Otras servidumbres de paso

Servidumbre de paso en supuestos de obras en edificios

El art. 569 del CC establece:

«Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue».

Esta servidumbre está prevista para supuestos en los que se va a construir o reparar algún edificio y puede suponer dos obligaciones para el propietario del predio sirviente, la de permitir el paso de materiales para la obra o que se coloquen andamios u otros objetos. Esta servidumbre del art. 569 del CC tiene carácter temporal, así lo han reconocido los tribunales en sentencias como la SAP de A Coruña n.º 165/2021, de 10 de mayo, ECLI:ES:APC:2021:1232:

«La Sentencia de la Audiencia de Provincial de León de 15 de febrero de 2019 recuerda otra Sentencia de la misma Audiencia, de fecha 10 de noviembre de 2010, que razona que en la doctrina se entiende el artículo 569Código Civil como una modalidad de paso temporal que ha sido llamada "servidumbre de andamiaje"por su finalidad de edificar o reparar edificios permitiendo el apoyo de andamios sobre suelo ajeno y que nace marcada por la limitación en el tiempo. Para que el dueño del predio sirviente esté obligado a permitir el paso es preciso que sea indispensable construir o reparar algún edificio, teniendo derecho a ser indemnizado del perjuicio que se le irrogue».

Para obligar a permitir el paso es necesario que este sea indispensable, es decir, que no sea una petición caprichosa o cómoda, incluyéndose una regla de proporcionalidad entre el sacrificio que se impone al dueño del predio sirviente y el beneficio que puede reportar al que realiza la obra. También ha de abarcar aquellas situaciones en las que la alternativa al paso deba considerarse desproporcionadamente onerosa o dificultosa. 

Algunos autores califican el derecho concedido por el art. 569 del CC como una limitación del dominio. La Audiencia Provincial de Granada en su sentencia n.º 311/2022, de 30 de septiembre, ECLI:ES:APGR:2022:1852, remitiéndose a la SAP de Granada n.º 235/2012, de 18 de mayo, ECLI:ES:APGR:2012:414 señala al respecto:

«(...) Hay autores que califican al derecho concedido por tal precepto como servidumbre de andamiaje, otros como "servidumbre temporal y parcial" o "servidumbre transitoria de paso" , pero también se la ha considerado como una limitación legal del dominio de los predios por razones de interés privado y buena vecindad, criterio este último seguido por las sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1977 y 3 de abril de 1984, cuando se dice que "si bien es cierto que el artículo 530 del Código Civil está previsto para proteger el derecho de propiedad, es el propio precepto el que admite limitaciones al dominio, ya que sus términos no pueden en los actuales tiempos, dado el progreso de la técnica, mantenerse de una forma rigorista u obsoleta, cuando las relaciones de vecindad, principalmente en lo grandes núcleos de población, exigen la acomodación de técnicas constructivas a los nuevos adelantos universalmente aceptados. De aquí, que tanto en razón a ello, como por las relaciones de vecindad, de las cuales es claro exponente el artículo 569 del Código Civil , ha de tenderse a suavizar la interpretación del precepto."».

El art. 569 del CC señala que en caso de que se irrogue algún perjuicio al dueño del predio sirviente se debe dar la indemnización correspondiente a este. En estos casos la fijación de indemnización dependerá del tipo de necesidad que se cubra por medio de la servidumbre, esto es, si solo se emplea para el paso de materiales o para el establecimiento de andamios. Esta distinción se ha señalado en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 615/2015, de 16 de noviembre, ECLI:ES:TS:2015:4713 

«No cabe atribuir a la sentencia impugnada vulneración alguna del precepto citado y de la doctrina jurisprudencial, pues el artículo 569 del Código Civil contempla dos supuestos diferenciados: por un lado, el simple paso de materiales por predio ajeno, y por otro lado la colocación en él de andamios u otros objetos para la ejecución de la obra proyectada, siendo así que mientras en el primer caso puede no producirse perjuicio alguno, en el segundo lo normal es que la mera ocupación suponga ya un perjuicio en cuanto priva al dueño de la utilización plena de su fundo; y, por tanto, fuera de los casos excepcionales en que se compruebe que ello no afecta negativamente a tal uso, resulta adecuada la fijación de una indemnización por la simple ocupación como ha hecho la sentencia que se recurre.

No impide tal establecimiento la consideración de la norma como constitutiva de una regulación de las relaciones de vecindad y no de una servidumbre, pues si en aquellas se da una relación recíproca de servicio entre los predios nada impide que -como hace la ley- se fije una indemnización para cada caso en que uno de ellos se sirva del otro».

