Suspensión, resolución y extinción del arrendamiento de vivienda

Suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento de vivienda

Habitabilidad de la vivienda (artículo 26 de la LAU)

El arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna, cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable.

Además, la suspensión del contrato supondrá, hasta la terminación de las obras:

• La paralización del plazo del contrato.
• La suspensión de la obligación de pago de la renta.

A estos efectos, la Audiencia Provincial de Murcia en su sentencia n.º 312/2017, de 18 de mayo, ECLI:ES:APMU:2017:1054 entiende que el precepto que nos ocupa considera:

«(...) la posibilidad que asiste al arrendatario para suspender temporalmente los efectos del contrato o desistir de él por razón de la ejecución de determinadas obras; ahora bien, para que la suspensión o desistimiento sea factible se precisa que se trate de obras relativas a la conservación del inmueble arrendado a impulso del arrendador o las acordadas por la autoridad competente, debiendo entenderse comprendidas en unas y otras aquéllas que sean necesarias para conservar el bien, como realidad física, en condiciones de idoneidad para servir al uso convenido, esto es, las de conservación propiamente dichas, las de reparación y las de mera corrección del deterioro (sentencia del Tribunal Supremo de 5 de enero de 2006 ), siendo preciso en uno y otro caso que no puedan razonablemente diferirse hasta la conclusión del arriendo y que su ejecución provoque la imposibilidad de uso de lo arrendado, ya sea total o parcial, no bastando que ocasionen meras molestias o incomodidades.

Al propio tiempo deberá tenerse presente, que para que proceda la opción a que se refiere el citado art. 26 de la LAU, junto con la inhabilidad del bien locado que conlleve al arrendador a la ejecución de obras o la resolución administrativa que obligue a la propiedad a ejecutarlas, se requiere por un lado que el arrendatario la alegue, y por otro el traslado de dicha pretensión a la otra parte del contrato, la arrendadora, y de haber desacuerdo por no coincidir los criterios sobre la concurrencia de las circunstancias que legalmente se establece, su planteamiento en vía judicial, bien con la presentación de la demanda por la parte arrendataria con la pretensión de suspensión o bien mediante reconvención en cualquier otro procedimiento instado por la propiedad».

Asimismo, con respecto a la suspensión del contrato, la Audiencia Provincial de Burgos en su sentencia n.º 225/2002, de 19 de abril, ECLI:ES:APBU:2002:586, dispone que:

«Tampoco puede darse lugar al desahucio por la falta de pago del IBI y de las tasas de basuras del año 2001, porque dichos recibos aparecen cargados en la cuenta del arrendador con fecha 10.07.01, siendo a partir de entonces cuando puede repercutir su pago en el arrendatario, es decir, cuando ya se había producido la suspensión del contrato, y, por tanto, la suspensión del pago de todas las cantidades debidas según el contrato. Lo mismo puede decirse de la factura de la luz por importe de 6.497 pesetas, que lleva fecha de 29.05.01, posterior al siniestro de fecha 13 de mayo».

Por último, los Tribunales vienen exigiendo que la vivienda objeto de arrendamiento sea inhabitable en su totalidad, de modo que «(...) para el ejercicio por el arrendatario de la facultad de suspensión del contrato o de resolución del mismo, se exige que la finca sea inhabitable de forma total; por el contrario, cuando la finca puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta, y aunque durante la ejecución de la obra se vea privado incluso de una parte de la vivienda, el arrendatario únicamente se encuentra facultado para solicitar una disminución del precio del arriendo, en proporción al tiempo, y la parte de la finca de que se vea privado (...)». SAP de Barcelona n.º 142/2014, de 25 marzo, ECLI:ES:APB:2014:8017.

Ahora bien, para que la suspensión o desistimiento sea factible se precisa que se trate de obras relativas a la conservación del inmueble arrendado por voluntad del arrendador o las acordadas por la autoridad competente, debiendo entenderse comprendidas en unas y otras aquellas que sean necesarias para conservar el bien, como realidad física, en condiciones de idoneidad para servir al uso convenido, esto es, las de conservación propiamente dichas, las de reparación y las de mera corrección del deterioro.

Lo anterior debe concurrir, para que proceda la suspensión del contrato, con la inhabilidad del bien (SAP de Murcia n.º 312/2017, de 18 de mayo, ECLI:ES:APMU:2017:1054).

