Humedades en la vivienda o local por culpa de un vecino

¿Cómo sabremos si la humedad o filtración es consecuencia de un elemento privativo de un vecino?

El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado, así lo establece el artículo 1902 del Código Civil.

Por lo que la responsabilidad basada en los artículos 1902 y siguientes del Código Civil con relación a los daños producidos por humedades y filtraciones de agua en edificios colindantes ofrece una muestra de la denominada «responsabilidad objetiva o por riesgo» que responsabiliza al dueño, ocupante por cualquier título, de una casa o vivienda, y por razón del principio de salvaguardia de las relaciones de vecindad.

De manera que el hecho de mediar o no culpa por parte del propietario de la vivienda o local que causa las humedades o filtraciones no impide su deber de resarcir a quien sufrió el daño (sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba n.º 10/2004, de 19 de enero, ECLI:ES:APCO:2004:74).

En este sentido debemos atender al origen de las filtraciones y diferenciar si estas tienen origen en elementos comunes o instalaciones comunitarias o bien las filtraciones son causadas por instalaciones privativas de un vecino.

Una vez conocido el origen, debemos atender a si el elemento causante de la filtración es privativo o comunitario, pues la responsabilidad recaerá en uno u otro sujeto. Es decir, dependiendo de donde esté el origen de esta filtración se reclamará ante la comunidad de propietarios o ante el vecino. En este apartado nos centraremos en las filtraciones o humedades que tengan su origen en un elemento privativo de un vecino/a.

Asimismo, los tribunales vienen considerando que una conducción será privativa si su función es satisfacer a un propietario en concreto. Así, serán privativas las cañerías que salgan de la red general del edificio para dar servicio a la vivienda o local y serán comunes el resto de conducciones, aun cuando puedan discurrir en parte por espacios privativos.

En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 303/2009, de 6 de julio, ECLI:ES:APM:2009:8320, reza:

«En el presente caso la tubería averiada discurría por el suelo de la terraza y del comedor del piso NUM002, hasta el radiador de este último, siendo preciso, según documento emitido por el fontanero (al folio 122) desmontar los tubos de la calefacción y poner dos llaves de esfera, tubo de cobre, 4 entronques y varios codos con sus juntas y soldaduras, debiendo luego tapar de nuevo el suelo de terraza y salón. Por tanto aplicando la doctrina reseñada, cabe concluir que la conducción causante de los daños en el piso asegurado en Reale, es de carácter privativo, al estar dentro de los límites del NUM002, aunque esté conectada, lógicamente a la conducción vertical, esta ya sí comunitaria. En consecuencia su estado de conservación depende de su propietario, sin que deba responder de los daños y perjuicios reclamados la C de P, ni su aseguradora Liberty».

Si bien, el propietario/a de una vivienda que sufra humedades y que disponga de un seguro de hogar deberá dirigirse a su aseguradora para que esta comience todos los trámites para la averiguación del origen de las humedades y su posterior reclamación.

Sin embargo, antes de presentar cualquier reclamación a un vecino/a, debemos tener claro que las humedades en la vivienda o local tienen origen en un elemento privativo y no en elementos comunes o por defectos de la construcción, para ello debemos contar con un informe pericial que certifique que la filtración o humedad tiene origen en un elemento privativo.

En los supuestos de responsabilidad extracontractual y, más en concreto, en los casos de humedades entre vecinos, la intervención del perito suele estar relacionada con la acreditación del nexo causal. Se trata de demostrar que las humedades tienen su origen en un elemento privativo, en estos casos, las distintas audiencias provinciales han venido señalando que el perjudicado únicamente tiene que probar la existencia del daño y el nexo causal, es decir, por ejemplo, que la humedad proviene del piso de arriba (sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante n.º 408/2013, de 12 de julio, ECLI:ES:APA:2013:2754).

Asimismo, es necesario la existencia de una prueba terminante sin que sean suficientes meras conjeturas, deducciones o probabilidades. El cómo y por qué del siniestro constituyen elementos indispensables en el examen de la causa del elemento dañoso (sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba n.º 10/2004, de 19 de enero, ECLI:ES:APCO:2004:74).

A modo ilustrativo, cabe mencionar la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 38/2006, de 31 de enero, ECLI:ES:APO:2006:345, que establece:

 «Hay un dato sumamente importante que hace que este Tribunal concluya que la causa de la aparición de las humedades por condensación en la vivienda del actor obedecen a la modificación, por parte de este, de las condiciones de su vivienda (sustitución de la carpintería exterior, por otra metálica, sin rotura de puente térmico, e instalación de calefacción), que le han dotado de una mayor estanqueidad, al tiempo que da una más alta temperatura interior, que favorece la aparición de humedades en las caras interiores de las paredes y techos, al no haber dotado al mismo tiempo a la vivienda de elementos susceptibles de romper los puentes térmicos, y no realizar una más adecuada ventilación interior. Ese dato al que nos referimos es el simple hecho de que solo en el piso NUM002 NUM003 del inmueble existe un problema semejante al que padece el del actor, mientras que el resto de las viviendas, incluida la del NUM000 NUM003, no consta que tengan ese problema. 

Pues bien, dado que no se trata de un problema generalizado en el edificio, ni que afecte siquiera al piso NUM000 NUM003 y estando acreditado que el demandante, después de comprar el piso, modificó de una forma importante sus condiciones de estanqueidad (lo que favorece la retención de humedad en el interior de la vivienda), dotándole además de instalación de calefacción, de la que no disponía el edificio, sin adaptar el aislamiento de la vivienda a esas nuevas condiciones, y sin adaptar a ellas sus hábitos, procediendo una más intensa ventilación interior, resulta obligado concluir que ha sido el demandante, y no la Comunidad demandada, quien ha colocado su vivienda en condiciones de padecer un problema como el que padece, que no consta que existiese antes de que el demandante adquiriese la vivienda y modificase sus condiciones de habitabilidad, por lo que no se puede imputar a la demandada conducta alguna que, por acción u omisión sea susceptible de generar la responsabilidad contemplada en el artículo 1902 del Código Civil».

CUESTIONES

1. «A» tiene un problema de humedades en su vivienda, si bien, para arreglar las mismas necesita que los operarios pasen y además coloquen andamios en la pared propiedad del matrimonio entre «B» y «C». ¿Tiene «B» que consentir el paso por su propiedad y la colocación de dichos andamios?

Sí, de acuerdo con el artículo 569 del Código Civil y la jurisprudencia mayoritaria, se establece una limitación legal del dominio de forma temporal y transitoria en el marco de las relaciones de buena vecindad. No obstante, esta limitación de la propiedad debe de justificarse apreciando la necesidad como presupuesto fundamental de la acción y, por tanto, tal necesidad debe resultar plenamente acreditada en el procedimiento. La Audiencia Provincial de A Coruña, en su sentencia n.º 2/2003, de 7 de enero, ECLI:ES:APC:2003:3, señala que el término indispensable que utiliza el citado artículo 569 del Código Civil no puede entenderse de modo absoluto, sino como una exigencia de ponderación de las distintas alternativas que se plantean para ejecutar las obras, así como las circunstancias concretas de cada caso, estableciendo un juicio de proporcionalidad.

En este mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 529/2002, de 23 de diciembre, ECLI:ES:APC:2002:3202, en la que se reitera que sin duda la necesidad es el supuesto básico que determina la legitimidad de la inmisión en la propiedad ajena constitutiva de una limitación de esta.

2. Siguiendo con el caso anterior, en el caso de que «B» y «C» no consientan el paso por su propiedad. ¿«A» deberá demandar a «B» y «C» conjuntamente o con que inste demanda contra uno solo de ellos sería suficiente?

En este caso al ser copropietarios «B» y «C», «A» deberá de interponer la demanda contra ambos, pues el dominio del piso que se pretende afectar con una limitación derivada del régimen de propiedad afecta a ambos comuneros. La constitución del litisconsorcio pasivo necesario tiene su fundamento en el derecho de toda persona a ser oída antes de ser condenada, previsto en el artículo 24 de la Constitución Española, así como en la eficacia misma de las resoluciones judiciales, en este sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona n.º 360/2011, de 4 de julio, ECLI:ES:APGI:2001:1089.

Especialidades del pago del vecino causante de la humedad

¿Qué ocurre si el vecino causante de las humedades tiene seguro? ¿Y en caso de que no cuente con un seguro del hogar?

La respuesta a la primera pregunta será que el seguro a través de la cobertura de responsabilidad civil se hará cargo de toda la reparación. Para el caso de que el vecino causante de las humedades no cuente con un seguro del hogar, como ya hemos señalado anteriormente, cualquier persona que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

En los casos en los que la humedad provenga de un elemento privativo (lo más habitual en estos casos es que la humedad provenga como consecuencia de una fuga del piso superior o contiguo) y el propietario del piso no disponga de seguro del hogar, será el propietario del inmueble causante de las humedades quien deberá asumir todos los gastos que conlleve arreglar los desperfectos tanto en la vivienda afectada como en el origen de la misma.

En los casos en que el/la propietario/a de la vivienda afectada por las humedades causadas por un/a vecino/a tenga el correspondiente seguro del hogar, ¿este se hará cargo de los daños? Sí, en estos casos, si el/la propietario/a de la vivienda o local perjudicado por las humedades tiene seguro del hogar deberá dar parte para que la aseguradora comience todos los trámites. Lo habitual es que el seguro se encargue de realizar todas las reparaciones y además realizar todos los trámites para reclamar al propietario de la vivienda causante de las humedades o filtraciones.

¿Qué ocurre si el vecino causante de la humedad no se hace cargo de la reparación?

En primer lugar debemos intentar todas las vías amistosas posibles (verbal, burofax con contenido certificado) y en caso de que el propietario causante de las humedades haga caso omiso, tendremos que proceder a interponer una demanda judicial ejercitando, bien la acción por responsabilidad extracontractual o bien, en caso de que los propietarios de la vivienda afectada hayan reparado las humedades por su cuenta, que es lo habitual, habrá de interponerse una demanda ejercitando la acción civil de resarcimiento, para recuperar las cantidades desembolsadas para hacer frente a la reparación en la vivienda.

En este sentido cabe mencionar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1118/2004, de 11 de noviembre, ECLI:ES:TS:2004:7314, que reza el tenor literal siguiente:

«Esta Sala se basa en la doctrina jurisprudencial de la causalidad adecuada o eficiente para determinar la existencia de relación o enlace entre la acción u omisión, causa, y el daño o perjuicio resultante, efecto, pero siempre termina afirmando que opta decididamente por soluciones y criterios que le permitan valorar en cada caso sí el acto antecedente que se presenta como causa tiene virtualidad suficiente para que del mismo se derive, como consecuencia necesaria, el efecto dañoso producido, y que la determinación del nexo causal debe inspirarse en la valoración de las condiciones o circunstancias que el buen sentido señale en cada caso como índice de responsabilidad, dentro del infinito encadenamiento de causas y efectos, con la abstracción de todo exclusivismo doctrinal, pues, como se viene repitiendo con reiteración, si bien el artículo 1902 descansa en un principio básico culpabilístico, no es permitido desconocer que la diligencia requerida comprende no sólo las prevenciones y cuidados reglamentarios, sino además todos los que la prudencia imponga para prevenir el evento dañoso, con inversión de la carga de la prueba y presunción de conducta culposa, así como la aplicación, dentro de unas prudentes pautas, de la responsabilidad basada en el riesgo, aunque sin erigirles en fundamento único de la obligación de resarcir, todo lo cual permite entender que para responsabilizar una conducta, no sólo ha de atenderse a esa diligencia exigible según las circunstancias personales, de tiempo y lugar, sino, además, al sector del tráfico o entornos físico y social donde se proyecta la conducta, para determinar si el agente obró con el cuidado, atención y perserverancia apropiados y con la reflexión necesaria para evitar el perjuicio (Sentencias de 23 de Marzo de 1984, 1 de Octubre de 1985, 2 de Abril y 17 de Diciembre de 1986, 17 de Julio de 1987, 28 de Octubre de 1988, 19 de Febrero de 1992)».

Especialidades procedimentales en la reclamación de daños por humedades causadas por un vecino

¿Qué tribunal será competente territorialmente?

En el auto del Tribunal Supremo n.º rec. 207/2018 de 13 de noviembre de 2018, ECLI:ES:TS:2018:11851A, se resuelve respecto a la competencia territorial en los supuestos de filtraciones de agua entre vecinos, en primer lugar, que en los casos en los que se sigan los cauces del juicio verbal no cabe sumisión expresa o tácita a otro tribunal distinto al competente; y en segundo lugar, que en los casos donde se ejercita una acción de responsabilidad extracontractual no es aplicable ninguna de las reglas previstas en el artículo 52 de la LEC, por lo que debe aplicarse la regla del artículo 50 de la LEC, es decir, será competente el lugar del domicilio del demandado.

CUESTIÓN

Con motivo de las filtraciones en un piso contiguo al de «A», situado en la ciudad de Pontevedra, su vivienda sufre una serie de humedades en el techo, cuya reparación asciende a la cantidad de cinco mil euros. El propietario del piso causante de las humedades vive en la ciudad de Lugo. ¿Qué órgano será competente territorialmente?

El juzgado de primera instancia de Lugo por ser el lugar del domicilio del demandado.

¿Cuándo prescribirá la acción de reclamar la reparación de los daños?

Al igual que ocurre con todas las acciones, la acción de responsabilidad civil extracontractual está sujeta a un plazo de prescripción que asciende al periodo de un año (artículo 1968.2.º del Código Civil). 

Sobre este particular, debemos diferenciar, además, si nos encontramos ante daños permanentes o daños continuados para poder saber en qué día comienza a correr el plazo de prescripción.

En la sentencia del Tribunal Supremo n.º 114/2019 de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:2019:511, se realiza la siguiente diferenciación entre daños permanentes y daños continuados, para determinar el día exacto en que comienza el plazo de prescripción:

«En primer lugar, como se sostiene en el único motivo de casación, la consideración de los daños como permanentes (que se mantienen en el tiempo) o continuados (que no solo se mantienen, sino que se van agravando en cuando a su causa productora no cesa), no es una mera cuestión fáctica —como sostiene la parte recurrida— sino que alcanza efectos jurídicos en tanto que influye en la determinación del dies a quo para el comienzo del plazo de prescripción, siendo por otra parte incontestable que los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos, por lo que se podrán considerar como permanentes, como sostiene la Audiencia, pero también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en casa momento en que cae agua sobre la terraza superior».

La citada sentencia continúa señalando que la aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 del CC da lugar a que la fijación del dies a quo, en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuándo cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces y no antes, cuando la acción puede ejercitarse.

Es decir, el artículo 1969 del Código Civil establece que el comienzo del plazo de la prescripción coincide con el momento en que la acción puede ejercitarse, para lo que no basta, en palabras del Tribunal Supremo, con el conocimiento del daño, sino que, es necesario, además, que se conozca la identidad del responsable del mismo a efectos de poder ejercer adecuadamente la acción.

¿Está legitimado/a un/a inquilino/a para reclamar los daños por humedades ocasionados por otro vecino/a en la vivienda o local arrendado?

En primer lugar, debemos señalar que cuando se trate de acciones fundadas en el artículo 1902 del CC, la jurisprudencia exige tener la condición de perjudicado —en este caso por filtraciones o humedades—, por lo que no se requiere que sea el propietario de la vivienda o local para ejercitar la acción de responsabilidad civil extracontractual, sino que haya sido únicamente perjudicado.

Por lo tanto, de acuerdo con la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres n.º 338/2015, de 23 de noviembre, ECLI:ES:APCC:2015:844, «todo arrendatario puede estar legitimado para el ejercicio de esta acción de responsabilidad civil extracontractual, siempre que tenga la condición de perjudicado».