Servidumbre de paso para ganados

El art. 570 del CC se encarga de establecer la servidumbre de paso para ganados. En cuanto a su regulación se remite a la regulación establecida en las ordenanzas y reglamentos del ramo y en su defecto se regirán por el uso y costumbre del lugar. Lo que sí determina el Código Civil son las dimensiones que cada uno de los tipos de servidumbre de paso de ganado pueden tener, estableciendo que la anchura no puede exceder:

• La cañada de 75 metros.
• El cordel de 37 metros 50 centímetros.
• La vereda de 20 metros.
• La de abrevadero de 10 metros.

A TENER EN CUENTA. Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados se observará lo dispuesto en la sección 3.ª, capítulo II, título VII del libro segundo del CC y en los arts. 555 y 556 del CC.

En relación con esta servidumbre es necesario distinguirla de la vía pecuaria. Si bien las dos figuras se destinan al tránsito ganadero, como ya hemos dicho, la servidumbre es un derecho real, mientras que en el caso de las vías pecuarias son bienes de dominio público de las comunidades autónomas. Por tanto, en el caso de la vía pecuaria no se grava el dominio de ningún propietario ni es posible interponer ni acción negatoria, ni acción confesoria de servidumbre frente a las mismas; así lo ha recogido la Audiencia Provincial de Cádiz en su sentencia n.º 251/2020, de 29 de septiembre, ECLI:ES:APCA:2020:1387:

«TERCERO.- La Ley 3/1995 de 23 de marzo de vías pecuarias regula estas vías pecuarias como el del DIRECCION001 que son bienes de dominio público, si que quepa confundirla con las servidumbres de paso constituidas sobre propiedad privada reguladas en el artículo 570 del Código Civil, y por tanto no puede ser objeto de dominio privado, estableciendo en el artículo segundo de dicha norma, que las vías pecuarias son bienes de dominio publico de las Comunidades Autónomas, y en consecuencia, inalienables, imprescriptibles e inembargables, por lo que no puede ejercitase ni una acción negatoria de servidumbre ni una acción confesoria de servidumbre, como han pretendido las partes procesales en su demanda y en su reconvención».

Servidumbre de paso de energía eléctrica

La regulación de la servidumbre de paso de energía eléctrica se encuentra en los arts. 57 a 59 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico. Será de aplicación supletoria lo dispuesto en el Código Civil, conforme establece el art. 60 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre. También se refiere a la misma el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre, por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización de instalaciones de energía eléctrica.

La servidumbre de paso de energía eléctrica tendrá la consideración de servidumbre legal y dentro de la misma se distinguen dos tipos:

• Servidumbre de paso aéreo: comprende el vuelo sobre el predio sirviente y el establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de cables conductores de energías, todo ello incrementado en las distancias de seguridad que reglamentariamente se establezcan.
• Servidumbre de paso subterráneo: comprende la ocupación del subsuelo por los cables conductores, a la profundidad y demás características que la señale en la legislación urbanística aplicable, todo ello incrementando en las distancias de seguridad que reglamentariamente se establezcan.

Tanto la servidumbre de paso aérea como la subterránea comprenden el derecho de paso o acceso y la ocupación temporal de terrenos u otros bienes necesarios para construcción, vigilancia, conservación, reparación de las correspondientes instalaciones, así como la tala de arbolado, si fuera necesario.

El art. 58 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, regula las limitaciones a la constitución de la servidumbre en caso de líneas de alta tensión, para lo que señala:

«No podrá imponerse servidumbre de paso para las líneas de alta tensión.

a) Sobre edificios, sus patios, corrales, centros escolares, campos deportivos y jardines y huertos, también cerrados, anejos a viviendas que ya existan al tiempo de decretarse la servidumbre, siempre que la extensión de los huertos y jardines sea inferior a media hectárea.

b) Sobre cualquier género de propiedades particulares, si la línea puede técnicamente instalarse, sin variación de trazado superior a la que reglamentariamente se determine, sobre terrenos de dominio, uso o servicio público o patrimoniales del Estado, Comunidades Autónomas, de las provincias o los municipios, o siguiendo linderos de fincas de propiedad privada».

Esta servidumbre no impide al dueño del predio sirviente cercarlo o edificar sobre él dejando a salvo dicha servidumbre, para ello deberá ser autorizado por la Administración pública competente, que tomará en especial consideración la normativa vigente en materia de seguridad. El dueño también podrá solicitar el cambio de trazado de la línea corriendo con los gastos que deriven de esta variación, esta posibilidad solo se da en el supuesto de que no existan dificultades técnicas. En el caso de que la variación de la ubicación o trazado sea consecuencia de proyectos o planes aprobados por la Administración comportará el pago del coste de dicha variación por parte de ésta.

