La valoración en el suelo rural en la expropiación forzosa

¿Cómo se realiza la valoración del suelo rural?

El propio TRLSRU establece en su artículo 21.2 lo que se entiende por suelo rural en los siguientes términos:

«Está en la situación de suelo rural.

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquellos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente».

El TRLSRU en el último punto recoge una cláusula de cierre por la que se considera en situación de suelo rural todo aquel que no reúna los requisitos del suelo urbanizado.

A la hora de llevar a cabo la valoración hay que atender a los artículos 35.3 y 36 del TRLSRU, el artículo 6.4 del RVLS, y el capítulo III del citado reglamento, que se refiere a la valoración en situación de suelo rural.

El artículo 35.3 del TRLSRU se refiere a las edificaciones, construcciones e instalaciones en el suelo rural, añadiendo el reglamento los sembrados y plantaciones en el suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente al suelo. En estos casos, la tasación se hará con independencia de los terrenos siempre y cuando se cumplan tres requisitos:

• Que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, es decir, que se hayan realizado de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o hayan sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
• Que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo.
• Que no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes, de acuerdo con lo previsto en el artículo 18 del RVLS.

Señala el art. 36 del TRLSRU que cuando se trate de edificaciones, construcciones e instalaciones que deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

Cuando se trate de plantaciones y sembrados preexistentes, así como indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las leyes de expropiación forzosa y de arrendamientos rústicos.

CUESTIÓN

¿A quién le corresponde la indemnización cuando existan cosechas pendientes en el momento de la expropiación?

Cuando en el momento de la ocupación existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se indemnizará de las mismas a quien corresponda, es decir, al que, por cualquier título, hubiera de corresponderle los frutos o cosechas pendientes o hubiera realizado los trabajos de barbechera u otras labores análogas en la proporción que les corresponda en su caso (artículos 45LEF y 45 REF), pudiendo por tanto corresponderle la indemnización al propietario, al arrendatario, al usufructuario, etcétera.

En ningún caso pueden considerarse las expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aun plenamente realizados.

En cuanto al suelo rural, su tasación se realizará por tanto independientemente de sus edificaciones, construcciones, instalaciones, sembrados y plantaciones, y aparece regulada en el artículo 36 del TRLSRU y artículos 7 y siguientes del reglamento.

Empezando el análisis por el art. 36 del TRLSRU, vemos que se establece que cuando estamos hablando de suelo rural los terreros se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación (la que sea superior), según su estado en el momento de la valoración. Reiterándose el reglamento en esta misma idea en su artículo 7.

Con relación a esto, el Tribunal Supremo ha aclarado que la ley exige una doble valoración: con rentas reales y rentas potenciales, para acoger la que sea superior de las dos. En concreto, la sentencia n.º 1443/2016, de 17 de junio, ECLI:ES:TS:2016:2860 analiza un tema en el que considera que «procede efectuar una doble valoración por capitalización de rentas reales (las obtenidas de la explotación del pinus pinae, a la que está dedicada el suelo) y de rentas potenciales, éstas no pueden ser otras que las que se pudieran obtener " conforme a su estado en el momento de la valoración", es decir, los eventuales mayores rendimientos que pudieran obtenerse de idéntica explotación, sin que la valoración del suelo por capitalización de rentas potenciales permita acudir a los rendimientos de una explotación forestal distinta e inexistente, aun cuando sea compatible con el suelo expropiado, máxime cuando se trata de una explotación de ciclo largo para la que se precisaría un largo período de tiempo para la obtención de rendimientos». Si bien en este caso se refiere a la antigua Ley de 1998, el fundamento es igualmente aplicable a la ley actual.

CUESTIÓN

¿Qué se entiende por explotaciones rurales?

El Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, artículo 10, considera explotaciones en el suelo rural las siguientes clases:

1. Las explotaciones agropecuarias y forestales, cuya actividad comprenda la utilización del suelo rural bien para el cultivo, tanto en secano como en regadío, o el aprovechamiento ganadero o cinegético de prados y pastizales o de cotos de caza en régimen extensivo, bien para la extracción de masa forestal de los bosques naturales e implantados, con destino a la obtención de madera, corcho, celulosa o dendroenergía, o para la generación de rentas por el uso sostenible de bosques y la percepción de ingresos por las aportaciones medioambientales a la sociedad.

2. Las explotaciones extractivas, cuya actividad comprenda la extracción del suelo y subsuelo de minerales, agua, materiales destinados a la construcción, gas, petróleo y otros recursos geológicos y mineros limitados.

