidad terrestre. Comprende las infraestructuras de transporte terrestre para cualquier modalidad de tránsito, como son las carreteras, los caminos, las calles, y los aparcamientos.

2º. Aeroportuario: aquel que identifica el suelo reservado en relación con la navegación aérea.

3º. Ferroviario: aquel que identifica el suelo reservado a la red ferroviaria, a las estaciones y a los espacios necesarios para garantizar el correcto transporte por ferrocarril. También forman parte de este sistema las zonas de servicio directamente relacionadas con el transporte de viajeros y viajeras.

4º. Fluvial: aquel que identifica el suelo reservado al transporte fluvial, así como los puertos deportivos fluviales y actividades directamente relacionadas.

5º. Portuario: aquel que identifica el suelo reservado en relación con la navegación y la señalización marítima.

b) Servicios urbanos: aquel que incluye el conjunto de redes, instalaciones y espacios asociados, destinados a la prestación de servicios urbanísticos, como son los de captación, almacenamiento, tratamiento y distribución de agua, saneamiento, depuración y reutilización de aguas residuales, recogida, depósito y tratamiento de residuos, suministro de gas, energía eléctrica, telecomunicaciones y demás servicios esenciales o de interés general.

c) Espacios libres y zonas verdes: aquel uso que comprende los espacios libres como plazas y áreas peatonales, y las zonas verdes como áreas de juego, jardines, paseos peatonales y parques.

1º. Plazas y áreas peatonales: espacios libres urbanos, caracterizados por estar preferentemente al aire libre, tener carácter peatonal, estar mayoritariamente pavimentados y destinarse a la estancia y convivencia social y ciudadana.

2º. Paseos peatonales: zonas verdes de desarrollo lineal y preferentemente arbolados, destinados al paseo y a la estancia de las personas.

3º. Áreas de juego: zonas verdes localizadas al aire libre y dotadas del mobiliario y características adecuadas para ser destinadas a juegos infantiles o deporte al aire libre.

4º. Parques y jardines: zonas verdes caracterizadas por estar al aire libre, tener carácter peatonal, estar mayoritariamente ajardinadas y destinarse a la estancia y convivencia social y ciudadana.

d) Equipamientos: aquel uso que comprende las diferentes actividades destinadas a satisfacer las necesidades de los ciudadanos, distinguiendo:

1º. Sanitario-asistencial: aquel que comprende las instalaciones y servicios sanitarios, de asistencia o bienestar social.

2º. Educativo: aquel que comprende las actividades destinadas a la formación intelectual: centros docentes y de enseñanza en todos sus niveles y para todas las materias objeto de enseñanza.

3º. Cultural: aquel que comprende las actividades de índole cultural como bibliotecas, museos, teatros, auditorios, aulas de la naturaleza y otros servicios de análoga finalidad.

4º. Deportivo: aquel uso que comprende las actividades destinadas a la práctica de deportes en recintos cerrados, tanto al aire libre como en el interior.

5º. Administrativo-institucional: aquel uso que comprende los edificios institucionales y dependencias administrativas, judiciales, diplomáticas y de análoga finalidad.

6º. Servicios públicos: aquel que comprende instalaciones relacionadas con servicios públicos como protección civil, seguridad ciudadana, cementerios, plazas de abastos y otros análogos.

7º. Dotacional múltiple: calificación genérica para reservas de suelo con destino a equipamientos a las que no se le asigne un uso específico en el momento de la gestión del instrumento de planeamiento, dejando su definición para un momento posterior.

3.5. Otros usos: aquellos que, a criterio del redactor, y de forma justificada, se podrán establecer según sus características funcionales específicas, en un segundo nivel de pormenorización.

4. Definiciones relativas a la edificabilidad y al aprovechamiento urbanístico.

a) Superficie edificable: superficie construible máxima en una parcela, ámbito, o sector, referida a los diferentes usos, expresada en metros cuadrados, resultante de aplicar a su superficie los índices de edificabilidad correspondientes.

b) Edificabilidad o índice de edificabilidad bruta: límite máximo de edificabilidad para cada uso, expresado en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo, aplicable en una parcela, ámbito o sector.

c) Edificabilidad o índice de edificabilidad neta: límite máximo de edificabilidad para cada uso, expresado en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo, aplicable sobre la superficie neta edificable.

d) Aprovechamiento tipo: edificabilidad unitaria ponderada en función de los distintos valores de repercusión del suelo de los usos característicos de la correspondiente área de reparto.

e) Aprovechamiento general: aprovechamiento del área de reparto resultado del cociente entre el aprovechamiento lucrativo total de la misma y la superficie total del área, incluidos los terrenos de los sistemas generales adscritos a ella y excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas que no hubieran sido obtenidos por expropiación anticipada en ejecución del plan, ya existentes en el momento de aprobación de aquel, y cuya superficie se mantenga.