El art. 156.3 del Real Decreto 1995/2000, de 1 de diciembre, señala los conceptos que debe comprender la indemnización por el establecimiento de una servidumbre de paso de energía eléctrica:

«3. La indemnización por la imposición de la servidumbre de paso comprenderá los siguientes conceptos:

a) El valor de la superficie de terreno ocupado por los postes, apoyos o torres de sustentación o por la anchura de la zanja, si la servidumbre es de paso subterráneo o impide el aprovechamiento normal del suelo.

b) El importe del demérito que en el predio sirviente ocasionen la servidumbre, ya sea ésta relativa a una línea aérea o de paso subterráneo; las limitaciones en el uso y aprovechamiento del precio como consecuencia del paso para la vigilancia, conservación y reparación de la línea y las restricciones exigidas para la seguridad de las personas y las cosas.

c) La indemnización por daños y perjuicios derivados de la ocupación temporal de terrenos para depósitos de materiales o para el desarrollo de las actividades necesarias para la instalación y explotación de la línea».

Servidumbre de ascensor

El art. 9.1.c) de la Ley 49/1960, de 21 julio, sobre propiedad horizontal señala como obligación de cada propietario permitir en su vivienda o local «(...) las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».

Una de las cuestiones que suelen plantearse ante los tribunales de manera de reiterada es el supuesto en que para la instalación de un ascensor es necesario ocupar un espacio en el local de un propietario. Con relación a esto se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 819/2010, de 15 de diciembre, ECLI:ES:TS:2010:6691 señalando:

«De esa forma, el problema tiene respuesta a partir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la Comunidad a instalar un ascensor, en la que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento, mas allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 del CC , y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que conlleve una desaparición de la posibilidad de aprovechamiento que resulta a su favor en el art. 3 a) de la Ley».

Como contraprestación el propietario afectado tiene derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios causados, que se determinará en sentencia, a salvo de los acuerdos a que pudieran llegar las partes, conforme a los siguientes criterios señalados en la sentencia del Tribunal Supremo anteriormente referenciada:

«a) una indemnización a precio de mercado, según locales de iguales características y ubicados en la misma zona e idéntica localidad, correspondiente a la superficie en m2 invadida, según dictamen pericial, incluida la superficie de vuelo que se va a ocupar y calculada conforme al tiempo en que se proceda a la ejecución de las obras;

b) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie en la zona de trastienda precisando que, a falta de acuerdo sobre dicha cantidad y siendo necesario acudir en ejecución de sentencia a la designación de un perito judicial, los gastos de todo tipo que se generen correrán a cargo de la comunidad de propietarios actora;

c) una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir a las demandadas en la relación arrendaticia existente en el local, debidamente acreditadas, incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada durante la ejecución de las obras precisas para la instalación del ascensor u otras vicisitudes que, como consecuencia de las mismas, afecten a la relación arrendaticia y

d) una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos».

CUESTIÓN

En una comunidad de propietarios se decide por acuerdo de la junta la instalación de un ascensor para la eliminación de barreras arquitectónicas. Para dicha instalación es necesario ocupar una superficie de 4 metros cuadrados del local de un propietario, por lo que se le ofrece una indemnización. Dicho propietario no está de acuerdo con la instalación. ¿Tiene obligación de permitir la servidumbre para la instalación del ascensor?

La respuesta es positiva, aunque con matices. Así lo ha recogido la SAP de Madrid n.º 143/2021, de 24 de mayo, ECLI:ES:APM:2021:6876 que establece:

«Establece el art. 9.1.c) de la LPH que cada propietario tiene la obligación de "consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados".

Interpretando dicho precepto en particular en lo concerniente a la instalación del servicio de ascensor la STS de 15 de diciembre de 2010 (ROJ: STS 6691/2010) declara "La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos es algo que no se cuestiona". Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho sin limitaciones de la Comunidad por el que, sin más requisitos que la obtención del "quórum" necesario, que con la nueva redacción del art. 17.1 de la LPH, es el de las 3/5 partes de total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor, en lo que se ha calificado de verdadera acción expropiatoria. La respuesta es afirmativa con matices».

No será posible obligar al propietario a establecer la servidumbre sin su consentimiento si la afección sobre el bien privativo supone una pérdida de habitabilidad o funcionalidad, así lo ha declarado el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 435/2023, de 29 de marzo, ECLI:ES:TS:2023:1250:

«(...) (ii) cuando un propietario se ve afectado perjudicialmente por dicha incorporación es necesario realizar un juicio de ponderación entre los intereses jurídicos protegidos y que entran en conflicto, el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar un ascensor, en el que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo; (iii) si dicha afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el art. 530 CC, por suponer una pérdida de la habitabilidad o funcionalidad del elemento privativo que conlleva la desaparición, impide o merma de forma significativamente sustancial la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor conforme a lo establecido por el art. 3.a) LPH, la instalación no podrá llevarse a cabo sin el consentimiento del afectado; (iv) fuera de estos casos, el interés individual del propietario no podrá desplazar el interés general de la comunidad en que la instalación se lleve a cabo, cuando el acuerdo de la junta reúna los presupuestos legales, pero con el oportuno resarcimiento a aquel de los daños y perjuicios ocasionados (...)».