3. Las explotaciones comerciales, industriales, de servicios y otras, cuya actividad requiera instalaciones para su desarrollo que, no estando comprendidas en los apartados 1 y 2 del presente artículo, se destinen, entre otras, a alguna de las siguientes finalidades:

a) Intensificar la producción agropecuaria, forestal o minera, entre las que se encontrarían granjas, invernaderos, piscifactorías, viveros, y otras actividades análogas.

b) Añadir valor a la producción agropecuaria, forestal o minera, como pudieran ser las instalaciones de enriquecimiento mineral, los centros logísticos de carga, mataderos, aserraderos, centrales hortofrutícolas, plantas agroenergéticas y dendroenergéticas, y otras actividades análogas.

c) Generar energía en tiempo real, como las instalaciones de parques solares y eólicos, y otras análogas.

d) Establecer infraestructuras para la docencia, investigación y ocio, relacionadas con el medio rural, por ejemplo, escuelas taller, centros de investigación, campos de golf, estaciones de esquí, campings, turismo rural, cotos intensivos, campo de tiro, hipódromos, canódromos y otras análogas.

Es importante la interpretación que de este artículo hace el Tribunal Supremo, por ejemplo, en la sentencia n.º 1938/2017, de 12 de diciembre, ECLI:ES:TS:2017:4364, donde dispone, con relación a un aparcamiento de caravanas, guarda y custodia de muebles y otros enseres situado en un terreno rural, lo siguiente: «La redacción del precepto pone de manifiesto dos circunstancias relevantes para la resolución del caso, la primera que entre las explotaciones en suelo rural se incluyen actividades terciarias como la que aquí se cuestiona y, la segunda, que no se contiene una enumeración exhaustiva o cerrada de actividades sino que la relación tiene un carácter abierto, como resulta de la reiterada referencia a la expresión "otras análogas". La consecuencia es que la alegación de la parte rechazando la consideración de la renta derivada de la actividad de aparcamiento de caravanas, por la simple circunstancia de su carácter terciario y que no se encuentre entre las enumeradas expresamente en el art. 10 del Reglamento de Valoraciones, no tiene virtualidad suficiente para impedir su valoración, cuando no se excluye de manera justificada la posibilidad de su desarrollo atendiendo a la propia naturaleza de la actividad».

El Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo en su artículo 8 define lo que se entiende por renta real y renta potencial.

Renta real será aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Es decir, el reglamento nos da dos posibilidades a la hora de calcular la renta real: una se llevaría a cabo atendiendo a la situación real de la explotación, acreditando la misma (por ejemplo, con libros de contabilidad, facturas, etcétera) y la otra sería atender a una posible situación atribuible a la explotación, teniendo en cuenta los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados, y en base a datos estadísticamente significativos (lo que resulta de utilidad sobre todo en aquellas explotaciones que no disponen de forma de acreditar su situación).

Renta potencial será la que «pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción».

Por consiguiente, la renta potencial que se puede atribuir a la explotación del suelo habrá de tener en cuenta:

• Los usos y actividades más probables para los terrenos en cuestión. Por ejemplo, no es probable que nos encontremos una plantación de plátanos en Asturias, por lo que no podría considerarse un uso probable.
• La legislación y normativa aplicable. Hay que tener en cuenta las limitaciones que están establecidas, y las licencias que se exigen para determinados cultivos.
• La utilización de los medios técnicos «normales» para su producción. 

Continúa el reglamento analizando que, para la identificación de tales usos y actividades, deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.

El TRLSRU regula que la renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Se incluirán, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

Con relación a la renta potencial, el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 367/2017, de 2 de marzo, ECLI:ES:TS:2017:789 dispone que «la renta potencial que permite servir de alternativa a la real del suelo urbano debe ser no solo la que sea susceptible de alcanzarse con una explotación del suelo "más probable" en una determinación hipotética y abstracta, diferente de la real a que se destinan los terrenos, sino que esa probabilidad de usos y actividades han de estar condicionadas por la posibilidad de dicha explotación "utilizando los medios técnicos normales de producción"; siempre que los mismos sean viables y legitimados por los títulos necesarios para su implantación. Pero sobre todo, es necesario acreditar que tales rentas potenciales aparecen como previsibles, no solo en cuanto a su posibilidad de explotación, sino que previsiblemente sea viable económicamente, lo cual requiere un examen de gastos y eventual posibilidad de comercialización de los productos».

Es importante destacar que el alto tribunal ha reiterado en distintas ocasiones que «la valoración de suelo por capitalización de rentas potenciales no puede incluir los rendimientos de una actividad que, aun siendo compatible con el planeamiento, es completamente ajena a la actividad que se viene desarrollando». Por ejemplo, en la STS n.º 1122/2017, de 26 de junio, ECLI:ES:TS:2017:2616 ; o la STS, rec. 2892/2014, de 16 de marzo de 2016, ECLI:ES:TS:2016:1105 , la cual, en la misma línea, recoge que: «la valoración del suelo por capitalización de rentas potenciales no puede incluir los rendimientos de una actividad que, aun siendo compatible con el planeamiento, es completamente ajena a la actividad que se viene desarrollando y, sobre todo, que necesitaría la obtención de autorizaciones administrativas en un sector regulado como la energía eléctrica, ( artículos 4 y ss. del Real Decreto 661/2007, de 25 de mayo ) con unos requisitos técnicos y exigencias, tales como la prevista en el art. 5 de dicha norma "Para la obtención de la autorización de la instalación, será un requisito previo indispensable la obtención de los derechos de acceso y conexión a las redes de transporte o distribución correspondientes"».

