Reclamaciones judiciales derivadas de la ocupación de espacio privativo para instalación de ascensor

¿Qué hacer cuando la instalación del ascensor requiere ocupar un espacio privativo?

En ocasiones para poder instalar el ascensor se requiere utilizar una parte de un local o una vivienda privativa. En estos casos lo conveniente sería intentar llegar a un acuerdo con el propietario afectado para el establecimiento de la servidumbre a cambio de una indemnización o, incluso, a cambio de quedar exento de pagar los gastos de instalación.

Cuando esto no es factible y el acuerdo se hace imposible, las opciones que les quedarían a ambas partes serían:

• Por parte de la comunidad de propietarios: demandar al vecino perjudicado y solicitar vía judicial el establecimiento de la servidumbre y la fijación de la indemnización.
• Por parte del vecino perjudicado: impugnar judicialmente el acta de la junta de propietarios en la que se apruebe la realización de las obras.

En ambos supuestos es importante acompañar a la demanda de informes técnicos/periciales para poder acreditar o bien la necesidad o falta de ella, o bien la pérdida de habitabilidad o funcionalidad de la vivienda o local afectado, así como cualquier otro punto que consideremos relevante para defender nuestra postura.

Demanda de juicio ordinario para la constitución de una servidumbre

El artículo 249.1.8.º de la LEC establece que se decidirán en juicio ordinario, independientemente de su cuantía, aquellas demandas en las que se ejerciten las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por las reglas del juicio verbal o por el procedimiento especial que corresponda.

A TENER EN CUENTA. El art. 249 de la LEC ha sido modificado por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, con entrada en vigor el 20 de marzo de 2024.

A tenor de los artículos 399 y ss. de la LEC, el proceso ordinario se inicia por demanda de la que, tras su admisión, se dará traslado a la parte demandada para que la conteste en plazo de 20 días. Tras la contestación, el letrado de la Administración de Justicia, dentro del tercer día, convocará a las partes a la audiencia previa, que habrá de celebrarse en el plazo de veinte días desde la convocatoria y que servirá para intentar un acuerdo o transacción que ponga fin al proceso, examinar las cuestiones procesales que pudieran obstar a la prosecución de este y a su terminación mediante sentencia sobre su objeto, fijar con precisión dicho objeto y los extremos, de hecho o de derecho, sobre los que exista controversia entre las partes, y en su caso, proponer y admitir la prueba. En ese acto el juez fijará fecha para la vista.

En la vista se practicarán las pruebas propuestas y admitidas en la audiencia previa y, a su finalización, se dará trámite a las partes para que formulen conclusiones sobre el resultado de la prueba practicada, quedando los autos vistos para sentencia.

CUESTIÓN

¿Es necesario acudir al procedimiento representado por procurador y asistido por abogado?

Sí, en función a lo establecido en los arts. 23 y 31 de la LEC es necesario acudir al procedimiento con procurador y abogado.

A TENER EN CUENTA. También se aplicará lo dispuesto sobre el juicio ordinario para aquellos supuestos en los que el propietario en virtud del art. 10.1.b) de la LPH ha requerido a la comunidad de propietarios la instalación del ascensor, y esta no realiza actividad alguna, ni lleva el tema a la junta de propietarios.

Impugnación de acuerdos para evitar la constitución de la servidumbre

El vecino que se va a ver afectado por la constitución de la servidumbre en su local o vivienda y no esté conforme con la misma tiene la posibilidad de impugnar el acta en la que se aprueba dicha decisión.

La impugnación de acuerdos aparece regulada en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que contiene una enumeración de los 3 supuestos que permiten acudir a los tribunales para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios:

• Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  
• Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
  

En el caso de la instalación del ascensor que requiera el establecimiento de una servidumbre lo más habitual es llevar a cabo la impugnación, bien por tratarse de un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, o bien por suponer un perjuicio grave para el propietario o propietarios afectados que no tengan obligación jurídica de soportar o se haya adoptado con abuso de derecho. A modo de ejemplo, cabe citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa n.º 75/2023, de 27 de enero, ECLI:ES:APSS:2023:711, en la que se resume la posición del propietario que impugna de la siguiente manera: «Las apelantes encabezan el motivo de recurso relativo a la nulidad de dichos acuerdos alegando la vulneración del art.9.1 c) LPH. Sin embargo, de la lectura del mismo se advierte que la parte apunta no sólo la vulneración de dicho precepto, que sería encuadrable dentro del art.18.1 a) LPH, pues también alega, en relación al rechazo a la retirada del proyecto para estudiar otras posibilidades, que esta decisión les supone un grave perjuicio que no tienen obligación jurídica de soportar, lo que sería encuadrable en el art.18.1 c) LPH (...)».

