Otras valoraciones en la expropiación forzosa

Obligaciones, acciones, cuotas y demás modalidades de participación en el capital o en los beneficios de empresas mercantiles

El artículo 40 de la Ley de Expropiación Forzosa establece que se valorarán en atención a la media aritmética que resulte de aplicar los siguientes criterios valorativos:

«1) La cotización media en el año anterior a la fecha de apertura del expediente.

2) La capitalización al tipo de interés legal del beneficio promedio de la Empresa en los tres ejercicios sociales anteriores.

3) El valor teórico de los títulos objeto de expropiación. Se entenderá por valor teórico la diferencia entre activo real y pasivo exigible en el último balance aprobado».

Concesiones administrativas

La valoración de las concesiones administrativas se regula en la LEF, en su artículo 41, donde dispone que para determinar el justiprecio de las concesiones administrativas, se estará a las normas de valoración en caso de expropiación o de rescate que pueda contener la legislación especial y, en su defecto, se atenderá a las siguientes reglas: 

«Primera. Cuando se trate de concesiones perpetuas de bienes de dominio público que tengan establecido un canon concesional, se evaluará la concesión a tenor del artículo treinta y nueve, descontándose de la cantidad que resulte el importe capitalizado al interés legal del canon concesional.

Segunda. Cuando se trate de concesiones de servicios público o de concesiones mineras otorgadas en fecha anterior a tres años, el precio se establecerá por el importe capitalizado al interés legal de los rendimientos líquidos de la concesión en los tres últimos años, teniendo en cuenta, en su caso, el plazo de reversión. Sin embargo, en ningún caso el precio podrá ser inferior al valor material de las instalaciones de que disponga la concesión y que estén afectas a la misma, teniendo en cuenta, en el caso de concesiones temporales, el valor de amortización de estas instalaciones, considerando el plazo que resta para la reversión.

Tercera. En las concesiones a que se refiere el número anterior, que llevasen menos de tres años establecidas o que no estuviesen en funcionamiento por estar todavía dentro del plazo de instalación, la determinación del precio se ajustará a las normas del artículo cuarenta y tres».

A TENER EN CUENTA. En la actualidad, el artículo 39 de la LEF al que se hace referencia se encuentra derogado, por lo cual, el artículo 41.1.1.ª no resulta de aplicación. Además, cabe destacar que en nuestro ordenamiento jurídico se rechazan las concesiones perpetuas. 

Continúa el artículo 41 en su punto segundo aclarando que las citadas reglas serán de aplicación para la expropiación de concesiones de minas de minerales especiales de interés militar y de minerales radiactivos, salvo en lo relativo, en cuanto a estos últimos, a las indemnizaciones y premios por descubrimiento establecidos en la legislación especial.

CUESTIÓN

¿Pueden aplicarse las reglas del artículo 41 de la LEF a concesiones que lleven menos de tres años establecidas?

El propio artículo 41.1 en su apartado tercero recoge que cuando las concesiones lleven menos de tres años establecidas, o no están en funcionamiento por encontrarse dentro del plazo de instalación, la determinación del precio se ajustará al artículo 43LEF (que recoge la posibilidad de llevar a cabo la tasación aplicando los criterios estimativos que se consideren más adecuados).

Por su parte, el TRLSRU y el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo también se pronuncian sobre la valoración de las concesiones administrativas en sus artículos 35.4 y 6.6, respectivamente, remitiéndose a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos. Subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

La sentencia del Tribunal Supremo, rec. 4039/2013, de 6 de octubre de 2015, ECLI:ES:TS:2015:4103 lleva a cabo una aclaración sobre el artículo 41 de la LEF como sigue a continuación:

«(...) el precepto expropiatorio hace una salvedad en favor de la normativa especial de valoración de concesiones, para cuando su legislación especial no establezca normas específicas de valoración. En este sentido se dispone en el párrafo primero del mencionado precepto expropiatorio que se aplicaran las reglas que se contienen en los restantes párrafos del precepto cuando la concesiones administrativas "no contenga normas de valoración en casos de expropiación o de rescate"; lo que comporta que cuando exista esa normativa especial, no procede la aplicación del precepto sino la normativa específica». En la citada sentencia se especifica también que, si hablamos de valoración de concesiones mineras, estaríamos ante «una concesión que no tiene normativa específica de valoración en caso de expropiación o rescate, de ahí que los Tribunales, acorde a lo establecido en el mencionado precepto, se atengan a lo establecido en el precepto de la Ley de Expropiación».

