La usucapión o prescripción adquisitiva

La adquisición de la propiedad por prescripción adquisitiva

El art. 609 del Código Civil también recoge entre los modos de adquirir la propiedad, y los demás derechos reales, la prescripción adquisitiva, más conocida como usucapión.

Por prescripción adquisitiva se entiende el «Modo de adquirir la propiedad u otros derechos que tiene lugar mediante el transcurso de cierto tiempo y la concurrencia de una apariencia jurídica que determina el nacimiento o la consolidación de un derecho en favor de un sujeto». (Diccionario panhispánico del español jurídico).

La usucapión se encuentra regulada en el art. 609 del Código Civil, párrafo 3.º, según el cual la propiedad y demás derechos reales se pueden adquirir a través de la prescripción y, además, en el art. 1930 del Código Civil, que establece en su primer párrafo: «Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales».

Tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo n.º 370/2022, de 18 de octubre, ECLI:ES:APO:2022:3339:

«La prescripción adquisitiva, usucapión o prescripción del dominio supone la adquisición de la propiedad a virtud del uso de la cosa, que en caso del dominio supone la posesión de la cosa a título de dueño. Su finalidad esencial, común al instituto de la prescripción en general, es asegurar la certidumbre y firmeza de la vida jurídica, suprimiendo la eventual contradicción entre la norma de derecho y las situaciones de hecho. En definitiva, se trata de dar seguridad jurídica».

Los sujetos de la usucapión son: el usucapiente, que tiene capacidad para poseer en concepto de dueño o de titular del derecho que usucape y no podrá haber cometido hurto o robo de cosas muebles, es decir, que no podrá usucapir hasta que no prescriba el delito, y el titular del derecho usucapido, que podrá ser cualquier persona física o jurídica, excepto si se trata de una persona impedida al que se le ha usucapido por la negligencia de sus representantes legítimos en la gestión del bien.

CUESTIÓN

¿Quiénes tienen capacidad para usucapir?

Respecto a la capacidad para usucapir, el art. 1931 del Código Civil consigna que: «Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos». El Código Civil no exige ninguna capacidad en particular para usucapir, es decir, que todas las personas capaces de adquirir la posesión también serán capaces para usucapir. Hemos de tener en cuenta también lo previsto en el artículo 443 del CC según el cual, y conforme a la regulación realizada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, con entrada en vigor el 03/09/2021:

«Toda persona puede adquirir la posesión de las cosas.

Los menores necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.

Las personas con discapacidad a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo pueden usar de los derechos derivados de la posesión conforme a lo que resulte de estas».

El objeto de la usucapión aparece regulado en el art. 1936 del Código Civil, al señalar «Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres». Por su parte, el art. 609 del CC también se refiere al objeto de la prescripción al establecer que la propiedad y los demás derechos reales también podrán adquirirse por este modo.

Las características principales de la usucapión son las siguientes:

• Es imprescindible la posesión para que se produzca la usucapión, ya que la usucapión se produce cuando el usucapiente es un poseedor en el cual concurran determinados requisitos legales.
• Solamente serán susceptibles de usucapión la propiedad y los derechos reales de goce.
• La usucapión produce la adquisición de la propiedad y, de manera simultánea, la pérdida de la propiedad por el titular anterior.

Es importante diferenciar entre dos tipos de usucapión:

• Usucapión ordinaria: requiere de los requisitos de buena fe y justo título (según el art. 1940 del Código Civil):
• Justo título: el Código Civil define el justo título en el art. 1952 del Código Civil: «Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate». El título de usucapión también tendrá que ser verdadero y válido (art. 1953 del CC). La jurisprudencia entiende que son títulos válidos y justos los contratos afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución. No son títulos válidos ni justos a efectos de usucapión los actos o contratos viciados por nulidad. El art. 1954 del Código Civil dice que el justo título no se presume, tendrá que probarse. Cabe mentar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 341/2022, de 24 de noviembre, ECLI:ES:APM:2022:17737, que recoge los requisitos que debe reunir el título en los siguientes términos:

