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Otras valoraciones en la expropiación forzosa
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Orden: administrativo
Fecha última revisión: 04/09/2024
En los artículos 40 y ss. de la Ley de Expropiación Forzosa se regulan otro tipo de valoraciones sobre bienes o derechos susceptibles de ser objeto de expropiación.
Obligaciones, acciones, cuotas y demás modalidades de participación en el capital o en los beneficios de empresas mercantiles
El artículo 40 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF, en adelante) establece que se valorarán en atención a la media aritmética que resulte de aplicar los siguientes criterios valorativos:
«1) La cotización media en el año anterior a la fecha de apertura del expediente.
2) La capitalización al tipo de interés legal del beneficio promedio de la Empresa en los tres ejercicios sociales anteriores.
3) El valor teórico de los títulos objeto de expropiación. Se entenderá por valor teórico la diferencia entre activo real y pasivo exigible en el último balance aprobado».
Concesiones administrativas
La valoración de las concesiones administrativas se regula en la
«Primera. Cuando se trate de concesiones perpetuas de bienes de dominio público que tengan establecido un canon concesional, se evaluará la concesión a tenor del artículo treinta y nueve, descontándose de la cantidad que resulte el importe capitalizado al interés legal del canon concesional.
Segunda. Cuando se trate de concesiones de servicios público o de concesiones mineras otorgadas en fecha anterior a tres años, el precio se establecerá por el importe capitalizado al interés legal de los rendimientos líquidos de la concesión en los tres últimos años, teniendo en cuenta, en su caso, el plazo de reversión. Sin embargo, en ningún caso el precio podrá ser inferior al valor material de las instalaciones de que disponga la concesión y que estén afectas a la misma, teniendo en cuenta, en el caso de concesiones temporales, el valor de amortización de estas instalaciones, considerando el plazo que resta para la reversión.
Tercera. En las concesiones a que se refiere el número anterior, que llevasen menos de tres años establecidas o que no estuviesen en funcionamiento por estar todavía dentro del plazo de instalación, la determinación del precio se ajustará a las normas del artículo cuarenta y tres».
A TENER EN CUENTA. En la actualidad, el artículo 39 de la
Continúa el artículo 41 en su punto segundo aclarando que las citadas reglas «serán de aplicación para la expropiación de concesiones de minas de minerales especiales de interés militar y de minerales radiactivos, salvo en lo relativo, en cuanto a estos últimos, a las indemnizaciones y premios por descubrimiento establecidos en la legislación especial».
CUESTIÓN
¿Pueden aplicarse las reglas del artículo 41 de la
El propio artículo 41.1 en su apartado tercero recoge que cuando las concesiones lleven menos de tres años establecidas, o no están en funcionamiento por encontrarse dentro del plazo de instalación, la determinación del precio se ajustará al artículo 43 de la LEF (que recoge la posibilidad de llevar a cabo la tasación aplicando los criterios estimativos que se consideren más adecuados).
La
«(...) el precepto expropiatorio hace una salvedad en favor de la normativa especial de valoración de concesiones, para cuando su legislación especial no establezca normas específicas de valoración. En este sentido se dispone en el párrafo primero del mencionado precepto expropiatorio que se aplicaran las reglas que se contienen en los restantes párrafos del precepto cuando la concesiones administrativas "no contenga normas de valoración en casos de expropiación o de rescate"; lo que comporta que cuando exista esa normativa especial, no procede la aplicación del precepto sino la normativa específica». En la citada sentencia se especifica también que, si hablamos de valoración de concesiones mineras, estaríamos ante «una concesión que no tiene normativa específica de valoración en caso de expropiación o rescate, de ahí que los Tribunales, acorde a lo establecido en el mencionado precepto, se atengan a lo establecido en el precepto de la Ley de Expropiación».
CUESTIÓN
Dentro de la indemnización por la expropiación forzosa de una concesión administrativa ¿cabe incluir las indemnizaciones por despido que traigan causa en dicha expropiación?