5. Definiciones sobre la parcela o finca.

a) Parcela o finca: unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o en el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso, o solo uso, urbanístico independiente.

b) Solar: superficie de suelo urbano legalmente dividida y apta para la edificación que reúne las condiciones y los requisitos legalmente establecidos.

c) Superficie bruta: superficie completa de una parcela que resulte de su medición real mediante levantamiento topográfico.

d) Superficie neta: superficie de la parcela resultante de deducir de la superficie bruta la correspondiente a los suelos destinados a uso y dominio públicos (cesiones).

e) Cesión: parte de un ámbito o parcela bruta que pasa a ser pública como condición previa al ejercicio de las facultades urbanísticas atribuidas a dicho ámbito o parcela por el planeamiento.

f) Alineación: línea señalada por los instrumentos de planeamiento urbanístico que establece la separación de las parcelas edificables con respecto a la red viaria o al sistema de espacios libres y zonas verdes públicos.

g) Línea de edificación: línea de intersección del plano de fachada de la edificación con el terreno.

h) Ancho de vía: distancia más corta entre las alineaciones que delimitan un viario.

i) Eje de la vía: línea imaginaria equidistante de las alineaciones que la definen.

j) Parcela mínima: la menor dimensión en superficie que debe tener una parcela para que se puedan autorizar sobre ella la edificabilidad y los usos permitidos por el planeamiento urbanístico.

k) Linderos o lindes: líneas perimetrales que establecen los límites de una parcela; se distingue entre lindero frontal, laterales y trasero. En parcelas con más de un lindero frontal, serán laterales los restantes.

l) Lindero frontal o frente de parcela: el lindero que delimita la parcela en su contacto con las vías públicas. En las parcelas urbanas, coincide con la alineación oficial.

6. Definiciones sobre la posición de la edificación.

a) Ocupación de parcela: porcentaje máximo de la parcela que puede ser ocupada por la edificación, en cualquiera de sus plantas sobre o bajo rasante, incluidos sus cuerpos volados, cerrados o abiertos, referida a la superficie neta de la misma.

b) Retranqueo: separación mínima de las líneas de la edificación a los linderos de la parcela, medida perpendicularmente a ellos. Se distinguen retranqueo frontal, lateral y trasero, segundo el lindero del que se trate.

c) Fondo edificable: dimensión lineal máxima que puede alcanzar la profundidad de una edificación, medida perpendicularmente a la alineación del vial o a la de la fachada que se adopten como referencia.

d) Separación entre edificaciones: distancia más corta entre las líneas de edificación de dos edificaciones próximas.

e) Plano de fachada: plano vertical tangente a los elementos más exteriores del cerramiento de las edificaciones, exceptuando balcones, balconadas, miradores, galerías, terrazas, vuelos y cuerpos volados autorizados. A los efectos de delimitación de la edificación, se consideran los correspondientes tanto a las fachadas principales como a las medianeras.

7. Definiciones sobre el volumen y la forma de la edificación.

- Rasante: cota que determina la elevación de una alineación o línea de edificación en cada punto del territorio. Se distingue entre rasante natural del terreno, rasante de vía (eje de la calzada) o de acera, que pueden ser existentes o proyectadas.

- Cota de referencia o de origen: rasante del punto que el planeamiento define para una alineación o línea de edificación como origen de la medición de los diversos criterios de medir las alturas de la edificación.

- Altura de coronación o del edificio: distancia vertical entre la cota de referencia y la línea de cubierta más alta de la edificación.

- Altura de cornisa: distancia vertical entre la cota de referencia y la intersección entre el plano que constituye la cara superior de la cubierta y el plano vertical correspondiente a la cara exterior de la fachada.

- Altura de planta: distancia vertical entre las caras superiores de dos forjados consecutivos.

- Altura libre de planta: distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior terminada del techo o falso techo de la misma planta.

- Bajo cubierta: volumen delimitado por el forjado que forma el techo de la última planta y los planos inclinados de cubierta, susceptible de ser ocupado o habitado.

- Volumen de la edificación: espacio delimitado por los paramentos exteriores de una construcción, edificación o instalación, independientemente de que su interior pueda estar vinculado a un uso determinado o sea un espacio no utilizable.

No computarán como aumento de volumen:

1º. Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que ya estén cubiertos y cerrados por tres orientaciones, que no se realicen con elementos opacos o de fábrica.

2º. La instalación de toldos sobre lo terreno, las terrazas o en fachadas, cuando se realice mediante estructuras ligeras desmontables y sin cierres laterales.

3º. Cuando quede suficientemente acreditada su necesidad, y con la menor incidencia posible:

- La ejecución de obras e instalaciones tendentes a la adecuación a la normativa de accesibilidad, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios.

