Saneamiento en la entrega del bien en la compraventa inmobiliaria

¿Qué entenderemos por saneamiento?

El artículo 1474 del Código Civil establece que el vendedor responderá al comprador: 

• De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 
• De los vicios o defectos ocultos que tuviere. 

¿Qué se entiende por saneamiento por evicción?

El vendedor responde de la obligación de saneamiento por evicción cuando se prive al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada, aunque nada se haya expresado en el contrato. Y los contratantes podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación (art. 1475 del CC).

CUESTIONES

1. ¿Qué se entiende por «evicción invertida»?

Es aquella en la que, según la doctrina del TS, demanda el comprador, y en la que debe exigirse al mismo que requiera al vendedor, antes de interponer la demanda, para que la defienda o le suministre los medios de defensa, lo que viene a sustituir a la notificación de la demanda en el caso de que el comprador sea el demandado (sentencia del Tribunal Supremo n.º 539/1995, de 7 de junio, ECLI:ES:TS:1995:3280).

2. ¿Se podrá pactar la exención del vendedor de responder de la evicción?

Sí, podrá pactarse tal exención, si bien de acuerdo con el artículo 1476 del CC será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción pero siempre que hubiera mala fe por su parte. A modo de ejemplo, es interesante mencionar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 729/2018, de 28 de diciembre, ECLI:ES:APB:2018:12966, cuyo tenor literal es el siguiente: «En cuanto a la cláusula de exoneración de responsabilidad contenida en la escritura de compraventa (documento nº 3 de la demanda) reiteradamente referida, resulta acertada la valoración efectuada por la juzgadora de instancia en tanto la estima íntimamente vinculada con la mención de la Nota de Encargo de venta del inmueble (documento nº 1 de la demanda) en cuyo pacto 8º, la parte vendedora manifestó que no existían vicios ocultos, amparándose en los certificados negativos de aluminosis del piso transmitido (folios 152, 154, 158 y 160) pero omitiendo todas los resultados positivos obtenidos en las pruebas realizadas en el edificio (folios 151, 153, 155, 156, 157 y 159). Esta omisión deliberada de la patología que afectaba al edificio, torna inoperante la cláusula de exención de responsabilidad, por contravenir lo dispuesto en el artículo 1476 del Código Civil, al resultar acreditada la mala fe de los vendedores».

3. ¿Podrá renunciar el comprador al saneamiento por evicción?

Sí, así lo contempla el artículo 1477 del CC: «Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias».  Por tanto, la renuncia ha de ser clara y expresa resultando de manifestaciones que la expresen de modo inequívoco, necesario e indudable (sentencia del Tribunal Supremo n.º 159/2009, de 9 de marzo, ECLI:ES:TS:2009:1147).

Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor (art. 1478 del CC):

• La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción ya sea mayor o menor que el de la venta.
• Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
• Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
• Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
• Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

CUESTIÓN

¿En qué momento podrá exigirse el saneamiento?

De acuerdo con el artículo 1480 del CC, el saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma. Tanto el artículo 1475 como el referido 1480 del Código Civil exigen como presupuesto material de la evicción que los compradores hayan sido privados de todo o parte de la cosa comprada, por sentencia firme dictada en un proceso en el que se hubiera ejercitado una acción apta para fundar la privación de la cosa, lo que ocurre en un caso como el presente en que la sentencia, después de declarar el dominio de quienes ejercitaron la evicción respecto de parte de la finca vendida y la ocupación de esta por los compradores, condena a estos a estar y pasar por dicha declaración de propiedad y a abstenerse en el futuro de todo acto de perturbación o intromisión en el pleno dominio de la referida finca, en este sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo n.º 269/2013, de 30 de abril, ECLI:ES:TS:2013:2748.

En atención a lo dispuesto en el artículo 1481 del Código Civil, el vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.

La finalidad de la «llamada en garantía» a la que el referido artículo hace referencia, como condición necesaria para que el vendedor quede obligado al saneamiento por evicción, es la de hacer posible que el vendedor pueda defender en el proceso de evicción la posesión legal y pacífica para el comprador de la cosa que le vendió, procurando que sea desestimada la demanda del tercero que pretende privársela con los negativos efectos que ello pueda suponer para el vendedor. Por lo tanto, si el vendedor ya es parte en el proceso al haber sido demandado junto con el comprador carecería de sentido la «llamada en garantía» que, en caso de producirse, habría de ser denegada por el juzgado o, en cualquier caso, carecería de sentido alguno (sentencia del Tribunal Supremo n.º 857/2007, de 17 de julio, ECLI:ES:TS:2007:5025).