Incumplimiento de obligaciones (artículo 27 de la LAU)

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a:

• Exigir el cumplimiento de la obligación o,
• Promover la resolución del contrato conforme al artículo 1124 del Código Civil.

En relación con lo anterior, el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 539/2017, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2017:3375 declara que:

«En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.

Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:

«Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 )».

Asimismo, el arrendador y el arrendatario podrán resolver el contrato por las siguientes causas:

CUESTIÓN

Si se tratara de un arrendamiento de finca urbana inscrita en el Registro de la Propiedad y se fijara en el contrato de arrendamiento su resolución por falta de pago y la restitución inmediata del inmueble al arrendador, ¿cuándo se entenderá resuelto el arrendamiento?

Tal y como dispone el apartado cuarto del artículo 27 de la LAU «tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento».

Si bien, con respecto al ámbito registral, «el título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario».

Finalmente, además de por todas las causas señaladas en los anteriores párrafos el contrato de arrendamiento se extinguirá, de acuerdo con el artículo 28 de la LAU, por las siguientes causas:

• Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
• Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

En este caso, se refiere a la extinción del contrato de arrendamiento no a la resolución del mismo, es decir: «(...) lo que significa que no es necesaria una voluntad específica de las partes dirigida a ponerle fin, y menos aún del ejercicio de una acción judicial. El contrato se extingue desde el momento en que la cosa arrendada se pierde, o desde el mismo momento en que se produce la firmeza de la declaración administrativa de ruina, y los efectos de la extinción se producirán a partir de entonces, aunque haya una posterior demanda de extinción». (SAP n.º 241/2019, de 30 de mayo, ECLI:ES:APBU:2019:464)

A modo de ejemplo, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 75/2012, de 21 de febrero, ECLI:ES:APB:2012:639, acerca de un incendio de graves consecuencias en una nave arrendada:

«La cuestión se centra en cuando se produce la extinción del contrato, y de conformidad con el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se produce la extinción del contrato por la pérdida de la finca arrendada. En el presente caso, el incendio de graves consecuencias se equipara a la perdida de la finca, pues el estado en que quedó resulta imposible la realización cualquiera actividad, causa del arriendo por la mercantil demandada».

Casuística derivada de las causas de resolución del contrato de arrendamiento

Retraso en el pago de la renta incluso de una sola mensualidad

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 180/2014, de 27 de marzo, ECLI:ES:TS:2014:1183

«B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas».

Impago de otras cantidades a cargo del arrendatario como IBI, basuras y gastos de suministros

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 59/2012, de 23 de enero, ECLI:ES:APM:2012:2204

«(...) la repercusión por IBI y Tasa Municipal de Basuras y coste de suministros de agua y calefacción consumidos por el arrendatario son legalmente exigibles y su impago determina el desahucio según dispone la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que entiende aplicable la previsión del artículo 27.2.a) a los contratos de arrendamiento urbanos anteriores a 1985, extendiendo la acción de desahucio a la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, incluyendo gastos de Comunidad, servicios, suministros y obras e IBI (...)».

Impago de la fianza

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 686/2019, de 13 de junio, ECLI:ES:APB:2019:6924

«En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU —indemnización por los daños y menoscabos en la finca—, de la restitución de la posesión —arts. 1561 y ss CC— y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC), que deberá ser en metálico (arts. 36.1, en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto (...)».

Subarriendo o cesión inconsentidas

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid n.º 95/2015, de 30 de abril, ECLI:ES:APVA:2015:492

«(...) El Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2013), como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2 .ª y 5.ª de la LAU de 1964, —actuales arts 32, 35 y 8 de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos— que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del arrendador. En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 [RC n.º 203/2005] establece que: "La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez [..]". Es preciso que por parte del cesionario, se ocupe tal vivienda desarrollando en la misma las actividades propias de su objeto social, lo que comporta que se desplace al ámbito probatorio la existencia o no, en cada caso concreto, según la prueba practicada al efecto, de la real ocupación y, por tanto, disfrute de la vivienda arrendada por parte del cesionario».