«(...) Primero ha de ser justo y se entiende por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio de cuya prescripción se trate (artículo 1.952 del Código Civil). Es decir aquél que produciría la transmisión y adquisición del dominio a no mediar el vicio o defecto que la prescripción está llamada a subsanar ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1943; 11 de diciembre de 1.943; 29 de diciembre de 1.959; 3 de febrero de 1.961; 4 de julio de 1.963; 20 de noviembre de 1.964; 22 de enero de 1.969 R.J.Ar. 195; 28 de noviembre de 1983, R.J. Ar. 6680). Son títulos justos, por tener eficacia traslativa, los traspasos posesorios realizados en virtud de compraventa, permuta, donación, herencia, legado, etc.. No lo serán, en cambio, los traspasos posesorios realizados en virtud de arrendamiento, comodato, depósito, etc.. Segundo ha de ser verdadero por lo que es preciso que tenga una existencia objetiva y no meramente intelectual. Y al no tener este requisito carecen de idoneidad para la usucapión el título simulado - sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1960- (al menos, cuando la simulación sea absoluta, pues si es relativa, podrá valer el verdadero que se oculta bajo la simulación) y el título putativo (que es el que se apoya en un error). Tercero y último ha de ser válido. Que el título sea válido no puede interpretarse en sus términos literales, ya que si el título es perfectamente válido y eficaz, y, a ello unimos la posesión, nos encontraríamos ante un propietario, por la teoría del título y el modo, que no precisa de la usucapión para adquirir esa cualidad, por lo que sobraría la institución de la prescripción adquisitiva que sería  radicalmente inútil ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1985, R.J. Ar. 538; 28 de junio de 1976, R.J. Ar. 3113; 30 de marzo de 1943, R.J. Ar. 410; 30 de noviembre de 1910). La jurisprudencia entiende que los títulos radicalmente nulos o inexistentes están privados de la cualidad de títulos válidos a los efectos de la usucapión ordinaria (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1990, R.J. 2761; 26 de enero de 1988. R.J. Ar. 146; 14 de marzo de 1983, R.J. Ar. 1475; 24 de mayo de 1977, R.J. Ar. 2139: 25 de junio de 1966, R.J. Ar. 3550; 11 de diciembre de 1965, R.J. Ar. 5610; 13 de mayo de 1963, R.J. Ar. 2515). Por el contrario, se considera título válido, a los efectos de la usucapión ordinario, el título meramente anulable mientras no sea anulado, lo que sólo puede hacerse a instancia de la persona protegida ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1958, R.J. Ar. 4488; 26 de enero de 1988, R.J. Ar. 146; 12 de diciembre de 1.946; 14 de abril de 1958; 13 de mayo de 1963; 6 de junio de 1969). También se considera título válido a los efectos de la usucapión ordinaria, el título meramente rescindible (regulado en los artículos 1.290 a 1.299 del Código Civil) mientras no sea rescindido. Por lo demás la existencia del título tiene que constar plenamente acreditada incumbiendo la carga de la prueba al que alega haber devenido propietario de la cosa en virtud de la usucapión ordinaria».

• Buena fe: el art. 1950 del Código Civil establece que: «La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio», lo cual coincide con lo establecido en el art. 433 del Código Civil, según el cual se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide, y por el contrario se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario. Es decir, el usucapiente deberá tener creencia de legitimidad posesoria ad usucapionem e ignorancia de ilegitimidad posesoria. A favor del usucapiente se aplican las normas establecidas en los artículos 434 del Código Civil («La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba») y 435 del Código Civil («La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente»). Con relación a la buena fe en la adquisición prescriptiva de la propiedad, la Audiencia Provincial de Alicante en su sentencia n.º 464/2022, de 7 de octubre, ECLI:ES:APA:2022:1434:

«Ya con anterioridad, las STS nº 59/1981, de 16 de febrero, y 117/1981, de 17 de marzo, reproducidas en muchas resoluciones posteriores, habían declarado que "la buena fe en el campo de los derechos reales, en la perspectiva que aquí tiene lugar, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos (artículos 1.269 y concordantes del Código civil ), sino de conocimiento, según se evidencia con las dicciones de los artículos 433 y 1950 de nuestro Código sustantivo, que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la situación registral era o no exacta, respecto de la titularidad dominical que proclama..."».

• Plazos posesorios: el plazo para la usucapión ordinaria de bienes muebles es de 3 años (art. 1955 del Código Civil, párrafo 1.º) y los bienes inmuebles prescriben a los 10 años, salvo que el perjudicado resida en un país extranjero o en ultramar, en cuyo caso requieren de 20 años, según el art. 1957 del Código Civil.

CUESTIÓN

¿Qué ocurrirá en aquellos casos en los que una parte del tiempo se estuvo presente y otra parte ausente?

En estos supuestos, de acuerdo con el contenido del artículo 1958 del Código Civil, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. Asimismo, en caso de que el periodo de ausencia no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 116/2019, de 21 de febrero, ECLI:ES:TS:2019:515 dispone lo siguiente:

«(...) para determinar el cómputo de la prescripción adquisitiva, conforme a los citados arts. 1957 y 1958 CC, debe fijarse, en primer término, el período de usucapión alcanzado durante la fase de presencia de ambas partes ( art. 1957 CC ). En nuestro caso, dicho periodo se inició el 28 de mayo de 1997, tal y como se ha señalado, de forma que el 28 de mayo de 2005 el demandado contaba con un período de usucapión de 8 años entre presentes, dado que, según la regla tercera del art. 1958 CC , el primer año de comienzo de la ausencia de la demandante (mayo del 2005), al no ser "entero y continuo", no se computa. Por lo que al demandado le restaban dos años de prescripción adquisitiva para completar los 10 años».

