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La junta de propietarios para habilitar al presidente en el ejercicio de la acción de cesación
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Estado: VIGENTE
Orden: civil
Fecha última revisión: 05/09/2022
«(...) Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios (...)». (Artículo 7.2
La celebración de la junta autorizando al presidente el ejercicio de la acción judicial
«(...) Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios (...)». (Artículo 7.2
Como ya hemos apuntado reiteradamente, ha afirmado la jurisprudencia menor que tanto el requerimiento previo como la propia certificación del acuerdo adoptado constituyen verdaderos presupuestos de procedibilidad, imprescindibles, sin cuya concurrencia no debe ser deducida la demanda so pena de ser desestimada. Al respecto se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Bizkaia en sentencia n.º 201/2020, de 4 de junio, ECLI:ES:APBI:2020:2686:
«El art. 7 exige también la previa autorización de la junta de propietarios. Los párrafos 3 y 4 del art. 7.2 de la
Por lo tanto, la interposición de la demanda por el presidente debe ir precedida de una previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, según dice el art. 7.2-III (SS. AA. PP. de Burgos, Sec. 2.ª, de 27-6-2006, Alicante, Sec. 5.ª, de 22-2-2006, y Madrid, Sec. 21.ª, de 9-3-2004). Esta expresión puede hacer pensar que se trata de la convocatoria de una junta extraordinaria ad hoc; no es necesariamente así. Nada impide que la autorización se decida en junta ordinaria; lo decisivo es que tal objetivo forme parte expresa y claramente del orden del día de la convocatoria de la junta (SS.AA.PP. de Cádiz —Sec. 7.ª— de 4-3-2002 y Málaga —Sec. 7.ª— de 20-11-2006); no cabe que la autorización sea producto de una propuesta surgida en el capítulo de ruegos y preguntas (SAP de Madrid —Sec. 14.ª— de 3-3-2011 y SAP de Málaga —Sec. 6.ª— de 11-1-2006). Ahora bien, para que el asunto pueda ser incluido en el orden del día de la junta será preciso que previamente se haya practicado el requerimiento fehaciente del presidente y que el infractor haya persistido en su conducta contraventora (SAP de Madrid —Sec. 25.ª— de 10-7-2007).
La celebración de la junta tiene por objeto, desde luego, dotar al presidente de una específica habilitación para formular una demanda cuyas pretensiones son de especial relevancia, pero obedece también a la necesidad de que la propia comunidad pueda valorar si la actividad denunciada en efecto está prohibida por los estatutos o resulta dañosa para la finca o contraviene disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Es la propia comunidad la llamada a medir y decidir sobre su propio interés, en qué medida está en peligro o afectado por la actividad de un comunero; en palabras de la SAP de Cantabria (Sec. 4.ª) de 11-9-2003, "es necesario que la junta de propietarios considere que se están realizando actividades prohibidas en los estatutos, dañosas o bien molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y autorice el ejercicio de las acciones correspondientes para exigir el cese de dichas actividades".
Aunque en algunos casos se ha admitido que en la misma junta de propietarios se acuerde la práctica de requerimiento y el ejercicio de acciones judiciales una vez que el presidente compruebe la persistencia en la actividad por parte del requerido, de modo que queda en sus manos la evaluación de los hechos y la decisión final sobre la presentación de la demanda (SAP de Navarra, Sec. 1.ª, de 16-1-2002), lo deseable es que se siga la ordenada progresión de secuencias que la ley establece —requerimiento al comunero, persistencia de este en la actividad, convocatoria de junta y autorización al presidente para demandar— de modo que sea la propia junta la que evalúe tanto la condición y naturaleza de la actividad como la resistencia u obstinación del infractor; es el criterio seguido por varias Audiencias Provinciales (SAP de Madrid, Sec. 21.ª, de 9-3-2004 Se reitera el criterio en sentencia de la misma Audiencia y Sección de 21-12-2010. Se cita a su vez la sentencia del mismo tribunal de 3-11-2009, y las de las Audiencias Provinciales de Cádiz de 4-3-2002, Las Palmas, Sec. 4.ª, de 22-4-2005, Segovia, Sec. 1.ª, de 20-7-2007, Pontevedra, Sec. 6.ª-Vigo, de 8-5-2008, y Auto de la AP de Zaragoza de 7-5-2008)"».
La junta como ya hemos advertido tiene por objeto dotar al presidente de una específica habilitación para formular demanda en ejercicio de la acción de cesación, por lo que «(...) el sentido y finalidad de la autorización sean el acudir a la vía judicial para poner término a la actividad desarrollada por el propietario u ocupante de la vivienda, con expresión de los motivos que lo justifican (actividad prohibida, molesta, etc.) (...)» (sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 900/2020, de 22 de diciembre, ECLI:ES:APLE:2020:1546). Esta autorización es reflejo de la voluntad de los vecinos de permitir que por el presidente se actúe en representación y beneficio de toda la comunidad, pues de la acción promovida dependerán los derechos de todos ellos en conjunto, de modo que, como afirma nuestro Alto Tribunal, no puede suplirse la voluntad de la junta actuando el presidente al margen de aquella:
«CUARTO.-Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre, 204/2012, de 27 de marzo —ambas citadas por el recurrente—, 768/2012, de 12 de diciembre, 659/2013, de 19 de febrero, y 757/2014, de 30 de diciembre) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (art. 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente "la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes". Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias" (sentencia 659/2013, de 19 de febrero, citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre)».