CUESTIÓN

Dentro de la indemnización por la expropiación forzosa de una concesión administrativa, ¿cabe incluir las indemnizaciones por despido que traigan causa en dicha expropiación?

Sí, cabe la indemnización como consecuencia de la extinción de todos los contratos laborales asociados a la explotación, a resultas de la expropiación de la concesión. Hay que tener en cuenta que la jurisprudencia considera la expropiación forzosa de la concesión como supuestos de despido por causas objetivas o de fuerza mayor previstos legalmente. Así, por ejemplo, la STS, rec. 4039/2013, de 6 de octubre de 2015, ECLI:ES:TS:2015:4103 recoge lo siguiente:

«No en vano, la STS 3ª 4ª, de 25 de noviembre de 2008, RC 117/2006 , habría puesto de relieve que el rescate de una concesión (y con mayor motivo una expropiación pura y dura) constituye motivo de "fuerza mayor" (léase: acontecimiento externo y ajeno al círculo o poder de decisión de la empresa, de carácter imprevisible o inevitable) susceptible de traer al caso los supuestos de extinción de la relación laboral por causas objetivas a los que nos hemos venido refiriendo».

Derechos reales

Para adentrarnos en el estudio de la valoración de los derechos reales, conviene partir de lo establecido en el artículo 35.1 del TRLSRU, según el cual el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad, ratificándose dicha norma por el artículo 6.2 del Reglamento de valoraciones, el cual añade que, cuando existan cargas, gravámenes o derechos limitativos de la propiedad, el valor de estos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad.

Cuando la Administración expropie una finca gravada con cargas, puede elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial para que este fije y distribuya la proporción que le corresponde a cada interesado, mediante el trámite de los incidentes.

La Ley de Expropiación Forzosa en su artículo 42 establece que, para determinar el justo precio de los derechos reales sobre bienes inmuebles, habrá que atender a las «normas de valoración señaladas por la vigente legislación del impuesto sobre derechos reales», esto es, el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de 24 de septiembre de 1993 y su reglamento de desarrollo.

Por su parte, el art. 35.4 del TRLSRU dispone que la valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos. Subsidiariamente, se hará según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación, algo que se reitera en el artículo 6.6 del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

CUESTIÓN

Una vez expropiado el inmueble, ¿pueden cancelarse en el Registro de la Propiedad los derechos reales a los que estuviese afecto?

Sí, una vez abonado el justiprecio y ocupado el inmueble se extiende la correspondiente acta que, en virtud del artículo 53 de la LEF, constituye título bastante para que en el Registro de la Propiedad y en los demás registros públicos se inscriba o se tome razón de la transmisión del dominio, cancelándose, en su caso, las cargas, los gravámenes y los derechos reales de toda clase a que estuviere afecta la cosa expropiada. STS n.º 40/2021, de 21 de enero, ECLI:ES:TS:2021:108.

Arrendamientos

La Ley de Expropiación Forzosa hace una especial alusión al justiprecio que debe fijarse en beneficio de los arrendatarios del bien expropiado. Ya en su artículo 4 establece que «se iniciará para cada uno de los arrendatarios el respectivo expediente incidental para fijar la indemnización que pueda corresponderle».

Por su parte, el artículo 44 de la citada ley dispone que «En los casos de expropiación de fincas arrendadas, la Administración o entidad expropiante hará efectiva al arrendatario, previa fijación por el Jurado de Expropiación, la indemnización que corresponda, aplicándose para determinar su cuantía las normas de la legislación de Arrendamientos». Es decir, a la hora de valorar la indemnización que les correspondería a los arrendatarios, la LEF se remite a la legislación de arrendamientos, que serían principalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos.

Reitera el artículo 6 del REF el derecho de los arrendatarios rústicos o urbanos a percibir una indemnización independiente, diferenciándolos del resto de titulares de derechos o intereses sobre el bien expropiado.

