La demanda ejecutiva y requerimiento de pago en la ejecución hipotecaria

Demanda ejecutiva en la ejecución hipotecaria

La demanda ejecutiva constituye el inicio del proceso de ejecución hipotecaria, la cual, deberá dirigirse, de conformidad con las generalidades establecidas al efecto por el artículo 685 de la LEC, frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.

El apartado 2º del artículo 685 de la LEC dispone aquellos documentos que habrán de acompañarse con la demanda ejecutiva:

• Título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que la LEC exige para el despacho de la ejecución —dicho documento deberá cumplir, además, con los específicos requisitos impuestos en el anteriormente meritado artículo 682 de la LEC—. 
• Documentos del artículo 550 de la LEC.
• En la ejecución de saldo de cuenta, los regulados en el artículo 573 de la LEC.
• En caso de que en el título se hubiere pactado un interés variable, las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que se pide el despacho de ejecución.

En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

A TENER EN CUENTA. El apartado 2 del art. 685 de la LEC ha sido modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo.

En caso de que el bien hipotecado sea un inmueble deberá indicarse si el mismo constituye vivienda habitual del deudor y si en la parte ejecutante concurre la condición de gran tenedora de vivienda. En caso de que se indique que no tiene condición de gran tenedor se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

CUESTIÓN

¿Qué se entiende por gran tenedora de vivienda?

Conforme señala el art. 3. k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, por gran tenedor se entiende «(...) la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa».

Con relación a la situación del deudor deberá indicarse si se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Para ello se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social.

A TENER EN CUENTA. Para la emisión del documento acreditativo sobre la situación de vulnerabilidad del deudor es necesario que este preste su consentimiento.

Este requisito también podrá cumplirse mediante:

• La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
• El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que el deudor hipotecario no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos por la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En caso de que el acreedor tenga condición de gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda sea la vivienda habitual del deudor hipotecario y se tenga constancia, de que éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas de ejecución hipotecaria en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes.

En el despacho de ejecución de hipoteca naval, el apartado 3º del artículo 685 de la LEC establece qué será suficiente para despachar ejecución el documento privado de constitución de la hipoteca naval inscrito en el Registro de Bienes Muebles conforme a lo dispuesto en el artículo 128 de la Ley de Navegación Marítima.

Por su parte, para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.

En los supuestos en los que el despacho de ejecución devenga en virtud de ejecución hipotecaria previa, en la que, la subasta de los bienes hipotecarios o pignorados hubieren resultado insuficientes para cubrir el crédito (tal y como se prevé en el artículo 579 de la LEC), será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el letrado de la Administración de Justicia (apartado 5 del artículo 685 de la LEC). 

La cantidad reclamada en la demanda ejecutiva servirá de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora devengados durante la tramitación del procedimiento ejecutivo inicial.

Requerimiento de pago al deudor

Es en el artículo 686 de la LEC donde se recogen los requisitos que habrá de cumplir el requerimiento de pago al deudor con el fin de asegurar el efectivo cumplimiento del derecho a la tutela judicial efectiva contenido en el artículo 24.1 de la Constitución Española, estableciéndose que en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el registro.

A TENER EN CUENTA. En el requerimiento de pago, habrán de incluirse las indicaciones contenidas en el artículo 441.5 de la LEC, relativas a la obligación de informar al deudor sobre la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