Sí, cabe la indemnización como consecuencia de la extinción de todos los contratos laborales asociados a la explotación, a resultas de la expropiación de la concesión. Hay que tener en cuenta que la jurisprudencia considera la expropiación forzosa de la concesión como supuestos de despido por causas objetivas o de fuerza mayor previstos legalmente. Así, por ejemplo, la
«No en vano, la
Por su parte, el texto refundido de la
Artículo 35.4
«4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados».
«4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados».
Artículo 6.6
«De conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.4 del texto refundido de la Ley de Suelo , la valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados».
«De conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.4 del texto refundido de la
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados».
Derechos reales
Para el estudio de la valoración de los derechos reales es interesante partir de lo establecido en el artículo 35.1 del TRLSRU, según el cual el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad, ratificándose dicha norma por el artículo 6.2 del Reglamento de valoraciones, el cual añade que, cuando existan cargas, gravámenes o derechos limitativos de la propiedad, el valor de estos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad.
Para el supuesto en que la Administración expropie una finca gravada con cargas, puede elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial para que este fije y distribuya la proporción que le corresponde a cada interesado, mediante el trámite de los incidentes.
La Ley de Expropiación Forzosa en su artículo 42 establece que, para determinar el justo precio de los derechos reales sobre bienes inmuebles, habrá que atender a las «normas de valoración señaladas por la vigente legislación del impuesto sobre derechos reales», esto es, el
Por su parte, el art. 35.4 del
CUESTIÓN
Una vez expropiado el inmueble, ¿pueden cancelarse en el Registro de la Propiedad los derechos reales a los que estuviese afecto?
Sí, una vez abonado el justiprecio y ocupado el inmueble se extiende la correspondiente acta que, en virtud del artículo 53 de la LEF, constituye título bastante para que en el Registro de la Propiedad y en los demás registros públicos se inscriba o se tome razón de la transmisión del dominio, cancelándose, en su caso, las cargas, los gravámenes y los derechos reales de toda clase a que estuviere afecta la cosa expropiada (
Arrendamientos
La Ley de Expropiación Forzosa hace una especial alusión al justiprecio que debe fijarse en beneficio de los arrendatarios del bien expropiado. Ya en su artículo 4 establece que «se iniciará para cada uno de los arrendatarios el respectivo expediente incidental para fijar la indemnización que pueda corresponderle».
Asimismo, el artículo 44 de la citada ley dispone que «en los casos de expropiación de fincas arrendadas, la Administración o entidad expropiante hará efectiva al arrendatario, previa fijación por el Jurado de Expropiación, la indemnización que corresponda, aplicándose para determinar su cuantía las normas de la legislación de Arrendamientos». Es decir, a la hora de valorar la indemnización que les correspondería a los arrendatarios, la
Por su parte, el
El
CUESTIONES
1. ¿Qué se considera privación definitiva del uso y disfrute de la finca por el titular arrendaticio?
El Tribunal Supremo en la sentencia n.º 507/1978, de 17 de octubre, ECLI:ES:TS:1978:1578, se ha pronunciado sobre esta cuestión en el sentido de considerar que se produce una privación definitiva cuando la expropiación afecte a los elementos esenciales de la construcción o de aquellos que sean necesarios para la subsistencia del contrato, de tal modo que se haga imposible la adaptación del resto del inmueble no expropiado a los fines a que viene siendo destinado.
2. ¿La indemnización que corresponde a los arrendatarios debe incluir el premio de afección recogido en el artículo 47 del REF?
Si, las indemnizaciones debidas a los arrendatarios, en caso de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes o derechos arrendados, se incrementarán también en el precio de afección del 5%, tal y como especifica el
Por su parte, el Reglamento de Valoraciones de la
Es decir, el reglamento entendía que cuando estábamos ante arrendamientos que tienen una legislación específica y la fijación de la renta está condicionada por dicha normativa que excluye la rentabilidad de mercado, las indemnizaciones que debían de reconocerse en favor del arrendatario al que se extingue su derecho de arrendamiento, deberían descontarse del justiprecio fijado a la propiedad y, por tanto, ser soportadas por el propietario y expropiado. Por el contrario, si se trata de arrendamientos sujetos a las reglas del mercado, las indemnizaciones que corresponden al arrendatario no podrían descontarse el justiprecio de la finca, es decir, deben ser con cargo a la expropiación y ser satisfechas por la Administración expropiante, o la beneficiaria de la misma, en su caso.