Acuerdo contrario a la ley o los estatutos de la comunidad de propietarios

La alusión hecha por el artículo 18 de la LPH a acuerdos contrarios a la ley permite atender a dos cuestiones importantes.

En primer lugar, trataremos, de una parte, los acuerdos contrarios específicamente a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos de la comunidad de propietarios, por ser estos acuerdos anulables en virtud del citado artículo de la LPH y, de otra parte, estarían los acuerdos contrarios a cualquier otro tipo de ley, por ser estos acuerdos nulos de pleno derecho. Consecuencia de la determinación como acuerdos anulables o nulos de pleno derecho, destacaremos que la acción contra los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos caduca al año, y por su parte la acción contra los acuerdos nulos de pleno derecho por ser contrarios a la ley no está sujeta a plazo. Al respecto nos servimos de la STS n.º 12/2022, de 12 de enero, ECLI:ES:TS:2022:36, por acoger la jurisprudencia existente respecto de la anulabilidad o nulidad de los acuerdos comunitarios:

«Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30 de diciembre de 2005, 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre)".

(...)

3.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio).

(...)

Hay que tener en cuenta, además, que el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente 'acuerdos de junta de propietarios', que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados 'pseudo-acuerdos', como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena. Como precisamos en la sentencia 320/2020, de 18 de junio, no toda modificación estatuaria 'entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce'».

Acuerdo que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho

Respecto del abuso de derecho, se ha pronunciado en reiteradas ocasiones el Tribunal Supremo. La más reciente, en cuanto a esta materia, es la sentencia n.º 89/2024, de 24 de enero, ECLI:ES:TS:2024:199, en la cual señala:

«En la sentencia 10/2022, de 12 de enero dijimos : 

"La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

"[E]n materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima"».

CUESTIÓN

¿Quién está legitimado para impugnar el acuerdo en el que se establece la constitución de una servidumbre para la instalación del ascensor?

El art. 18.2 de la LPH dispone que: «Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».

En este sentido podemos destacar la STS n.º 144/2019, de 6 de marzo, ECLI:ES:TS:2019:705, en la que, con relación a este artículo, se recuerda que: «El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente».

Con relación al plazo en el que se podrán impugnar los acuerdos de la junta de propietarios hay que tener en cuenta que el art. 18.3 de la LPH señala que: 

«La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9».

Por tanto, debemos diferenciar distintos plazos de impugnación dependiendo del acuerdo a impugnar:

• Sin plazo: cuando se impugnan acuerdos contrarios a la ley.
• De 1 año: para los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos.
• De 3 meses: para impugnar acuerdos gravemente lesivos a los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno varios propietarios o acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario o que se haya adoptado con abuso de derecho.

CUESTIÓN

¿Cuándo comienza a contarse el plazo para impugnar los acuerdos de la junta?

El dies a quo del inicio del plazo para impugnar, varía según sea su impugnación por quienes hayan estado presentes en la junta, para quienes el plazo inicia el día en que se adoptó el acuerdo por la junta, o para los ausentes, en cuyo caso el plazo comienza el día en que ha tenido lugar efectivamente la notificación del acta.

La posibilidad de expropiación por parte de la Administración

Otra posibilidad que hay que tener en cuenta a la hora de valorar las distintas opciones que tienen las comunidades de propietarios, es la opción de solicitar a la Administración local que realice la expropiación, si bien habría que atender a las distintas regulaciones autonómicas.

Podemos referirnos aquí a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia n.º 240/2023, de 7 de julio, ECLI:ES:TSJGAL:2023:5350, en la que se señala que:

«Como se ha indicado en el anterior fundamento de derecho, al no poder iniciar las obras para instalar el ascensor que se pactó en el seno de la comunidad de propietarios, se dirigió ésta a la corporación municipal para que expropiara la porción del bajo del que era propietaria la sociedad mercantil "Bienes Inmuebles Corporativos Atlánticos 2008, SLU". 