A este respecto, cabe advertir que, sin perjuicio de la notificación al deudor del despacho de la ejecución, no se practicará el requerimiento de pago antedicho cuando el ejecutante acompañe a la demanda ejecutiva acta notarial que acredite haber requerido de pago al ejecutado con al menos diez días de antelación. A estos efectos, el requerimiento al deudor y en su caso las notificaciones al tercer poseedor hipotecante no deudor y titulares, en su caso, de derechos inscritos con posterioridad al derecho real de hipoteca que se ejerce, habrá de realizarse en el domicilio que conste consignado por cada uno de ellos en el registro. El requerimiento o notificación se hará por el notario, en la forma que resulte de la legislación notarial, en la persona del destinatario, si se encontrare en el domicilio señalado. No hallándose en el domicilio, el notario llevará a efecto la diligencia con la persona mayor de edad que allí se encontrare y manifieste tener con el requerido relación personal o laboral. El notario hará constar expresamente la manifestación de dicha persona sobre su consentimiento a hacerse cargo de la cédula y su obligación de hacerla llegar a su destinatario. No obstante, lo anterior, será válido el requerimiento o la notificación realizada fuera del domicilio que conste en el registro de la propiedad siempre que se haga en la persona del destinatario y, previa su identificación por el notario, con su consentimiento, que será expresado en el acta de requerimiento o notificación. En caso de que el destinatario sea una persona jurídica el notario entenderá la diligencia con una persona mayor de edad que se encontrare en el domicilio señalado en el registro y que forme parte del órgano de administración, que acredite ser representante con facultades suficientes o que a juicio del notario actúe notoriamente como persona encargada por la persona jurídica de recibir requerimientos o notificaciones fehacientes en su interés.

Por último, el apartado 3º del artículo 686 concluye indicando lo que sigue: «Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 de la LEC».

CUESTIÓN

El tenor del apartado 3.º del artículo 686 de la LEC, ¿dispensa al órgano judicial del deber de intentar la notificación personal del demandando en el proceso de ejecución hipotecaria en caso de no ser posible ésta en el domicilio que figure en la escritura de constitución de hipoteca, pudiendo así acordar la notificación por edictos sin ninguna otra diligencia de averiguación? 

No, es necesario que el órgano judicial agote los medios que tenga a su alcance para notificar al ejecutado la existencia del proceso en su domicilio real, de modo que, una vez que surjan dudas razonables de que el domicilio señalado en la escritura del préstamo hipotecario y que figura en el Registro sea el domicilio real del ejecutado, le es exigible que intente, en cumplimiento del deber de diligencia que en orden a la realización de los actos de comunicación procesal le impone el art. 24.1 CE, el emplazamiento personal del ejecutado en el domicilio que figure en las actuaciones, distinto del que consta en la escritura de préstamo hipotecario y en el Registro. Esta es la respuesta dada por el Tribunal Constitucional que en su sentencia n.º 151/2016, de 19 de septiembre, ECLI:ES:TC:2016:151 haciendo especial referencia a su sentencia n.º 122/2013, de 20 de mayo, ECLI:ES:TC:2013:122, que reza lo que sigue: 

«(...) se comprueba que este Tribunal, en su STC 122/2013, de 20 de mayo, se ha ocupado precisamente del problema aquí planteado, en torno a si el art. 686.3 LEC en su redacción por la Ley 13/2009, dispensa al órgano judicial del deber de intentar la notificación personal del demandado en el proceso de ejecución hipotecaria en caso de no ser posible ésta en el domicilio que figure en la escritura de constitución de la hipoteca, pudiendo así acordar la notificación por edictos sin ninguna otra diligencia de averiguación.

En el fundamento jurídico 3 de dicha Sentencia hicimos resumen de nuestra doctrina general en la materia, de acuerdo con la cual:

“[E]l derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE) garantiza a todos los que puedan resultar afectados por la decisión que se dicte en un proceso judicial el derecho a conocer su existencia, a fin de que tengan la posibilidad de intervenir en él, ser oídos, y ejercer la defensa de sus derechos e intereses legítimos. Un instrumento capital de esa correcta constitución de la relación jurídico procesal, cuya quiebra puede constituir una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) es, indudablemente, el régimen procesal de emplazamientos, citaciones y notificaciones a las partes de los distintos actos procesales que tienen lugar en el seno de un procedimiento judicial, pues sólo así cabe garantizar los indisponibles principios de contradicción e igualdad de armas entre las partes del litigio. De tal manera que la falta o deficiente realización del emplazamiento a quien ha de ser o puede ser parte en el proceso coloca al interesado en una situación de indefensión, lo que vulnera el referido derecho fundamental (SSTC 219/1999, de 29 de noviembre, FJ 2, y 128/2000, de 16 de mayo, FJ 5).