RESOLUCIONES RELEVANTES
«La celebración de la junta tiene por objeto, desde luego, dotar al presidente de una específica habilitación para formular una demanda cuyas pretensiones son de especial relevancia, pero obedece también a la necesidad de que la propia comunidad pueda valorar si la actividad denunciada en efecto está prohibida por los estatutos o resulta dañosa para la finca o contraviene disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Es la propia comunidad la llamada a medir y decidir sobre su propio interés, en qué medida está en peligro o afectado por la actividad de un comunero; o sea que la junta de propietarios ha de valorar que se están realizando actividades prohibidas en los estatutos, dañosas o bien molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y autorice el ejercicio de las acciones correspondientes para exigir el cese de dichas actividades».
«(...) la comunidad de propietarios observó el requisito de procedibilidad que le impone el art. 7.2
Por tanto, es importante que la convocatoria de la junta en la que va a habilitarse al presidente a ejercitar la acción judicial de cesación, expresamente lo recoja y es que el mencionado artículo 7.2 señala «(...) previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto (...)», dejando sentado que la junta debe ser convocada con el objetivo de habilitar al presidente a ejercitar la acción, por tanto, la autorización no se puede acordar sobre la marcha en el trascurso de la junta y sin haberlo hecho constar en el orden del día de la convocatoria, de hacerlo, el infractor podrá impugnar el acuerdo adoptado por la junta para habilitar al presidente en el ejercicio de la acción de cesación conforme con el artículo 18 de la
Sobre esta impugnación particular merece traer a colación la sentencia n.º 127/2008, de 13 de febrero de la Audiencia Provincial de Cantabria, ECLI:ES:APS:2008:360:
«(...) El incumplimiento de un requisito de procedibilidad, en la medida en que dicho requisito se configura como legalmente imperativo, constituye manifiestamente un acto contrario a la Ley. Por consiguiente, el acuerdo comunitario adoptado con infracción de esa norma imperativa constituye un acto contrario a la Ley, por lo que la acción de impugnación contra dicho acuerdo caduca, no a los tres meses, sino al año, según dispone el ordinal 3 del artículo 18
Nuestro Alto Tribunal reitera en
«A) La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2
La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad (STS de 15 de junio de 2010 [RC 1615/2005]).
B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios».
CUESTIÓN
¿Puede aprovecharse el acto de la junta convocada para efectuar en el propio acto el requerimiento?
El artículo 7.2 de la
«(...) En el caso que se enjuicia, el requerimiento fue adoptado en la misma Junta, que, a su vez, acuerda proceder judicialmente, por lo que considera que no cumple los requisitos del artículo 7.2 de la
Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 201/2020, de 4 de junio, ECLI:ES:APBI:2020:2686
«Aunque en algunos casos se ha admitido que en la misma junta de propietarios se acuerde la práctica de requerimiento y el ejercicio de acciones judiciales una vez que el presidente compruebe la persistencia en la actividad por parte del requerido, de modo que queda en sus manos la evaluación de los hechos y la decisión final sobre la presentación de la demanda (SAP de Navarra, Sec. 1.ª, de 16-1-2002), lo deseable es que se siga la ordenada progresión de secuencias que la ley establece —requerimiento al comunero, persistencia de este en la actividad, convocatoria de junta y autorización al presidente para demandar— (...)».
Sobre si la convocatoria de la junta, tras efectuar el requerimiento de cese inmediato de las actividades prohibidas, debe hacerse de forma inmediata o si se debe dejar transcurrir un plazo razonable —el que prudencialmente se hubiera fijado en el requerimiento—, existen diversas interpretaciones parte de nuestros tribunales.
RESOLUCIONES RELEVANTES
«(...) Para que esta finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento llegue a los destinatarios, que no son otros que los infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo razonado, lo aleja de aquéllos que supongan una mera formalidad. De ahí, que haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario, estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la cesación y solo después, si el requerimiento no es atendido, procederá convocar la Junta para ejercitar la acción de cesación (...)».
Sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 900/2020, de 22 de diciembre, ECLI:ES:APLE:2020:1546
«(...) Es conveniente, aunque no necesario, el establecimiento de un plazo prudencial para que el requerimiento pueda ser atendido (...)».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 617/2021, de 14 de diciembre, ECLI:ES:APM:2021:14516
«(...) entre el requerimiento y el acuerdo debe transcurrir un periodo de tiempo para verificar si ha cesado o no la molestia, y ese es el criterio que de forma unánime y pacífica sostiene la doctrina de las Audiencias Provinciales».
Efectuado entonces el requerimiento, si el infractor persiste en su conducta, el presidente, como representante legal de la comunidad de propietarios, contando con previa autorización de la junta debidamente convocada al efecto, puede entablar acción de cesación que, como ya hemos tenido ocasión de anticipar, se sustanciará a través del juicio ordinario.