Procedimiento para la instalación del ascensor y para la constitución de la servidumbre

¿Qué pasos hay que seguir para instalar un ascensor en una comunidad de propietarios?

1. Estudiar la viabilidad de la obra, solicitar presupuestos y convocar la junta de propietarios

Lo primero que hay que realizar cuando se quiere instalar un ascensor es valorar la viabilidad de llevar a cabo las obras y convocar debidamente la junta de propietarios, incluyendo expresamente la instalación del ascensor como uno de los puntos a tratar en la reunión. 

Hay que destacar que cuando el solicitante del ascensor es un propietario en cuya vivienda residen, trabajan o prestan servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, las obras tendrán carácter obligatorio, y no requieren de acuerdo previo de la junta de propietarios, por lo que no sería indispensable votar la decisión. Si habiendo solicitado a la comunidad la instalación, esta no llevase a cabo las actuaciones oportunas, el propietario podría acudir a la vía judicial para exigir la instalación.

En el caso de que no se trate de estos supuestos, o cuando a pesar de estar en el supuesto anterior, el solicitante quiere aprobarlo en junta para evitar la limitación impuesta en el art. 10.1.b) de la LPH con relación al importe repercutido a cada propietario, que en el primer caso no podrá superar las 12 mensualidades de gastos comunes, habría que acudir al procedimiento regulado en el art. 17.2 de la LPH, según el cual sería necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

CUESTIÓN 

¿Hay que llevar a la junta algún informe técnico acerca de la instalación del ascensor?

Para salvar la posibilidad de impugnación del acta por falta de información habría que presentar algún informe, o acudir a la reunión los técnicos que puedan asesorar y facilitar toda la información necesaria a los comuneros. 

Con relación a la solicitud de presupuestos, podrá llevarse a cabo antes o después de la junta. En el caso de que ya se disponga de presupuestos antes de la junta de propietarios podrán presentarse los mismos para que los vecinos valoren su voto disponiendo de más información, e incluso, si la propuesta de instalación de ascensor fuese aprobada, podrían valorarse los distintos presupuestos y, en su caso, dejar ya decidido cuál sería el presupuesto elegido.

Si en el momento de celebración de la junta, no se dispone de los presupuestos podrán solicitarse estos una vez haya sido aprobada la decisión de llevar a cabo las obras, y celebrar otra posterior para la elección del presupuesto.

CUESTIÓN

¿Puede declararse nulo un acuerdo de la junta sobre la instalación de ascensores por no haber sido debidamente convocada?

Sí, y así lo recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava n.º 758/2018, de 20 de diciembre, ECLI:ES:APVI:2018:772, en la que se señala que la carga de la prueba de la citación corresponde a la comunidad, y en este caso no ha podido acreditarse que los propietarios de los locales fueron debidamente citados, concluyendo que: «La falta de citación de las actoras es suficiente para declarar nulo el acuerdo, habiendo planteado una propuesta tan importante, la Comunidad y el Administrador de fincas debieron actuar con mayor diligencia y profesionalidad».

2. Elaborar un proyecto de obra y firmar el contrato de instalación

Lo habitual, una vez se ha aprobado en junta la instalación del ascensor y la empresa elegida para hacerlo, es firmar el contrato de instalación con la empresa y que esta sea la encargada de continuar con los trámites necesarios, destacando la realización del proyecto de obra.

El proyecto de obra, además de incluir datos técnicos como el tipo de ascensor, las medidas, sus características..., también incluirá las obras extraordinarias que puedan ser necesarias, tales como modificación de la escalera o incluso de alguna vivienda o local.

Es importante tener en cuenta que, una vez se ha elaborado el proyecto, sería conveniente someter el mismo a votación en alguna junta de propietarios, ya que de lo contrario podría conllevar a que se anulase el acuerdo por abuso de derecho. En este sentido cabe citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 216/2019, de 5 de abril, ECLI:ES:TS:2019:1090, en la que se consideró que existía abuso de derecho al haberse aprobado las obras sin proyecto, puesto que al no conocer los detalles de la obra se impedía el uso del derecho de defensa:

«En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho ( artº 18.1 c) de la LPH ), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.

La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.

Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes».

También la sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife n.º 348/2023, de 21 de julio, ECLI:ES:APTF:2023:898, confirma la sentencia de primera instancia considerando que:

«La sentencia, partiendo de lo establecido en el artículo 10. 1 b) y del artículo 19.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, tras apreciar la efectiva necesidad de accesibilidad del inmueble y analizar las distintas propuestas para ello que las partes realizan, estima como más idónea y viable a la accesibilidad de la vivienda de la actora, la instalación de un ascensor en el patio de luces del inmueble, si bien desestima la demanda al no quedar acreditado, por no haber sido realizado, un proyecto de ejecución conforme a la normativa urbanística y al código técnico de la edificación que determine la obra a realizar, todas sus partidas, su precio y la efectiva incidencia de la misma tanto en los elementos comunes como privativos, que permita la aplicación de los preceptos legales y , en su caso, tras la ponderación de los derechos en litigio la constitución de la servidumbre que fuere necesaria y la indemnización debida.».