El Tribunal Supremo ha declarado que dicho precepto vulnera el principio de jerarquía normativa, y lo ha declarado nulo de pleno derecho.
En el citado artículo 6 del Reglamento de valoraciones, en su apartado séptimo, se establece que, para calcular las indemnizaciones arrendaticias, se estará a la legislación estatal siguiente:
«a) En arrendamientos rústicos y aparcerías, tal y como disponen las leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos, salvo en el caso de arrendamientos rústicos históricos, en los que el cálculo de la indemnización se efectuará conforme a su legislación propia.
b) En arrendamientos urbanos, conforme a la legislación de arrendamientos urbanos, teniendo en cuenta, en todo caso, los siguientes criterios: dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas y especialmente la derivada de la diferencia de rentas, cuantía de los gastos de traslado por licencias, portes, nuevos contratos, etc. y valor de las mejoras realizadas en el inmueble cuando su percepción corresponda al arrendatario».
A TENER EN CUENTA. La reciente
El REF también se refiere en los
CUESTIÓN
Cuando el arrendatario realiza mejoras en la vivienda, ¿tiene derecho a que se le indemnice por ellas en caso de expropiación?
El Tribunal Supremo, en la
«(...) la recurrente no tenía derecho a recuperar el valor de esas mejoras. Siendo ello así, es obvio que dicho valor no formaba parte del derecho arrendaticio expropiado a la recurrente ni, por consiguiente, había de ser tenido en cuenta para el cálculo del justiprecio».
Traslado de industrias o establecimientos mercantiles
Merece una mención especial el supuesto de expropiaciones que afecten a una empresa. Cabe diferenciar entre la expropiación de una empresa en sí misma, y la expropiación de la finca en donde está ubicada.
Cuando se trata de la expropiación de la empresa en sí, con el cese absoluto de sus actividades, se originaría la indemnización del llamado valor comercial o industrial, es decir, se indemnizaría el valor total y conjunto de los distintos elementos que la integran.
Por el contrario, cuando nos referimos a la expropiación de la finca donde está instalada la industria, la empresa se vería obligada a trasladarse a un nuevo emplazamiento, lo que implicaría una tasación de los bienes afectados, y de los perjuicios que ocasiona el traslado, pero no impide que se pueda seguir ejerciendo la actividad en otro emplazamiento.
Cuando la expropiación de la finca conlleve la desaparición de la industria, por la imposibilidad de trasladarla a otra ubicación, debe de acreditarse tal circunstancia, a fin de evitar el enriquecimiento injusto que supondría que, tras haber recibido la indemnización por el conjunto de la industria, se trasladara a lugar diferente y continuara con la misma.
Así, por ejemplo, lo refleja la sentencia del Tribunal Supremo n.º 157/1981, de 2 de marzo, ECLI:ES:TS:1981:1707, la cual dispone lo siguiente:
«(...) tradicionalmente se distingue entre expropiación de industria y expropiación de una finca en la que existe una industria, cuyos efectos indemnizatorios deben ser distintos, pues diferente es la "expropiación de una industria" que consiste en privar a quien la ejerce de continuar dedicándose a ella, y el "traslado de la misma" pudiendo seguir en otro emplazamiento su actividad comercial, distinción cuyas consecuencias han de operar cuando se trate de fijar la indemnización compensatoria de los perjuicios originados en la expropiación forzosa, pues en el primer caso deberá comprender el valor del conjunto de la empresa mercantil o industrial, en tanto que en el segundo habrán de valorarse por separado los distintos bienes patrimoniales y los perjuicios que la variación de emplazamiento origina, ya que si en el supuesto de que exista posibilidad de traslado, se indemnizará al industrial por el valor conjunto de la industria podría operarse un enriquecimiento injusto si la estableciera nuevamente en otra finca o local (sentencia de 24 de abril de 1973)».