El artículo 44 del Reglamento de Expropiación Forzosa también hace referencia a las indemnizaciones previstas a favor de los arrendatarios de fincas, en el sentido de afirmar que las mismas únicamente procederán cuando la expropiación lleve consigo la privación definitiva del uso y disfrute de la finca por el titular arrendaticio, pero no cuando la privación de derechos inherentes a la expropiación sea compatible con la continuidad del contrato arrendaticio entre sus primitivas partes. En este último caso, la indemnización a los arrendatarios será la determinada para las ocupaciones temporales, sin perjuicio de la posible aplicación en cualquier hipótesis de lo determinado en los párrafos primero y tercero del artículo 43 de la ley (que recordemos que es el artículo que faculta a emplear criterios estimativos).

CUESTIONES

1.- ¿Qué se considera privación definitiva del uso y disfrute de la finca por el titular arrendaticio?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en el sentido de considerar que se produce una privación definitiva cuando la expropiación afecte a los elementos esenciales de la construcción o de aquellos que sean necesarios para la subsistencia del contrato, de tal modo que se haga imposible la adaptación del resto del inmueble no expropiado a los fines a que viene siendo destinado. STS n.º 507/1978, de 17 de octubre, ECLI:ES:TS:1978:1578.

2.- ¿La indemnización que corresponde a los arrendatarios debe incluir el premio de afección recogido en el artículo 47 del REF?

Si, las indemnizaciones debidas a los arrendatarios, en caso de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes o derechos arrendados, se incrementarán también en el precio de afección del 5%, tal y como especifica el artículo 47 REF.

Por su parte, el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, en su artículo 6.2 (actualmente derogado) recogía que habría de deducirse del valor del derecho de propiedad entre otros: «b)Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y que en consecuencia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad». Es decir, el reglamento entendía que cuando estábamos ante arrendamientos que tienen una legislación específica y la fijación de la renta está condicionada por dicha normativa que excluye la rentabilidad de mercado, las indemnizaciones que debían de reconocerse en favor del arrendatario al que se extingue su derecho de arrendamiento, deberían descontarse del justiprecio fijado a la propiedad y, por tanto, soportada por el propietario y expropiado. Por el contrario, si se trata de arrendamientos sujetos a las reglas del mercado, las indemnizaciones que corresponden al arrendatario no podrían descontarse el justiprecio de la finca, es decir, deben ser con cargo a la expropiación y ser satisfecha por la Administración expropiante, o la beneficiaria de la misma, en su caso.

El Tribunal Supremo ha declarado que dicho precepto vulnera el principio de jerarquía normativa, y lo ha declarado nulo de pleno derecho.

En el citado artículo 6 del Reglamento de valoraciones, en su apartado séptimo, se establece que, para calcular las indemnizaciones arrendaticias, se estará a la legislación estatal siguiente:

«a) En arrendamientos rústicos y aparcerías, tal y como disponen las leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos, salvo en el caso de arrendamientos rústicos históricos, en los que el cálculo de la indemnización se efectuará conforme a su legislación propia.

b) En arrendamientos urbanos, conforme a la legislación de arrendamientos urbanos, teniendo en cuenta, en todo caso, los siguientes criterios: dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas y especialmente la derivada de la diferencia de rentas, cuantía de los gastos de traslado por licencias, portes, nuevos contratos, etc. y valor de las mejoras realizadas en el inmueble cuando su percepción corresponda al arrendatario».

A TENER EN CUENTA. La reciente sentencia del Tribunal Supremo n.º 1154/2021, de 21 de septiembre, ECLI:ES:TS:2021:3533, declara la nulidad de pleno derecho del artículo 6.2º.b) del RVLS, por entender que «el artículo 6.2º.b) del RVLS vulnera los preceptos establecidos en el TRLS/2015, de superior jerarquía normativa, lo cual vicia el precepto de nulidad de pleno derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 47.2º de la de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas». Y, en consecuencia, considera «que no es admisible, en ningún caso, que con ocasión de la expropiación de una finca que se encuentre arrendada por el propietario, la indemnización por la extinción del arrendamiento en favor del arrendatario como consecuencia de la expropiación, pueda reducir el justiprecio fijado a la propiedad, debiendo abonar dicha indemnización al arrendatario la Administración expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiación».