Daños dolosamente causados o no consentidos

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 264/2016, de 26 de septiembre, ECLI:ES:APIB:2016:1607

«Por ello, la sanción legal de resolución contractual puede ser impuesta cuando el arrendatario realice obras en el local arrendado sin consentimiento u autorización del propietario arrendador; pero esta sanción sólo nacerá cuando tales obras modifiquen "esencial y sensiblemente" la configuración del local, ya sea alterando sus elementos estructurales, ya modificando su fábrica o ya reduciendo su superficie o volumen. Si "obra" es toda construcción que afecta a la arquitectura, albañilería o carpintería del inmueble, a la reforma o reparación de los edificios y "configuración" es aquella que introduce en el local arrendado una variación esencial y sensible, y no un cambio meramente accidental y de detalle, al ser éste un concepto contingente y circunstancial (SS. 14-12-1990, 12-3- 1992 y 24-7-1993). Ha de analizarse en cada caso concreto si las alteraciones que el inquilino o arrendatario realiza en el objeto arrendaticio suponen una transformación respecto de la forma, vertical u horizontal, o el aspecto peculiar del inmueble (S. 20-12-1988), ya sea variando la superficie o volumen del mismo (SS. 13-2-1963, 12-5-1970 y 23-12-1971) con obras que supongan alteración de su fábrica, sean fijas y realizadas con materiales de construcción».

A sensu contrario la sentencia de la Audiencia Provincial n.º 98/2017, de 6 de marzo, ECLI:ES:APGI:2017:373:

«Por lo que se refiere a las obras inconsentidas por la propiedad como causa de la resolución, estas se limitan a la colocación de una puerta a mediados del 2012, que constituye el cierre de la finca arrendada para lo cual la condición anexa nº 8 del contrato permitía la delimitación en un radio de 50 metros desde la vivienda.

Consecuentemente, el cierre del perímetro de la finca que dispone de huertos y jardines a preservar de la entrada de animales que puedan perjudicarlos, no constituye una causa de resolución».

Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 162/2013, de 9 de mayo, ECLI:ES:APC:2013:1364

«En el aspecto normativo, conviene en todo caso precisar que el art. 27.2 e) de la LAU autoriza al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento de vivienda cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El término vivienda ha de interpretarse en sentido amplio sin que sea necesario que dichas actividades se lleven a cabo en el interior de la misma, como exigía el art. 114-8.ª de la LAU de 1964, de modo que basta con que se realicen en otras dependencias accesorias de la vivienda o en los elemento comunes del inmueble en el que ésta se encuentra situada. Tampoco es necesario que sean actividades notorias, como también exigía el anterior precepto citado, y lo decisivo para que opere la causa de resolución es que se trate de una conducta de carácter continuado, habitual y persistente, o al menos frecuente, quedando excluidos los actos aislados o esporádicos. Por otra parte, la calificación de la actividad en los términos que contempla la norma atiende a conceptos de puro hecho, con independencia de la significación y alcance que pudieran tener en el ámbito administrativo, de manera que cabe atribuir la condición de molesta, insalubre, nociva o peligrosa a actividades que desde el punto de vista reglamentario no merezcan esta calificación, siendo suficiente con que la conducta del arrendatario sea desagradable para quienes habitan el inmueble en el está la vivienda arrendada, aunque no revista carácter insufrible o intolerable».

La vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 676/2011, de 29 de diciembre, ECLI:ES:APV:2011:6679

«La sentencia recurrida estimó en su integridad la demanda con fundamento en que de la prueba practicada se ha acreditado que la vivienda arrendada ha dejado de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente del demandado y de su esposa, al encontrarse éstos ingresados desde el mes de agosto de 2.006 en una Residencia de la tercera edad, al requerir ambos el cuidado y atención de terceras personas para todas las actividades de la vida diaria y su permanencia actual en la citada Residencia, no habiendo acreditado la parte demandada que el ingreso en la Residencia lo fuera con carácter transitorio. Concurriendo, por tanto, la causa resolutoria del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 27.2, f, en relación con el artículo 2 y 7 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 24 de noviembre de 1.994».

No realización por el arrendador de las reparaciones necesarias

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 249/2019, de 29 de marzo, ECLI:ES:APB:2019:3678

«(...) la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 21 LEC, puede dar lugar, incluso, a la resolución del contrato a instancia del arrendatario (art.27.3.a) LAU), pero es siempre precisa la previa comunicación de la necesidad de reparaciones».