Terminación de los arrendamientos rústicos

En cuanto a la terminación o extinción de los arrendamientos rústicos es necesario atender a lo estipulado en Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos y, concretamente, a lo determinado por los art. 24-27 de Ley 49/2003, de 26 de noviembre

En este sentido, tal y como establece el art. 24 de Ley 49/2003, de 26 de noviembre , el arrendamiento termina en los casos que a continuación se señalan:

• Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración.
• Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
• Por mutuo acuerdo de las partes.
• Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
• Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
• En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
• Por resolución del derecho del arrendador.
• Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.

Por su parte, el art. 25 de Ley 49/2003, de 26 de noviembre prevé que el contrato pueda resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

• Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.
• Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
• No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.
• Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23 de Ley 49/2003, de 26 de noviembre .
• La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el apdo. 1 del art. 7 de Ley 49/2003, de 26 de noviembre .
• Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

El art. 26 de Ley 49/2003, de 26 de noviembre entiende que tanto el arrendador, como el arrendatario, podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras, en los términos de los art. 18-20 de Ley 49/2003, de 26 de noviembre .

Finalmente, en cuanto a los efectos que genera la concurrencia de estas circunstancias, conviene tener en cuenta que el arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente y, recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en el art. 1578 de Código Civil .