El REF también se refiere en los artículos 52, 53 y 54 a la extinción de los arrendamientos que se produce necesariamente con la expropiación forzosa, y dispone que la ocupación administrativa solo podrá realizarse cuando los titulares de derechos hayan percibido la indemnización que pudiera corresponderles. Una vez abonada la indemnización, debe notificarse a los ocupantes de la finca expropiada el plazo en que deben desalojarla (respetando, en todo caso, los plazos mínimos señalados por la LAU y demás disposiciones legales) y acaba especificando que los desahucios y lanzamientos que exijan la ocupación de las fincas expropiadas tendrán carácter administrativo.

CUESTIÓN

Cuando el arrendatario realiza mejoras en la vivienda, ¿tiene derecho a que se le indemnice por ellas en caso de expropiación?

El Tribunal Supremo, en sentencia, rec. 5462/2006, de 15 de junio del 2010, ECLI:ES:TS:2010:2918, declara que las mejoras realizadas por el arrendatario en la vivienda, cuando esté establecido que las mismas queden en beneficio de la propiedad y que necesiten autorización del propietario, no generan derecho a indemnización:

«(...) la recurrente no tenía derecho a recuperar el valor de esas mejoras. Siendo ello así, es obvio que dicho valor no formaba parte del derecho arrendaticio expropiado a la recurrente ni, por consiguiente, había de ser tenido en cuenta para el cálculo del justiprecio».

Traslado de industrias o establecimientos mercantiles

Merece una mención especial el supuesto de expropiaciones que afecten a una empresa. Cabe diferenciar entre la expropiación de una empresa en sí misma, y la expropiación de la finca en donde está ubicada. 

Cuando se trata de la expropiación de la empresa en sí, con el cese absoluto de sus actividades, se originaría la indemnización del llamado valor comercial o industrial, es decir, se indemnizaría el valor total y conjunto de los distintos elementos que la integran.

Por el contrario, cuando nos referimos a la expropiación de la finca donde está instalada la industria, la empresa se vería obligada a trasladarse a un nuevo emplazamiento, lo que implicaría una tasación de los bienes afectados, y de los perjuicios que ocasiona el traslado, pero no impide que se pueda seguir ejerciendo la actividad en otro emplazamiento. 

Cuando la expropiación de la finca conlleve la desaparición de la industria, por la imposibilidad de trasladarla a otra ubicación, debe de acreditarse tal circunstancia, a fin de evitar el enriquecimiento injusto que supondría que, tras haber recibido la indemnización por el conjunto de la industria, se trasladara a lugar diferente y continuara con la misma.

Así, por ejemplo, lo refleja la sentencia del Tribunal Supremo n.º 157/1981, de 2 de marzo, ECLI:ES:TS:1981:1707, la cual dispone lo siguiente:

«(...) tradicionalmente se distingue entre expropiación de industria y expropiación de una finca en la que existe una industria, cuyos efectos indemnizatorios deben ser distintos, pues diferente es la "expropiación de una industria" que consiste en privar a quien la ejerce de continuar dedicándose a ella, y el "traslado de la misma" pudiendo seguir en otro emplazamiento su actividad comercial, distinción cuyas consecuencias han de operar cuando se trate de fijar la indemnización compensatoria de los perjuicios originados en la expropiación forzosa, pues en el primer caso deberá comprender el valor del conjunto de la empresa mercantil o industrial, en tanto que en el segundo habrán de valorarse por separado los distintos bienes patrimoniales y los perjuicios que la variación de emplazamiento origina, ya que si en el supuesto de que exista posibilidad de traslado, se indemnizará al industrial por el valor conjunto de la industria podría operarse un enriquecimiento injusto si la estableciera nuevamente en otra finca o local ( sentencia de 24 de abril de 1973 )».