También cabe destacar la
«(...) la jurisprudencia viene manteniendo que cuando por expropiación del local no pueda continuarse un negocio donde se estaba llevando a cabo, la indemnización correspondiente es la de, traslado del negocio, debiendo acreditarse por el expropiado la imposibilidad de continuar con la industria instalada en otro) lugar para que la indemnización procedente sea la de cese. Así, el Tribunal Supremo ha señalado (Sentencias de 22 de abril de 1960 y 26 de septiembre y 5 de diciembre de 1984) "que una cosa es la expropiación de una empresa en sí misma, lo que originaría la indemnización del llamado valor comercial o industrial , es decir, el valor total y conjunto de los diversos elementos que lo integran, y otra muy distinta , la expropiación de la finca donde esté instalada la industria, que si bien obligaría a su traslado a un nuevo emplazamiento, con la necesaria tasación de los bienes afectados y la consiguiente de los perjuicios que causa el traslado, no impide que se pueda seguir ejerciendo la actividad comercial o industrial en otro emplazamiento, bien entendido , que si bien y en determinados supuestos la expropiación del terreno puede llevar como consecuencia la desaparición de la industria por imposibilidad material o jurídica de ubicarse en otro lugar diferente, esta imposibilidad ha de ser plenamente acreditada, a fin de evitar un enriquecimiento injusto del industrial, indemnizando por el valor en conjunto de su industria, que después trasladara o estableciera en un lugar diferente"».
CUESTIÓN
¿Procede la indemnización por traslado forzoso de la empresa cuando esta estuviera llevando a cabo su actividad sin licencia?
Sí, la jurisprudencia ha reconocido la procedencia de indemnización por el cese de la situación disfrutada en precario, solo cuando dicho cese trae causa de razones externas al acto jurídico en que se funda el precario y no de las propias limitaciones impuestas por la Administración que concedió el precario. La
«(...) conforme establece el artículo 1.º de la vigente Ley de Expropiación forzosa , en ella se entenderá comprendida cualquier forma de privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueran las personas o entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente, ya implique venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio; que el también artículo 1.º del Reglamento de la Ley sanciona que toda la intervención administrativa que implique privación singular de la propiedad, derechos o intereses patrimoniales legítimos a que se refiere el artículo 1.º de la Ley es una expropiación forzosa a todos los efectos; y que la enumeración singular que hace el artículo 1.º de la Ley no tiene carácter enunciativo y no excluye la posibilidad de otros distintos a los fines de la calificación del párrafo anterior. Tan amplio campo objetivo de aplicación de la Ley exige que no se quede sin indemnizar ningún derecho o interés expropiado, incluyéndose en ella y sus beneficios como dice el propio preámbulo "todas las formas de acción administrativas que impliquen una lesión individualizada de los contenidos económicos del derecho del particular por razones de interés general, y como tal se estructura sin perjuicio del obligado respeto a las peculiares características de cada figura en particular". La amplia fórmula expresada en los preceptos legales transcritos, autoriza a que en determinados casos pueda ser la situación de precario objeto de indemnización».
Cuando hablamos de traslado de una industria, ante la ausencia de regulación específica en la ley, la jurisprudencia ha venido configurando los distintos conceptos que integrarían la indemnización. Así, por ejemplo, podemos citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 157/1981, de 2 de marzo, ECLI:ES:TS:1981:1707, que establece como partidas indemnizables las siguientes:
- Los gastos de apertura del nuevo establecimiento (pago de tasas por licencias y arbitrios municipales).
- Los gastos del nuevo emplazamiento (acometidas de luz, agua, teléfono).
- Los gastos derivados del traslado físico de los elementos productivos (desmontaje, acarreo, nuevo montaje y puesta a punto).
- Los gastos de sustitución, entendiendo por ello los gastos de las obras de acondicionamiento del nuevo local.
- Las indemnizaciones abonadas por su titular al personal de la empresa durante el periodo de paralización.
- Los beneficios dejados de percibir durante dicho periodo.
- La pérdida total o parcial de clientela.
- El abono de un precio de traspaso o de diferencias de rentas (cuando el expropiado sea arrendatario, ya que, de ser propietario, el TS considera que la indemnización por la pérdida de la titularidad dominical ya le cubriría el gasto de adquisición de una nueva finca a la cual trasladar el negocio).