Ello implica que el órgano judicial tiene no sólo el deber de velar por la correcta ejecución de los actos de comunicación procesal, sino también el de asegurarse de que dichos actos sirven a su propósito de garantizar que la parte sea oída en el proceso. Ello comporta, en lo posible, la exigencia del emplazamiento personal de los afectados y, desde otra perspectiva, la limitación del empleo de la notificación edictal a aquellos supuestos en los que no conste el domicilio de quien haya de ser emplazado o bien se ignore su paradero. En este sentido hemos declarado que, cuando del examen de los autos o de la documentación aportada por las partes se deduzca la existencia de un domicilio que haga factible practicar de forma personal los actos de comunicación procesal con el demandado, debe intentarse esta forma de notificación antes de acudir a la notificación por edictos (por todas, SSTC 40/2005, de 28 de febrero, FJ 2; 293/2005, de 21 de noviembre, FJ 2; y 245/2006, de 24 de julio, FJ 2).”

Precisando a continuación en ese mismo fundamento jurídico 3, que dicha doctrina había resultado de aplicación también en el procedimiento de ejecución hipotecaria, lo cual significa:

“[Q]ue es necesario que el órgano judicial agote los medios que tenga a su alcance para notificar al ejecutado la existencia del proceso en su domicilio real, de modo que, una vez que surjan dudas razonables de que el domicilio señalado en la escritura del préstamo hipotecario y que figura en el Registro sea el domicilio real del ejecutado, le es exigible que intente, en cumplimiento del deber de diligencia que en orden a la realización de los actos de comunicación procesal le impone el art. 24.1 CE, el emplazamiento personal del ejecutado en el domicilio que figure en las actuaciones, distinto del que consta en la escritura de préstamo hipotecario y en el Registro (SSTC 245/2006, de 24 de julio, FJ 4; 104/2008, de 15 de septiembre, FJ 3; y 28/2010, de 27 de abril, FJ 4).”

Sin que encontráramos motivos para modificar estos criterios, con ocasión de lo previsto en el art. 686.3 LEC (resultante de la Ley 13/2009), pues frente a su literalidad razonamos que debe prevalecer una interpretación sistemática del precepto, que permita su aplicación judicial respetando el deber de averiguación del domicilio real del demandado por los medios que dispone la ley, de no ser posible la comunicación personal en aquel designado en la escritura (fundamento jurídico 5 de la misma STC 122/2013):

“[D]esde una estricta perspectiva constitucional, procede realizar una interpretación secundum constitutionem del art. 686.3 LEC, integrando su contenido, de forma sistemática, con el art. 553 LEC, precepto rector de la llamada al proceso de ejecución hipotecaria, y con la doctrina de este Tribunal en cuanto a la subsidiariedad de la comunicación edictal, la cual tiene su fuente directa en el derecho de acceso al proceso del art. 24.1 CE, de manera que la comunicación edictal en el procedimiento de ejecución hipotecaria sólo puede utilizarse cuando se hayan agotado los medios de averiguación del domicilio del deudor o ejecutado.”

Esta doctrina específica ha sido reiterada en las SSTC 131/2014, de 21 de julio, FJ 4; 137/2014, de 8 de septiembre, FJ 3 y 89/2015, de 11 de mayo, FJ 3, todas relativas a procedimientos de ejecución hipotecaria. Por cierto, el precepto en cuestión ha sido objeto de modificación por la posterior Ley 19/2015, de 13 de julio (en su art. 1.25), que entró en vigor el 15 de octubre de 2015, incluyendo ahora expresamente la necesidad de que se efectúen las averiguaciones para la localización del demandado, en caso de no ser hallado en el domicilio que conste en el Registro de la Propiedad».

Efectuado el requerimiento, el deudor puede, acatar el pago de forma voluntaria —en cuyo caso, naturalmente, la ejecución terminaría aquí, procediéndose a la suspensión de la ejecución—, en caso contrario, se continuará la ejecución.