En caso de que la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente (art. 1483 del CC). En el referido precepto se contempla el llamado saneamiento por gravámenes ocultos que participa de la naturaleza de saneamiento por vicios ocultos, tratándose de un vicio de carácter jurídico que produce efectos semejantes al vicio oculto, en caso de que la cosa vendida estuviera gravada con derecho real limitativo de la propiedad, no mencionado en la escritura, ni ser aparente, así lo expresa la sentencia del Tribunal Supremo n.º 431/2007, de 17 de abril, ECLI:ES:TS:2007:2384.

Con respecto a lo contemplado en el artículo 1483 del Código Civil es enormemente ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo n.º 596/2010, de 30 de septiembre, ECLI:ES:TS:2010:5076, que reza el tenor literal siguiente: 

«(...) hay que partir del texto del art. 1.483 del Código Civil, según el cual "si la finca estuviese gravada, sin mencionarla en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente... ", texto que ha sido interpretado por la doctrina científica en el sentido de que tales gravámenes han de ser constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga impone al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho; por el contrario no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tiene carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador, como sucede en este caso, en el que lo que se califica de carga no son más que de gastos de mantenimiento de un elemento común a las viviendas que integran la Comunidad demandante, el sometimiento en suma a una tasa que, debida o indebidamente, gira la suministradora a la Comunidad como beneficiaria de un servicio público por vertido de las aguas procedentes de la capa freática y que esta conocía desde el año 2001, además de tratase de un problema común y conocido de todos los edificios de la zona, y que si bien afecta directa y esencialmente al predio, no tiene más consecuencia que su abono en una cifra cuya importancia tampoco se acredita por cuanto el nivel freático se caracteriza por ser fluctuante; razón por la que no tiene reflejo alguno en los distintos contratos de compraventa, como tampoco lo tienen otras situaciones similares a las que pueda verse afectado el inmueble (...)». 

Saneamiento por vicios o defectos ocultos

Además de la obligación de saneamiento por evicción, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos previsto en los artículos 1484 y siguientes del CC. En concreto, el artículo 1484.1 del CC señala:

«El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos».

¿Cuáles son las características de los vicios o defectos ocultos? El vicio o defecto oculto habrá de ser:

• Preexistente, es decir, que se trate de un vicio o defecto de la cosa previo a la compraventa.
• Oculto, esto es, que el comprador no haya podido conocerlo. No responde el vendedor de los defectos manifiestos o a la vista. Se excluye igualmente su responsabilidad por los vicios o defectos ocultos, en el caso de que, aun cumpliendo este requisito, el comprador por su condición de perito o por su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos.
• Grave, esta característica supone que el vicio o defecto ha de hacer la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuirlo hasta el punto de que, si el comprador lo hubiese conocido, no la habrá adquirido o habría pagado menos precio por ella. En este sentido, cabe señalar que no son vicios ocultos cuestiones menores que no afecten a la integridad o funcionalidad del bien.

¿Cuáles son los efectos de la concurrencia de vicios o defectos ocultos? El vendedor responde del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase, salvo que se haya estipulado lo contrario.

Si concurren vicios o defectos ocultos, el comprador puede:

• Desistir del contrato, abonándosele los gastos que haya pagado.
• O, rebajar, una cantidad proporcional del precio.

Y ¿qué sucede si el vendedor conocía los vicios o defectos y no los manifestó al comprador? Además de la opción anterior, el comprador será indemnizado de los daños y perjuicios en caso de que opte por la rescisión.

¿Cuáles son las consecuencias en caso de pérdida de la cosa vendida? En lo que se refiere a la pérdida de la cosa vendida relacionada con los vicios ocultos se distinguen los siguientes supuestos:

a) Pérdida de la cosa por efecto de los vicios ocultos:

• El vendedor conoce los vicios ocultos: sufre él la pérdida y debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios.
• El vendedor no los conoce: debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato que haya pagado el comprador.

b) La cosa tiene un vicio oculto al tiempo de la venta y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador:

• El comprador puede reclamar al vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.
• Si el vendedor obra de mala fe, debe abonar al comprador los daños e intereses.

A TENER EN CUENTA. El artículo 1489 del CC establece la imposibilidad de la responsabilidad por daños y perjuicios en el caso de ventas judiciales.

Finalmente, el artículo 1490 del CC establece que las acciones previstas para el saneamiento por los vicios o defectos ocultos se extinguen a los 6 meses desde la entrega de la cosa vendida.