Para llevar a cabo los cálculos de la renta de la explotación, el reglamento recoge las fórmulas necesarias en su artículo 9:

Artículo 9. Cálculo de la renta de la explotación.

«1. La renta anual, real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona.

En este caso, la renta anual real o potencial de explotación, se determinará según la siguiente fórmula.

R = I - C

Donde:

R = Renta anual real o potencial de explotación, en euros por hectárea.

I = Ingresos anuales de la explotación, en euros por hectárea.

C = Costes anuales de la explotación, en euros por hectárea.

Cuando no haya podido determinarse la renta de acuerdo con la fórmula anterior, y siempre que en la zona exista información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural, la renta real o potencial podrá calcularse a partir de dicho canon o compensación que le corresponda al propietario. La renta real o potencial de la explotación se determinará según la siguiente fórmula:

R= CA+ DM

Donde:

R = Renta anual real o potencial de explotación, en euros por hectárea.

CA= Canon de arrendamiento o compensación anual satisfechos al propietario por el uso de la tierra, en euros por hectárea.

DM = Valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al arrendatario o usuario del suelo rural (aparcero, enfiteuta o similar), en euros por hectárea.

2. Cuando como consecuencia de las magnitudes técnicas o económicas utilizadas en el cálculo, la renta real o potencial difiera sustancialmente de los valores de rentabilidad medios de las explotaciones de su misma naturaleza, esta circunstancia deberá justificarse documentalmente.

3. A los efectos del cálculo de la renta real o potencial del apartado 1 de este artículo, se considerarán como ingresos los siguientes:

a) Los correspondientes a la venta de productos, subproductos u otros recursos o materiales de la explotación.

b) Los derivados de la prestación de los servicios de la explotación, incluidos los de naturaleza medioambiental.

c) Los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación.

d) Las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados.

4. A los mismos efectos, se considerarán como costes los siguientes:

a) Las compras a terceros de materias primas destinadas a la actividad productiva de la explotación.

b) Los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para el desarrollo de la actividad productiva de la explotación.

c) El coste total de la adquisición de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo el valor de las amortizaciones en función de su vida útil, uso y obsolescencia, o el coste de su alquiler.

d) Los sueldos y salarios del personal laboral, incluyendo pagas extraordinarias, cargas laborales y fiscales correspondientes a la empresa, así como las indemnizaciones o suplidos por los gastos realizados por el trabajador a consecuencia de la actividad laboral.

e) El coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a la red de comunicación y cualesquiera otros servicios de utilidad pública suministrados a la explotación.

f) Impuestos de distinta naturaleza y ámbito fijados sobre la explotación en su conjunto o sobre alguno de sus elementos.

g) Interés del capital circulante.

h) Otros costes ocasionados durante el proceso de actividad de la explotación no susceptibles de ser encuadrados en los apartados anteriores».

Tanto el texto refundido de la ley, como el reglamento, regulan una posible corrección al alza en función de factores objetivos de localización, tales como:

• Accesibilidad a núcleos de población.
• Accesibilidad a centros de actividad económica.
• Ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

Para aplicar esta corrección se exige que debe estar debidamente justificado en el correspondiente expediente de valoración. La fórmula para calcular este factor de corrección por localización nos la da el artículo 17 del reglamento que recoge lo siguiente: 

«1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula.

Vf = V. FI

Donde:

Vf= Valor final del suelo, en euros.

V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.

Fl= Factor global de localización.

2. El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.

a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1.

b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.

c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.

En todo caso, a los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres factores de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad.

3. El factor de corrección u1, se calculará aplicando la siguiente expresión.

Donde:

P1 = El número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de distancia medida a vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre la proyección en un plano horizontal.

P2 = El número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de transporte y en condiciones normales.

4. Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de corrección, u2, se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:

Donde:

d = La distancia kilométrica desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún caso, será superior a 60 km.

5. Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:

Donde:

p = coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística.

t = coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades.

A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.

El coeficiente de ponderación, p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios protegidos. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atenderá a los valores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental y paisajística o sus valores culturales, históricos, arqueológicos y científicos.

El coeficiente de ponderación, t, se aplicará únicamente cuando se acredite que, según los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, en los terrenos se permite un régimen de usos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales que incrementan el valor. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 7, y atenderá a la influencia del concreto régimen de usos y actividades en el incremento del valor del suelo sin consideración alguna de las expectativas urbanísticas, siendo mayor cuanto mayor sea tal influencia».

CUESTIÓN

Para la capitalización de la renta anual real o potencial a la que se refiere el art. 36.1 del TRLSRU, ¿qué tipo de capitalización se utilizará?

La Disposición Adicional 7ª del TRLSRU dispone que:

«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.

2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.

Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente».