Humedades por defectos de la construcción

Defectos en la construcción del inmueble: concepto y legitimación para reclamar los daños y perjuicios causados

¿Qué debemos entender por defectos de construcción?

De acuerdo con el artículo 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes:

a) Relativos a la funcionalidad:

1.- Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.

2.- Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

3.- Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

4.- Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica.

b) Relativos a la seguridad:

1.- Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

2.- Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

3.- Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

c) Relativos a la habitabilidad:

1.- Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que este no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

2.- Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

3.- Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

4.- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y de sus instalaciones, así como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes, de acuerdo con lo previsto en las letras b) y c) del artículo 2.2, de tal forma que permita el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.

Las normas básicas de la edificación y las demás reglamentaciones técnicas de obligado cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta ley, la reglamentación técnica hasta que se apruebe el Código Técnico de la Edificación conforme a lo previsto en la disposición final segunda de la LOE.

El Código podrá completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.

¿Quién está legitimado para ejercitar las acciones tendentes a la reparación e indemnización por los daños ocasionados por defectos en la construcción?

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 84/2004 de 10 de febrero, ECLI:ES:TS:2004:793, señala que la legitimación activa para reclamar viene atribuida, según a quien se repute como perjudicado.

Por otro lado, en cuanto a si la reclamación ha de ser a título individual o bien se hará a través de la comunidad de propietarios, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 383/2017, de 16 de junio, ECLI:ES:TS:2017:2365, indica que el presidente de la comunidad de propietarios está legitimado para ejercitar las acciones tendentes a la reparación e indemnización de los elementos comunes y privativos de un edificio o inmueble cuando afecta a una pluralidad de propietarios y con el fin de evitar que todos tengan que demandar individualmente. Es decir, la jurisprudencia mayoritaria ha ampliado las facultades del presidente de la comunidad de propietarios a la defensa de los intereses que afecten también a los elementos privativos de un inmueble siempre y cuando los propietarios le autoricen.

Asimismo, hay casos en que es difícil o bien imposible separar las respectivas responsabilidades de los intervinientes en un contrato de obra y en consecuencia en el proceso constructivo y, en estos casos, se podrá exigir la responsabilidad solidaria de los intervinientes.

Los agentes de la edificación y su responsabilidad civil

¿Quiénes son los agentes de la edificación?

1. Promotor

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (apdo. 1 del artículo 9 de la LOE).

El promotor ni diseña ni ejecuta o vigila la obra, estas son funciones de los demás agentes que intervienen en el proceso constructivo. El promotor idea, controla, administra y dirige el proceso constructivo, al fin de incorporar al mercado la obra hecha.

¿Qué obligaciones tiene el promotor?

Según lo establecido en el apdo. 2 del artículo 9 de la LOE:

• Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
• Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
• Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
• Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 de la LOE.
• Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento por las administraciones competentes.

2. Constructor (art. 11 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre)

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

¿Qué obligaciones tiene el constructor?

1. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones el director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.

2. Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.

3. Designar al jefe de la obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.

4. Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.

5. Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.

6. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

7. Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.

8. Suscribir las garantías establecidas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

3. Arquitecto y arquitecto técnico

El arquitecto técnico es responsable de que la obra se ejecute con sujeción al proyecto y exacta observancia de las órdenes e instrucciones del arquitecto director, pero esto no significa su sujeción o sometimiento pleno y absoluto que suponga un actuar pleno y absoluto que suponga un actuar dotado de automatismo, pues, en todo caso, lo que se ha de alcanzar es una buena construcción, con observancia de las prácticas y reglas correspondientes (sentencia del Tribunal Supremo n.º 1007/2005, de 15 de diciembre, ECLI:ES:TS:2005:7410).

El arquitecto es el encargado del diseño y supervisión de la construcción.

¿Qué responsabilidad civil tienen los agentes de la edificación?

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responden frente a los propietarios y a los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas (art. 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre):

• Durante 10 años: los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, la vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Durante 3 años: de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Hay que hacer mención de lo dispuesto en el artículo 1591 del Código Civil, que señala que el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

CUESTIONES

1. ¿Quiénes serán los responsables civiles por filtraciones cuyo origen se encuentre en la edificación del edificio?

La respuesta se encuentra en la ya mencionada Ley de Ordenación de la Edificación, concretamente en sus artículos 17 y siguientes donde se regula la responsabilidad civil de aquellas personas que intervienen en el proceso de edificación.

Señala que esas personas físicas o jurídicas, que intervinieron en el proceso de la edificación, responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos.

Asimismo, la responsabilidad civil será exigible de manera personal e individualizada, tanto por acciones como por omisiones. Sin embargo, cuando no fuera posible la individualización de los daños, la responsabilidad se convertirá en solidaria.

2. ¿Qué plazo existe para el ejercicio de la acción civil de responsabilidad?

La acción para exigir la responsabilidad está sujeta a un plazo de prescripción al que hace referencia el artículo 18 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que señala que «Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo 17 por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por cumplimiento contractual».

La necesaria coordinación de ambos preceptos exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años.

Por lo que los plazos del artículo 17 de la LOE responden a un presupuesto y marco objetivo de responsabilidad, y los plazos del artículo 18 del mismo texto legal responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir tal responsabilidad, de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan, en este sentido es interesante la lectura de la sentencia del Tribunal Supremo n.º 13/2020, de 15 de enero, ECLI:ES:TS:2020:25.

Es decir, habrá que distinguir dos periodos:

• Plazo de garantía: se refiere al tiempo dentro del cual ha de haberse manifestado el vicio para que pueda exigirse responsabilidad, diez, tres y un año.
• Plazo de prescripción: se refiere de dos años contemplado en la LOE que existe para poder llevar a cabo la acción de reclamación.

Sin bien, ¿en qué momento comenzará a contar el plazo de prescripción? Desde que se hayan detectado los defectos. Sin embargo, al tratarse de un plazo de prescripción el plazo de dos años se interrumpirá si se realiza alguna reclamación extrajudicial, por ejemplo, enviando un burofax.

En cuanto al alcance de la responsabilidad de cada uno de los agentes de la edificación, el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Asimismo, la responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con respecto a la LOE se deba responder.

No obstante, cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. La jurisprudencia del Tribunal Supremo determina que la atribución de responsabilidad al promotor por los vicios o defectos ruinógenos de la edificación ha sido ampliamente examinado por nuestro Alto Tribunal que tiene establecido que aunque el promotor no hubiera asumido tareas de constructor, no por esto está exento de toda responsabilidad.

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirientes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en la LOE se extenderá a personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente. Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar. Asimismo, el constructor responderá de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

El director de obra y el director de ejecución de la obra suscriben un certificado final de obra, por el cual serán responsables de la veracidad y exactitud del mismo. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado el mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

A TENER EN CUENTA. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquellos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

En este sentido, es interesante la sentencia del Tribunal Supremo n.º 13/2020, de 15 de enero, ECLI:ES:TS:2020:25, que reza:

«Como ha declarado con reiteración la jurisprudencia, en los casos de solidaridad impropia, la interrupción de la acción con respecto a uno de los deudores solidarios no afecta a los otros, salvo aquellos casos en los que, por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción. (...)

Doctrina que se considera aplicable a los procesos de la construcción, como explica la STS 510/2015, de 17 de septiembre, en la que se declaró que:

"En definitiva, se podrá sostener que la solidaridad ya no puede calificarse en estos casos de impropia puesto que con la Ley de Ordenación de la Edificación no tiene su origen en la sentencia, como decía la jurisprudencia, sino en la ley. Lo que no es cuestionable es que se trata de una responsabilidad solidaria, no de una obligación solidaria en los términos del artículo 1137 del Código Civil ('cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria'), con la repercusión consiguiente en orden a la interrupción de la prescripción que se mantiene en la forma que ya venía establecida por esta Sala en la sentencia de 14 de marzo de 2003, con la precisión de que con la LOE esta doctrina se matiza en aquellos supuestos en los que establece una obligación solidaria inicial, como es el caso del promotor frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, puesto que dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto del mismo, pero no a la inversa, o aquellos otros en los que la acción se dirige contra el director de la obra o el proyectista, en los que también se interrumpe, pero no respecto del resto de los agentes salvo del promotor que responde solidariamente con todos ellos 'en todo caso' (art. 17.3) aún cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes el proceso constructivo (SSTS de 24 de mayo, 29 de noviembre de 2007, 13 de marzo de 2008, 19 de julio de 2010, 11 de abril de 2012)"».

Especialidades en la responsabilidad por defectos de la construcción en vivienda de obra nueva

Una vivienda de obra nueva es aquella que tiene menos de un año de antigüedad desde la finalización de la obra, pero no será solo aquella que se hiciera enteramente de nueva planta, sino también la que se verifica sobre edificio antiguo añadiéndole, quitándole o dándole una forma distinta susceptible de causar perjuicio, y no únicamente es obra la resultante del empleo con materiales con adherencia fija al suelo, sino también la que emplea elementos transportables o piezas desarmables.

En este caso particular, además de las garantías mencionadas anteriormente, cuando se trata de una vivienda de nueva construcción, el comprador/a podrá exigir la responsabilidad al vendedor por incumplimiento del contrato.

El artículo 19 de la LOE, referente al régimen de garantías exigible, señala que será obligatorio:

• Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe que la ejecución material de la obra.
• Seguro de daños materiales, seguro de caución o de garantía financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• Seguro de daños materiales, seguro de caución o de garantía financiera, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causado en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportales, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

En cuando al seguro de daños materiales, reunirán las siguientes condiciones:

• Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor: en los casos de los seguros para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras.
• Tendrá la consideración tomador del seguro el promotor: en los supuestos de seguros que garanticen, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad y los seguros que garanticen durante diez años (seguro decenal) el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportales, las vigas, los forjados, los muros de cargas u otros elementos estructurales.

En lo que concierne a los seguros de caución (apdo. 3 del artículo 19 de la LOE) reunirán las siguientes condiciones:

• Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) del artículo 19 de la LOE. En relación con el apartado 2.a) del artículo 19 de la LOE, los asegurados serán siempre los sucesivos adquirientes del edificio o de parte del mismo.
• El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
• El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 del artículo 19 de la LOE.

En lo que respecta al importe mínimo del capital asegurado, de acuerdo con el apartado 5 del artículo 19 de la LOE:

• El 5 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales para las garantías del seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
• El 30 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• El 100 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del seguro de daños materiales seguro de caución o garantía financiera, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

CUESTIÓN

¿Qué daños no serán cubiertos por las garantías a las que nos referimos anteriormente?

1. Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la LOE.

2. Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.

3. Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.

4. Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.

5. Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.

6. Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho recepción.

7. Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.

8. Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

9. Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

A TENER EN CUENTA. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que este sea tomador del seguro por cuenta de aquel.

El plazo empezará a computar desde el momento de recepción de la obra, sin embargo, los plazos de garantía comenzarán a computar desde el momento en que se produce el daño o se manifiesta el mismo.