Las partes y su capacidad en la compraventa inmobiliaria

¿Cuáles son las partes en el contrato de compraventa inmobiliaria?

En el contrato de compraventa intervienen:

• Comprador.
• Vendedor.

El artículo 1457 del Código Civil establece que, «Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse (...)».

A TENER EN CUENTA. Cuando el CC en su artículo 1457 se refiere a «todas las personas» habrá de entenderse que están comprendidas tanto las personas físicas como las jurídicas.

Por lo que el contrato de compraventa inmobiliaria requiere que comprador y vendedor tengan capacidad para contratar y contraer obligaciones, sin prohibición ni limitación alguna a su capacidad de disposición. Es decir, requiere, no solo la evidente capacidad jurídica, que viene determinada por el nacimiento, sino la capacidad de obrar de ambos contratantes.

Capacidad en el contrato de compraventa inmobiliaria

Doctrinalmente se entiende por capacidad jurídica la aptitud para ser titulares de derechos y obligaciones, y  por capacidad de obrar la posibilidad que tiene cada persona de actuar conforme a su estado civil, lo que le permite constituir, modificar o extinguir relaciones jurídicas, la aptitud para ejercitar los derechos de los que una persona es titular, para producir efectos jurídicos libremente mediante actos propios, conscientes y voluntarios, es decir, la aptitud de los sujetos de realizar acciones con efectos jurídicos.

La capacidad jurídica se obtiene desde el momento de su nacimiento y la capacidad de obrar se obtiene, en general, con la mayoría de edad.

Hay colectivos de personas que carecen de esa capacidad para gobernarse por sí mismas y contratar, y requieren una especial protección, como son los menores de edad y personas con discapacidad con medidas de apoyo.

Y hacemos aquí también mención a los ausentes, es decir, aquellas personas que no están en su domicilio o residencia ni se tienen noticias de ellos durante cierto tiempo y existen dudas sobre si viven o no. La doctrina considera esta ausencia como causa de modificación de la capacidad de obrar o de incapacidad de hecho, que debe ser declarada y decretada judicialmente. Si la persona solo ha desaparecido, se le nombra un defensor para los actos o asuntos que no admiten demora y hasta que se nombre un representante que administre su patrimonio. Ahora bien, el representante no puede enajenarlos salvo en caso de necesidad reconocida y declarada por el letrado de la Administración de Justicia, quien autorizará la venta y el destino de los ingresos que se obtengan.

El mencionado artículo 1457 del Código Civil reconoce a toda persona capaz de obligarse, la capacidad para celebrar el contrato de compraventa, «salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes», que se refieren a prohibiciones para ser parte en el contrato, concretamente:

a) Prohibiciones para comprar a determinadas personas por su cargo o posición (art. 1459 del CC):

• Los que desempeñen el cargo de tutor o funciones de apoyo, los bienes de la persona o personas a quienes representen. Asimismo, señala el apdo. 3 del artículo 226 del Código Civil que se prohíbe a quien desempeñe algún cargo tutelar, adquirir por título oneroso bienes del tutelado o transmitirle por su parte bienes por igual título. 
• Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
• Los albaceas, los bienes confiados a su cargo. 
• Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuvieren encargados.
• Los magistrados, jueces, individuos del Ministerio Fiscal, letrados de la Administración de Justicia y cualesquiera otros funcionarios de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. No obstante, se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. Esta prohibición comprenderá, asimismo, a los abogados y procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.

Por otro lado, debemos atender a casos particulares para comprar o vender, en los cuales una de las partes no posee la capacidad necesaria para llevar a cabo este tipo de contrato. Por ejemplo, el artículo 166 del Código Civil indica en su primer párrafo que los progenitores no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal.

b) Prohibiciones al dueño para disponer de los bienes:

• Vivienda protegida: prohibición de vender la vivienda durante un determinado período de tiempo, salvo autorización expresa.
• Menor de edad sometido a patria potestad respecto de sus bienes inmuebles, al igual que sus progenitores salvo en caso de necesidad, con autorización judicial y audiencia del Ministerio Fiscal (art. 166 del CC).
• Menor emancipado respecto de sus bienes inmuebles, salvo consentimiento de sus progenitores o defensor judicial (art. 247 del CC).
• Persona sometida a curatela respecto de sus bienes inmuebles, y el curador salvo con autorización judicial (art. 287 del CC).

c) Derivadas de una resolución judicial o administrativa.

d) Derivadas de actos voluntarios del testador o donante o de última voluntad a sus herederos o donatarios, o de capitulaciones matrimoniales.