• Usucapión extraordinaria: es aquella posesión en la que sólo son necesarios los requisitos de posesión y de tiempo, sin necesidad de buena fe ni justo título. Según el art. 1955 del Código Civil, párrafo 2.º, el dominio de las cosas muebles prescribirá a los 6 años, mientras que para los bienes inmuebles el plazo de posesión ininterrumpida será el de 30 años en virtud del art. 1959 del CC.

Los requisitos principales de la posesión aparecen mencionados en el art. 1941 de Código Civil:

• En concepto de dueño: el poseedor debe de actuar, ante al perjudicado de la usucapión y frente al resto de miembros de la comunidad, como si fuera el dueño de la cosa o el titular del derecho real que se va a usucapir, según lo establecido en el art. 447 del Código Civil.
• Pública: el que pretenda usucapir deberá acreditar la realización de actos posesorios que demuestren que no actúa clandestinamente, tal como regula el art. 444 del Código Civil.
• Pacífica: la adquisición no se puede llevar a cabo de forma violenta, ya que en ese caso el vicio que acarrea la posesión la inhabilita a efectos de la usucapión.
• Ininterrumpida: en caso de que se produzca cualquier acto de interrupción de la posesión, dejará de correr el plazo prescriptivo del usucapiente y se comenzará a computar el plazo prescriptivo otra vez desde el comienzo, en el caso de que el verdadero titular empezase una nueva actividad.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Granada n.º 409/2023, de 16 de octubre, ECLI:ES:APGR:2023:890 recuerda que:

«La STS nº 467/2002 de 17 mayo nos recuerda que " La jurisprudencia viene reiterando que el requisito de la "posesión en concepto de dueño" no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva ( Sentencias 6 octubre 1975 y 25 octubre 1995 ) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal (SSTS de 20 noviembre 1964 y 18 octubre 1994) consistente en la existencia de "actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico" (Sentencia 3 octubre 1962, 16 mayo 1983 , 29 febrero 1992, 3 julio 1993, 18 octubre y 30 diciembre 1994, y 7 febrero 1997), "realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar" ( STS 3 junio 1993 ); "actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre laque se proyectan los actos posesorios" (STS 30 diciembre 1994). Es decir, cuando se realizan actos propios del dominio, entre los que destaca el hecho de edificar sobre el terreno, lo que da lugar a la posesión "ad usucapionem", como dice la STS núm. 44/2016, de 11 de febrero ". 

La posesión pública implica que la posesión a título de dueño sea de conocimiento general y no clandestina. La posesión pacífica y no interrumpida, supone la ausencia de perturbación por terceros de la posesión por parte del usucapiente durante el plazo señalado en la ley para la adquisición del dominio por este medio».

Las reglas sobre el cómputo de los plazos de la usucapión se encuentran en el art. 1960 del Código Civil:

• El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante. Es el fenómeno de la accesio possessionis, en el cual el poseedor usucapiente se beneficia del periodo posesorio finalizado por su causante, adicionando el tiempo de posesión de éste a su propio periodo posesorio.
• Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Se trata de una presunción iuris tantum en favor del poseedor, para evitar que tenga que aportar una prueba positiva de difícil realización.
• El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último debe cumplirse en su totalidad.

CUESTIÓN

¿Cómo puede interrumpirse la prescripción?

El art. 1943 del Código Civil establece que: «La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente». La interrupción natural se produce cuando cesa la posesión por más de un año (art. 1944 del Código Civil) y la interrupción civil se produce debido a la existencia de una citación judicial instada por el verdadero dueño o titular del derecho (art. 1945 del Código Civil).

Respecto a la renuncia de la usucapión, el art. 1935 del Código Civil dice que: 

«Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. 

Entiéndese tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido». 

Es decir, que el usucapiente puede renunciar a la usucapión de forma expresa o tácita siempre que no suponga un perjuicio para terceras personas. Sin embargo, el artículo prohíbe que el usucapiente renuncie a la usucapión futura.

A TENER EN CUENTA. Se recomienda la lectura de la sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila n.º 53/2024, de 6 de marzo, ECLI:ES:APAV:2024:72, que realiza un análisis completo de la figura de la usucapión y la postura de los tribunales con relación a los puntos más destacados de este modo de adquisición de la propiedad.