Sin embargo, en el caso de que a pesar de no haberse llevado el proyecto a la junta, se entienda que los comuneros disponían de información suficiente, el acuerdo sería válido, y así lo podemos leer, por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante n.º 258/2020, de 9 de junio, ECLI:ES:APA:2020:1441:

«Resulta correcta igualmente la actuación de la Comunidad de Propietarios, avalada por la sentencia de instancia, cuando, tras recabar el asesoramiento técnico correspondiente, decide someter en junta a votación la instalación del ascensor para recabar el parecer de los vecinos, y muy especialmente, el de la vecina afectada, para determinar si resultaba o no necesaria la intervención judicial, como así ha sido. La falta de proyecto de obra previo a la celebración de la junta no determina la nulidad de la misma, por cuanto que no se da el supuesto analizado por el Tribunal Supremo en la sentencia expuesta más arriba, toda vez que se ha ofrecido a los comuneros información previa suficiente, no causando indefensión alguna al comunero disidente, que ha sido informado previamente de la forma de instalación del ascensor que se pretende, y que, según consta acreditado, es la única alternativa viable dadas las características del inmueble, sin que se haya acreditado por su parte la pérdida de habitabilidad y funcionalidad de la vivienda.

Y acierta igualmente la juzgadora de instancia cuando señala que el acuerdo adoptado, por sí mismo, no ampara la efectiva instalación del ascensor, sino que tan solo constituye el primer paso de un amplio proceso, en el que, evidentemente, será necesario encargar el correspondiente proyecto técnico, aprobar los presupuestos, obtener las correspondientes licencias, contratar las obras e instalaciones, y aprobar las derramas necesarias, acuerdos todos ellos en los que la actora tendrá la posibilidad de ser oída, e incluso, de impugnar lo acordado si resultara procedente».

3. Solicitar la licencia de obras y gestionar las posibles ayudas públicas

Una vez que se ha aprobado el proyecto, y antes de comenzar con las obras, hay que solicitar las licencias oportunas al ayuntamiento correspondiente. Normalmente será la propia empresa responsable de la instalación la que se encargue de gestionar la obtención de las mismas, ya que será el arquitecto el que asuma la función de responder a los posibles requerimientos del técnico municipal en el caso de que los hubiese.

Hay que tener en cuenta que en la actualidad existen numerosas ayudas públicas y subvenciones concedidas por las Administraciones públicas para la instalación de ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas. Dado el elevado importe que suelen tener estas obras es importante solicitar debidamente las mismas ya que suponen un ahorro importante en el coste de la instalación.

4. Realizar las obras necesarias para ejecutar el proyecto e instalar el ascensor

A continuación, la empresa debe planificar la obra y llevar a cabo todas las obras necesarias para dejar el ascensor instalado y funcionando debidamente.

En el caso de la instalación de ascensores, para su funcionamiento, es necesario inscribirlo previamente en Industria para obtener en número de Registro de Aparato Elevador (RAE).

En este sentido, el Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente, dispone en su art. 3 que para la puesta en servicio de los ascensores deberá presentarse ante el órgano competente de la comunidad autónoma, además de la referencia al número de serie, la siguiente documentación:

• La ficha técnica de la instalación.
• La declaración CE o UE de conformidad.
• El manual de funcionamiento.
• La copia del contrato de mantenimiento.
• Las actas de ensayo relacionadas con el control final, cuando sea aplicable.
• El certificado de inspección inicial favorable realizada como máximo con tres meses de antelación respecto a la comunicación al órgano competente de la comunidad autónoma de la puesta en servicio.

CUESTIÓN

¿El instalador del ascensor debe proporcionar a la comunidad de propietarios información sobre las obligaciones de mantenimiento?

Sí, el art. 12 del Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente, establece que: «Además de la documentación que debe estar en posesión del o la titular desde la puesta en servicio del aparato indicada en el apartado 1 del artículo 3, el instalador/a, el fabricante o la empresa conservadora según corresponda, entregará al o la titular la información pertinente sobre las obligaciones relativas al mantenimiento, reparación, modificaciones e inspección, las cuales serán actualizadas por la empresa conservadora, en función de las prescripciones reglamentarias vigentes en cada momento y de las posibles modificaciones del ascensor».