Responsabilidad por las obras en comunidades de propietarios

Responsabilidad por daños originados por obras en la comunidad

Cuando en una comunidad de propietarios se llevan a cabo obras se plantea la cuestión de quién debe responder de los posibles daños que se produzcan por la ejecución de estas. Los sujetos susceptibles de ser responsables son el empresario o profesional que va a ejecutar la obra y la comunidad de propietarios que es quien contrata la obra. 

La importancia de delimitar esta responsabilidad radica en establecer la parte demandada en el proceso para reclamar los daños que se hayan causado como consecuencia de las obras.

Entre las obligaciones que tiene cada propietario en el ámbito de la comunidad, el artículo 9.1.c) de la LPH establece la de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes, además en este precepto se recoge in fine el derecho del propietario a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Del análisis de este artículo deriva la responsabilidad de la comunidad frente a los daños que se produzcan en los bienes privativos a consecuencia de las obras que se realicen.

Desde la perspectiva del CC, la responsabilidad por los posibles daños deriva del artículo 1902: «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». De este artículo podemos deducir la responsabilidad del empresario que ejecuta la obra, pues es quien causa el daño directamente —por culpa o por negligencia—. Para atribuirle responsabilidad a la comunidad de propietarios debemos acudir al artículo 1903.1 del CC, que señala «La obligación que impone el artículo anterior es exigible no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder».

También podemos determinar la responsabilidad de la comunidad de propietarios a través de la Ley de Ordenación de la Edificación. La comunidad de propietarios responde de estos daños en su calidad de promotor de la obra, conforme a lo establecido en el artículo 9.1 de la citada norma: «Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título». En los supuestos en que no pueda individualizarse la causa de los daños o exista concurrencia de culpa se dará una responsabilidad solidaria, conforme se establece en el artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación. 

La comunidad podrá ser responsable de los daños que se produzcan con motivo de las obras cuando se contrata a una empresa o profesional que no cumple con los requisitos de capacitación necesarios para la ejecución de la obra que se va a realizar. Esta responsabilidad por culpa in eligendo ha sido reconocida por nuestro Alto Tribunal en numerosas resoluciones.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 835/2008, de 17 de septiembre, ECLI:ES:TS:2008:5026

«(...) para que el dueño de la obra no responda de los actos realizados por terceros en la ejecución aquella, además de no estar unidos por una relación de jerarquía o dependencia, ha de haber elegido diligentemente a los profesionales encargados de dicha ejecución, de suerte que, de haber encargado la realización de las labores a personas no cualificadas, incurre en una responsabilidad directa ex art. 1903 CC por "culpa in eligendo". En este sentido, la reciente Sentencia de esta Sala de 25 de enero de 2007, en un supuesto similar, establece que «es asimismo jurisprudencia de esta Sala la que señala que puede también incorporarse al vínculo de responsabilidad extracontractual a la empresa comitente en aquellos supuestos en los cuales se demuestre la existencia de culpa en la elección, cuya concurrencia depende de que las características de la empresa contratada para la realización de la obra no sean las adecuadas para las debidas garantías de seguridad, caso en el que podrá apreciarse la existencia de responsabilidad —que la más moderna doctrina y jurisprudencia no consideran como una responsabilidad por hecho de otro amparada en el artículo 1903 CC, sino como una responsabilidad derivada del artículo 1902 CC por incumplimiento del deber de diligencia en la selección del contratista— (SSTS de 18 de julio de 2005; 3 de abril y 7 diciembre de 2006)». En parecidos términos se pronunció la posterior Sentencia de 30 de marzo de 2007, que apreció, asimismo, culpa "in eligendo" e "in vigilando" en los daños producidos por una empresa contratista poco cualificada a terceros, en la figura del comitente, en aplicación de la interpretación jurisprudencial del art. 1903 CC».

La responsabilidad directa por culpa in eligendo concurre cuando se demuestra que la empresa contratada para la ejecución de la obra no tiene las características adecuadas para realizar la misma. Para apreciar la responsabilidad de la comunidad, la falta de capacitación y cualificación de quienes realicen la obra debe ser objetiva, así pues, en principio, la asignación de la obra a profesionales titulados con la experiencia necesaria sería suficiente. Esto sería así, en principio, pero el Tribunal Supremo ha matizado qué se considera por diligencia necesaria para eximir de responsabilidad a la comunidad, en su sentencia n.º 548/2008, de 11 de junio, ECLI:ES:TS:2008:2730:

«En primer lugar ha de significarse que, en aplicación del artículo 1903 del Código Civil, no puede entenderse que el deber de diligencia del buen padre de familia del promotor se haya agotado en la elección de un técnico facultativo habilitado oficialmente o, en palabras de la sentencia alegada por el recurrente "aquellos a quienes legal y técnicamente corresponda la realización de una actividad", pues es evidente, del examen de los hechos declarados probados, que los técnicos elegidos por el promotor no resultaron ser tan diligentes como se pretende. Afirmar lo contrario sería exonerar de responsabilidad al promotor siempre que contrate a técnicos con título oficial y, en su caso, colegiados, realizando una generalización inaceptable que, a la vez que libera al promotor de toda responsabilidad fuera cual fuere el caso concreto, amplía la responsabilidad de los técnicos de forma cuasi-universal».

Otra posibilidad es que la responsabilidad de la comunidad se produzca por culpa in vigilando. La misma se produce cuando la comunidad de propietarios se haya reservado facultades de dirección o control sobre los trabajos que se van a realizar. En este caso, al no existir una autonomía del contratista para realizar las labores encargadas, no asume los riegos en exclusiva, sino que comparte responsabilidad con la persona encargada de exigir especificaciones. Esta responsabilidad se ha desarrollado en varias sentencias del TS, como ejemplo se cita la sentencia del Tribunal Supremo n.º 68/2007, de 25 de enero, ECLI:ES:TS:2007:354:

«En segundo, el artículo 1.903 del CC ha sido interpretado de forma reiterada por esta Sala en el sentido de que en los casos en los que la realización de la obra se encarga a un contratista, la responsabilidad corresponde exclusivamente a éste, como contratista independiente, siempre que dicho contrato no sea determinante de una relación de subordinación o dependencia entre la empresa promotora y la contratista, asumiendo de manera exclusiva sus propios riesgos (SSTS de 4 de enero de 1982; 8 de mayo de 1999), dependencia que se produce cuando el contratista no actúa formalmente como autónomo si, de hecho, está sujeto al control de la propiedad o promotora de la obra o se encuentra incardinado en su organización correspondiéndole el control, vigilancia y dirección de las labores encargadas, de tal forma que será posible responsabilizarle del daño en aquellos supuestos en que no solo encarga la obra a personal especializado y cualificado profesionalmente con suficientes conocimientos para un ejercicio normalmente correcto de la "lex artis", sino que designa a un director facultativo de la obra a quien compete exigir el cumplimiento de las especificaciones del proyecto, las normas de buena ejecución y las de Seguridad e Higiene en el Trabajo, pues ello es determinante de la responsabilidad por hecho de otro, según la interpretación jurisprudencial del artículo 1903, y ésta no puede ser enervada por la existencia de un pacto en contrario entre los responsables, que no puede producir efectos en perjuicio de terceros ajenos al ámbito contractual en virtud del principio de relatividad del contrato».

De todo lo expuesto, concluimos que la exigencia de responsabilidad en los supuestos de daños en bienes privativos se verá condicionada por las circunstancias propias del caso. Cuando estemos ante una concurrencia de culpas, la responsabilidad se exigirá solidariamente. Atendiendo al ámbito procesal, lo anterior supone que estamos ante un litisconsorcio pasivo voluntario. 

CUESTIÓN

Han hecho obras en mi comunidad y me han ocasionado daños en mi piso. ¿A quién tengo que demandar?

Al tratarse de responsabilidad solidaria, la demanda puede dirigirse contra cualquiera de los responsables. Por tanto, la demanda podría dirigirse contra el empresario que realiza la obra o contra la comunidad de propietarios. Así mismo, también se podría interponer frente a los dos.

Responsabilidad de la comunidad de propietarios en materia de prevención de riesgos laborales

Cuando una comunidad de propietarios contrata a una empresa o autónomo para realizar una obra en el edificio adquiere la condición de promotor, conforme se establece en el artículo 2.1.c) de Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción. Esta disposición define al promotor como cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.

La condición de promotor supone la asunción de una serie de obligaciones con relación a prevención de riesgos laborales que debe cumplir la comunidad de propietarios para evitar una posible responsabilidad.

Entre las obligaciones que asume la comunidad de propietarios como promotor de la obra, encontramos las siguientes:

• Cuando en la elaboración del proyecto de obra intervengan varios proyectistas, el promotor designará un coordinador en materia de seguridad y de salud durante la elaboración del proyecto de obra.
• Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
• El promotor está obligado a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio de seguridad y salud. Para realizar este estudio el promotor designará un técnico competente.