- Las obras e instalaciones que garanticen el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa sismorresistente y de protección contra incendios.

- Las actuaciones necesarias para el cumplimiento de los requisitos básicos relacionados en la normativa vigente en materia de ordenación de la edificación.

- Las actuaciones de mejora de la envolvente que se realicen para reducir la demanda energética en edificaciones existentes en el momento de la entrada en vigor de la Ley 2/2016, de 10 de febrero.

- Cuerpos volados o vuelos: cuerpos cerrados o abiertos de la edificación que, en plantas altas, sobresalen de los planos de fachada susceptibles de ser ocupados o habitados.

- Elementos salientes: elementos constructivos e instalaciones que sobresalen de los planos que delimitan el volumen de la edificación y no son susceptibles de ser ocupados o habitados.

- Pendiente de cubierta: inclinación que forma el plano de cubierta con la horizontal, medida en ángulos sexagesimales o en porcentaje.

- Sótano: planta de la edificación, situada por debajo de otra planta, en la que la cara inferior del forjado que forma su techo queda por debajo del nivel de la rasante en cualquier punto de sus fachadas, excluyendo el punto en el que se sitúe el acceso cuando el uso del mismo sea aparcamiento, y siempre que su frente no ocupe más del 50 % de la fachada, ni más de 6 metros, admitiéndose esta excepción únicamente en una de las fachadas del edificio.

- Semisótano: planta de la edificación ubicada por debajo de la planta baja, en la que la distancia vertical desde la cara superior del forjado que forma su techo hasta el nivel de rasante es igual o inferior a 1 metro en cualquier punto de sus fachadas, excluyendo el punto en el que se sitúe el acceso cuando el uso del mismo sea aparcamiento, y siempre que su frente no ocupe más del 50 % de la fachada, ni más de 6 metros, admitiéndose esta excepción únicamente en una de las fachadas del edificio.

Cuando dicha distancia exceda de 1 metro, se considerará planta baja.

- Planta baja: planta de la edificación donde la distancia vertical entre la cara superior de su forjado de suelo y el nivel de la rasante ubicada por debajo de aquel no excede de 1 metro, sin perjuicio de lo dispuesto en el punto anterior.

Cuando dicha distancia exceda de 1 metro, se considerará planta piso o alta.

- Planta piso o alta: cada una de las plantas ubicadas por encima de la planta baja.

8. Definiciones sobre la tipología de la edificación.

a) Edificación exenta o aislada: aquella cuyos paramentos no colindan con ninguna otra edificación.

b) Edificación adosada: aquella cuyos paramentos colindan con alguna otra edificación.

c) Edificación auxiliar: aquella vinculada a otra edificación ubicada en la misma parcela que no puede ser segregada ni utilizada independientemente de aquella por terceros.

9. Definiciones sobre intervenciones en la edificación.

a) Obras menores: aquellas obras de técnica simple y escasa entidad constructiva y económica, que no supongan alteración del volumen, del uso, de las instalaciones y de los servicios de uso común o del número de viviendas y locales, ni afecten al diseño exterior, a la cimentación, a la estructura o a las condiciones de habitabilidad o seguridad de los edificios o instalaciones de toda clase.

b) Obras de mantenimiento: actividades cotidianas, continuas o periódicas, de escasa complejidad técnica realizadas sobre el soporte material del inmueble para que se mantengan sus características, funcionalidad y longevidad, sin que se produzca ninguna sustitución o introducción de nuevos elementos.

c) Obras de conservación: medidas y acciones dirigidas a que los inmuebles conserven sus características y sus elementos en adecuadas condiciones, que no afecten a su funcionalidad, a sus características formales o a su soporte estructural, por lo que no supondrán la sustitución o la alteración de sus principales elementos estructurales o de diseño.

d) Obras de rehabilitación: acciones y medidas que tengan por objeto permitir la recuperación de un uso original perdido o la implantación de un nuevo uso compatible con el inmueble.

e) Obras de reforma: intervenciones que, pudiendo realizarse dentro y/o fuera de una edificación, conllevan la sustitución o transformación de materiales, elementos o partes de los mismos, alterando o no su estructura y volumetría.

f) Obras de reconstrucción: acción destinada a completar un estado previo del inmueble arruinado utilizando como base partes originales de este cuya autenticidad pueda acreditarse.

g) Obras de demolición: acciones destinadas al derribo o desaparición total o parcial de una construcción existente por cualquier causa. No tendrá la consideración de demolición parcial el derribo de los elementos estrictamente necesarios para realizar las actuaciones de conservación, rehabilitación, reforma y reconstrucción, siempre que se realicen simultáneamente en el mismo proyecto de obra.