Tal posibilidad se recogió en el artículo 111 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible, que facultaba a la administración competente para ordenar, en la forma, los términos y plazos que establezca la legislación aplicable, la realización de las obras necesarias, en especial las recogidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, imposición que comportaría la declaración de la utilidad pública o, en su caso, el interés social, a los efectos de la expropiación forzosa de los bienes y derechos necesarios para su ejecución. Aquél precepto fue derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que lo reemplazó por su artículo 14, sobre los derechos de realojamiento y retorno, para pasar finalmente por regularse en el artículo 59 del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que faculta a los ayuntamientos a utilizar la ejecución forzosa y la vía de apremio para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, que no hubieren cumplido sus obligaciones, actuación que también podrán ejercer a solicitud de la asociación contra los propietarios que incumplieren los compromisos contraídos con ella. 

El primero de los tres preceptos citados ya fue desarrollado por el artículo 99 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, que dispone en su apartado 1 que "para la administración municipal competente será causa de expropiación forzosa por razón de interés social que en un edificio en régimen de propiedad horizontal no se realicen, tras los oportunos requerimientos, las obras necesarias o las instalaciones precisas para el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas"; en este supuesto -prosigue su apartado 2- "la expropiación afectará únicamente a aquellos elementos privativos o comunes necesarios para la realización de dichas actuaciones, y podrán ser beneficiarias de la misma las propias comunidades de propietarios"; finalmente, establece su apartado 3 que "en todo caso, la persona beneficiaria deberá justificar la necesidad de llevar a cabo las obras de adecuación con un informe técnico y una memoria en los que se contenga la información precisa sobre la obra que se va a ejecutar, así como la acreditación de la imposibilidad de acudir a otras alternativas que resulten menos gravosas al derecho a la propiedad".

(...)

No obstante, hay un supuesto en el que el legislador ha acordado que sean las administraciones públicas, y no la jurisdicción civil, las que deban intervenir, que es en el caso singular a que se refiere el artículo 99 de la LVG, que requiere, por parte de la beneficiaria, que justifique la necesidad de ejecutar las obras de accesibilidad en el edificio en régimen de propiedad horizontal, así como que acredite que tal ejecución ha sido imposible, pese a haber realizado los oportunos requerimientos; verificados por la entidad local esos extremos, tiene lugar la causa expropiandi a que se refiere el artículo 1 de la Ley de expropiación forzosa, de 16 de diciembre de 1954, en este caso por razón de interés social en beneficio de la comunidad de propietarios, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2.3 y 9 de la LEF y 99.1 de la LVG».

También alude a esta posibilidad la sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco n.º 60/2023, de 6 de febrero, ECLI:ES:TSJPV:2023:986:

«Debate sobre el que se incidió sobremanera ya con el escrito de demanda, en los términos que recoge con carácter general el artículo 211.2 de la Ley de Suelo y Urbanismo del País Vasco, debiendo significar que en un supuesto como el presente, las conclusiones de los pronunciamientos del Tribunal Supremo a los que ya se refirió de forma amplia en el escrito de demanda en su fundamento jurídico material primero, deben ponerse en relación con las singularidades del ordenamiento jurídico urbanístico, que hoy en día debe serlo en relación con el artículo 9.5.g) del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, que enlaza con la regulación recogida en la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco, con su artículo 177 j), que al regula los supuestos expropiatorios por motivos urbanísticos, recoge lo que sigue: 

"Será posible la aplicación de la expropiación por motivos urbanísticos en los supuestos siguientes: 

[...] 

j) La inobservancia del deber de actualizar, en las edificaciones de uso predominantemente residencial y en los términos requeridos por la ordenación urbanística, los servicios e instalaciones precisas para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la legislación sectorial pertinente. En este último caso, la administración expropiante será el ayuntamiento correspondiente, y el beneficiario la comunidad de propietarios o quien ostente una mayoría suficiente para ejecutar las obras en cuestión. El beneficiario deberá solicitar la expropiación acreditando que promueve un proyecto que cuenta, o es susceptible de contar, con licencia municipal y la imposibilidad de inicio de las obras por no disponer de la totalidad de los bienes y derechos afectados".

(...) 

Ratificamos que la licencia salvaguarda el derecho de propiedad, unido a que en el supuesto de la actuación concreta que se pretendía materializar con la licencia concedida, la instalación por la Comunidad de Propietarios del ascensor, elemento relevante de accesibilidad, puede legitimar la actuación expropiatoria; previsión legal, que, obviamente, parte de que se está incidiendo en elementos de los que no son titularidad de quien obtiene la licencia, de la Comunidad de Propietarios, que es por lo que en el ámbito del procedimiento expropiatorio, en su caso, tendrá la condición de beneficiaria».