El incumplimiento de alguna de estas obligaciones puede suponer responsabilidad para la comunidad de propietarios en virtud del artículo 42 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de prevención de Riesgos Laborales, el cual establece que «El incumplimiento por los empresarios de sus obligaciones en materia de prevención de riesgos laborales dará lugar a responsabilidades administrativas, así como, en su caso, a responsabilidades penales y a las civiles por los daños y perjuicios que puedan derivarse de dicho incumplimiento». 

La posición de los tribunales en relación con la responsabilidad del promotor por el incumplimiento de las obligaciones que se le imponen en materia de riesgos laborales no es unánime. El reconocimiento de responsabilidad se sostiene sobre lo dispuesto en el artículo 3.2 del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, que señala que la designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades. Los tribunales que mantienen una posición contraria desarrollan su argumentación desde la interpretación del artículo 24.3 de la Ley de prevención de riesgos laborales.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Sentencia del TSJ de Castilla y León n.º 117/2017, de 26 de enero, ECLI:ES:TSJCL:2017:213

«Esta Sala se inclina por esta última tesis atendiendo a las obligaciones de coordinación que el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, impone al promotor de la obra, entre las que se encuentra designar un coordinador en materia de seguridad y de salud cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa (artículo 3.2), añadiendo el número 4 del mismo artículo que la designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades, precepto que ha de ser entendido, como lo hace la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 21 de marzo de 2013 (rec. 1549/2010), en el sentido de que los incumplimientos en que haya podido incurrir el coordinador son directamente imputables a la empresa promotora. A mayor abundamiento, el artículo 12.24.d) tipifica como falta grave el incumplimiento de las obligaciones correspondientes al promotor "No cumplir los coordinadores en materia de seguridad y salud las obligaciones establecidas en el artículo 9 del Real Decreto 1627/1997 como consecuencia de su falta de presencia, dedicación o actividad en la obra"; y en la letra e)"No cumplir los coordinadores en materia de seguridad y salud las obligaciones, distintas de las citadas en los párrafos anteriores, establecidas en la normativa de prevención de riesgos laborales cuando tales incumplimientos tengan o puedan tener repercusión grave en relación con la seguridad y salud en la obra"; preceptos que parecen derivar al promotor la responsabilidad por la actuación del coordinador por él designado».

Sentencia del TSJ de Andalucía n.º13/2015, de 14 de enero, ECLI:ES:TSJAND:2015:691

«No obstante, se debe precisar en respuesta a lo interesado, que la responsabilidad solidaria pretendida deriva de los requisitos contenidos en los artículos 42.3 y 24.3 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, requiriéndose para que concurra en el promotor la condición de empresario infractor del artículo 11.2 del RD 1627/1997, en relación a las infracciones del constructor y del subcontratista, dos elementos: a) que la infracción se haya producido en el centro del empresario principal, y b) que los servicios u obras contratados o subcontratados correspondan a la propia actividad.

La Promotora en los presentes hechos, solo promueve la edificación de unas viviendas, mientras que el constructor construye, por lo que al no existir la misma actividad, resulta de aplicación el artículo 24.3 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, en el que se dispone, en relación con la coordinación de actividades empresariales, que "las empresas que contraten o subcontraten con otras la realización de obras o servicios correspondientes a la propia actividad de aquéllas y que se desarrollen en sus propios centros de trabajo deberán vigilar el cumplimiento por dichos contratistas y subcontratistas de la normativa de prevención de riesgos laborales".

Lo que en sentido contrario implica que si las obras no son "correspondientes a la propia actividad" de la promotora, no surge en ésta la obligación de vigilar al contratista o al subcontratista para que cumplan la normativa sobre prevención de riesgos laborales, por lo que se debe concluir rechazando la infracción de los preceptos que se invocan».

Responsabilidad del presidente de la comunidad por obras realizadas en la misma

El presidente de la comunidad de propietarios se configura como uno de los órganos de gobierno. El artículo 13.3 de la LPH establece que el mismo ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. La LPH no establece el tipo de responsabilidad que tiene el presidente por sus actos. Por ello, debemos recurrir a la regulación que recoge el Código Civil respecto a la figura del mandato. El artículo 1709 del Código Civil establece que «Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra».

El artículo 1718 del Código Civil señala que el mandatario queda obligado en el momento de la aceptación del cargo, en el supuesto del presidente de la comunidad de propietarios, la LPH establece la obligatoriedad del cargo, por lo cual queda obligado desde el momento del nombramiento. En lo referente a la posible responsabilidad del presidente, el artículo 1726 del CC establece que el mandatario es responsable por dolo y culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.