También cabe destacar la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana n.º 56/2003, de 21 de enero, ECLI:ES:TSJCV:2003:388, donde, citando la jurisprudencia del Supremo, se recoge que:

«(...) la jurisprudencia viene manteniendo que cuando por expropiación del local no pueda continuarse un negocio donde se estaba llevando a cabo, la indemnización correspondiente es la de, traslado del negocio, debiendo acreditarse por el expropiado la imposibilidad de continuar con la industria instalada en otro) lugar para que la indemnización procedente sea la de cese. Así, el Tribunal Supremo ha señalado (Sentencias de 22 de abril de 1960 y 26 de septiembre y 5 de diciembre de 1984) "que una cosa es la expropiación de una empresa en sí misma, lo que originaría la indemnización del llamado valor comercial o industrial , es decir, el valor total y conjunto de los diversos elementos que lo integran, y otra muy distinta , la expropiación de la finca donde esté instalada la industria, que si bien obligaría a su traslado a un nuevo emplazamiento, con la necesaria tasación de los bienes afectados y la consiguiente de los perjuicios que causa el traslado, no impide que se pueda seguir ejerciendo la actividad comercial o industrial en otro emplazamiento, bien entendido , que si bien y en determinados supuestos la expropiación del terreno puede llevar como consecuencia la desaparición de la industria por imposibilidad material o jurídica de ubicarse en otro lugar diferente, esta imposibilidad ha de ser plenamente acreditada, a fin de evitar un enriquecimiento injusto del industrial, indemnizando por el valor en conjunto de su industria, que después trasladara o estableciera en un lugar diferente"».

CUESTIÓN

¿Procede la indemnización por traslado forzoso de la empresa cuando esta estuviera llevando a cabo su actividad sin licencia?

Sí, la jurisprudencia ha reconocido la procedencia de indemnización por el cese de la situación disfrutada en precario, solo cuando dicho cese trae causa de razones externas al acto jurídico en que se funda el precario y no de las propias limitaciones impuestas por la Administración que concedió el precario. La sentencia del Tribunal Supremo, rec. 1855/2012, de 21 de diciembre de 2012, ECLI:ES:TS:2012:8500, lo explica de la siguiente manera:

«(...) conforme establece el artículo 1.º de la vigente Ley de Expropiación forzosa , en ella se entenderá comprendida cualquier forma de privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueran las personas o entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente, ya implique venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio; que el también artículo 1.º del Reglamento de la Ley sanciona que toda la intervención administrativa que implique privación singular de la propiedad, derechos o intereses patrimoniales legítimos a que se refiere el artículo 1.º de la Ley es una expropiación forzosa a todos los efectos; y que la enumeración singular que hace el artículo 1.º de la Ley no tiene carácter enunciativo y no excluye la posibilidad de otros distintos a los fines de la calificación del párrafo anterior. Tan amplio campo objetivo de aplicación de la Ley exige que no se quede sin indemnizar ningún derecho o interés expropiado, incluyéndose en ella y sus beneficios como dice el propio preámbulo "todas las formas de acción administrativas que impliquen una lesión individualizada de los contenidos económicos del derecho del particular por razones de interés general, y como tal se estructura sin perjuicio del obligado respeto a las peculiares características de cada figura en particular". La amplia fórmula expresada en los preceptos legales transcritos, autoriza a que en determinados casos pueda ser la situación de precario objeto de indemnización».

Cuando hablamos de traslado de una industria, ante la ausencia de regulación específica en la ley, la jurisprudencia ha venido configurando los distintos conceptos que integrarían la indemnización. Así, por ejemplo, podemos citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 157/1981, de 2 de marzo, ECLI:ES:TS:1981:1707 que establece como partidas indemnizables las siguientes:

• Los gastos de apertura del nuevo establecimiento (pago de tasas por licencias y arbitrios municipales).
• Los gastos del nuevo emplazamiento (acometidas de luz, agua, teléfono).
• Los gastos derivados del traslado físico de los elementos productivos (desmontaje, acarreo, nuevo montaje y puesta a punto).
• Los gastos de sustitución, entendiendo por ello los gastos de las obras de acondicionamiento del nuevo local.
• Las indemnizaciones abonadas por su titular al personal de la empresa durante el periodo de paralización.
• Los beneficios dejados de percibir durante dicho periodo.
• La pérdida total o parcial de clientela.
• El abono de un precio de traspaso o de diferencias de rentas (cuando el expropiado sea arrendatario, ya que, de ser propietario, el TS considera que la indemnización por la pérdida de la titularidad dominical ya le cubriría el gasto de adquisición de una nueva finca a la cual trasladar el negocio).