Los tribunales en el momento de determinar una posible responsabilidad del presidente valoran tanto el hecho de que se trate de un cargo obligatorio como que el mismo no es retribuido. Por este motivo, la jurisprudencia menor entiende que el hecho de la culpa o negligencia del presidente debe atribuirse de manera restrictiva, ya que nadie está obligado a conocer y actuar con total acierto ante cualquiera de las situaciones que puedan presentarse.

Se reconoce la responsabilidad del presidente de la comunidad en los supuestos en que la persona que ostenta el cargo se excede de sus atribuciones o actúa con exceso sobre el mandato que ha recibido. Esta circunstancia se produce por no someter a votación de la junta de propietarios la decisión o cuando, habiendo discutido los propietarios sobre la cuestión a determinar, el presidente no actúa conforme a lo acordado. En este sentido se han pronunciado diversas resoluciones judiciales.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Sentencia de la Audiencia provincial de Alicante n.º84/2010, de 17 de febrero, ECLI:ES:APA:2010:329

«(...) Ahora bien, si bien conforme a lo dicho, el presidente puede llegar a incurrir en responsabilidad en caso de dolo o negligencia, con la correspondiente obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hubiesen podido generar, especialmente cuando adopte decisiones que no le correspondían, en orden a enjuiciar tal responsabilidad, no regulada la misma en la Ley de Propiedad Horizontal, debe partirse para ello del hecho de la culpa o negligencia en el proceder del presidente debe ser atribuida de forma restrictiva, ya que nadie está obligado a conocer y actuar con total acierto, ante cualesquiera de las situaciones que puedan presentársele, que pueden incluso ser de solución compleja, y porque en todo caso, y aún cuando no puedan serle aplicadas al presidente de la Comunidad la totalidad de las normas que rigen el contrato de mandato, pues su poder surge ex lege y es de carácter obligatorio y gratuito (...)».

Sentencia de la Audiencia provincial de Las Palmas n.º210/2016, de 5 de mayo, ECLI:ES:APGC:2016:931

«(...) Resultando un hecho evidente que no existen en la LPH normas específicas sobre la responsabilidad del presidente, es por lo que habrá que aplicar al caso las reglas generales de la responsabilidad del representante —como el artículo 1725— y las de responsabilidad por culpa de los artículos 1902 y siguientes del Código Civil, pero como pauta a seguir en el presente caso ha de tenerse en cuenta que el demandado era en la fecha de los hechos Presidente por designación de la Junta de Propietarios con carácter obligatorio y sin cobrar remuneración alguna; que al no constar en la LPH, como acabamos de decir, normas sobre la responsabilidad del cargo de Presidente, las decisiones sobre su actuación han de ser de interpretación muy restrictiva y, por último, que la culpa o negligencia en su proceder, por disposición legal, ha de ser igualmente interpretada de forma restrictiva, según dispone el artículo 1726 del Código Civil por ser el mandato en todo caso gratuito (...)».

Sentencia de la Audiencia provincial de Madrid n.º 385/2017, de 28 de diciembre, ECLI:ES:APM:2017:18244

«Se trata de una representación de naturaleza mixta, entre la representación orgánica y la voluntaria, de un lado en cuanto órgano de la Comunidad creado por la ley con las funciones legalmente asignadas, y de otra parte con las notas propias del mandato representativo. Precisamente sobre ese fundamento, cuando el Presidente ejecuta actos o contrae obligaciones excediéndose de sus atribuciones no obliga a la Comunidad (con excepciones asociadas a la apariencia de su actuación y buena fe de los terceros), y de igual forma, cuando actúa con exceso sobre el mandato recibido, traspasando sus límites, contrae responsabilidad personal, en la forma que contempla el art. 1725 Cc. (Por todas, Ss T.S. 24.Jun.2016, 25.Abr.1992 o 14.Jul.1989)».

CUESTIÓN

En mi comunidad han hecho unas obras que han producido un daño en mi propiedad. La empresa que realiza la obra no es la que se decidió en la junta, sino que el presidente la contrató por amistad con el dueño. ¿Quién es responsable? ¿La comunidad o el presidente?

En este caso, el presidente otorga el contrato de la obra por su propia voluntad sin ajustarse a lo que se había decidido en la junta de propietarios. Este es un supuesto claro de extralimitación en el cumplimiento del mandato y, por tanto, en el caso de que concurra culpa in eligendo, el presidente es responsable de los daños solidariamente con la empresa que realiza los trabajos.