Extensión y límites del derecho de propiedad

¿Cuáles son los límites del derecho de propiedad?

El derecho de propiedad se puede perfilar desde el punto de vista negativo, en función de sus límites, puesto que, a pesar de ser un derecho real pleno, no es absoluto. Las principales limitaciones que tiene este derecho son las establecidas por la ley y aquellas que emanan de la no intromisión o respeto del derecho de tercero.

A la hora de analizar esta cuestión conviene diferenciar entre límites y limitaciones. 

• Por límites podemos entender aquellas restricciones que afectan al contenido normal del derecho, es decir, no son excepcionales, y por tanto no es necesario que se pruebe su existencia. Se trata de límites intrínsecos al derecho de propiedad. Dentro de los límites podemos diferenciar dos clases:
• Límites en interés público. En estos casos el derecho de propiedad se limita en beneficio de la comunidad. A modo de ejemplo podemos citar las limitaciones legales establecidas para los terrenos situados al lado de los aeropuertos, o las limitaciones impuestas por la legislación urbanística.

• Límites en interés privado. Implican una limitación en beneficio de un tercero. Con relación a estas el art. 551 del Código Civil establece que las servidumbres impuestas en la ley en interés de los particulares podrán modificarse por acuerdo de los interesados siempre y cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjuicio a un tercero. Un ejemplo de este tipo de límites podemos encontrarlo en las relaciones de medianería, o en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, o incluso en el derecho de adquisición preferente a favor de determinadas personas.

CUESTIÓN

¿El derecho de propiedad se encuentra limitado con relación al aprovechamiento de las aguas?

Sí, entre los límites en interés público que tiene el derecho de propiedad se encuentran las limitaciones establecidas para el aprovechamiento y utilización de las aguas. En este sentido podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén n.º 388/2023, de 20 de abril, ECLI:ES:APJ:2023:445, que se refiere a este límite en los siguientes términos:

«El aprovechamiento y utilización de las aguas puede dar lugar a limitaciones en el dominio que impone la ley en interés de los particulares. Entre tales limitaciones se encuentran las servidumbres, que según el artículo 530 del Código civil constituyen un gravamen que se impone sobre un inmueble en beneficio de otro que pertenece distinto dueño. Dentro de las servidumbres legales se encuentran las servidumbres en materia de aguas que recogen los artículos 552 y siguientes del Código civil y entre ellas la servidumbre de acueducto a la que se refiere el artículo 557 del Código civil establece que "todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas" , siendo esta servidumbre continua y aparente según el artículo 561. La misma puede constituirse por ley si se cumplen los requisitos previstos en el artículo 558 del Código civil, o por negocio jurídico mediante acuerdo entre los titulares de los predios dominantes y sirviente. En el caso de constitución por ley debe de justificarse el que pretenda usar de dicho derecho que puede responder del agua y que ésta es suficiente para el uso al que se la destina, que el paso que solicita por el lugar más conveniente y menos oneroso para el tercero y asimismo debe indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma en la que se determine por las leyes y reglamentos».

• Por limitaciones entendemos aquellas restricciones que limitan el contenido del derecho en supuestos concretos. En este caso se trata de limitaciones extraordinarias, y en consecuencia sí que necesitan prueba. Estaríamos hablando, por ejemplo, de un derecho real a favor de un tercero sobre el bien concreto del que se tiene el derecho de propiedad siempre y cuando el mismo no aparezca regulado en una ley, ya que en este caso estaríamos hablando de un límite, servidumbres administrativas a favor de la comunidad...

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa n.º 699/2022, de 11 de octubre, ECLI:ES:APSS:2022:1047

Asunto: Límite al derecho de propiedad a favor de servidumbres legales

«El legislador, teniendo en cuenta el principio de accesibilidad universal, ha reformado la legislación de cara a favorecer la eliminación de barreras arquitectónicas y para favorecer la plena integración, en condiciones de igualdad, de la personas con minusvalías físicas, a las que en cuanto a obstáculos arquitectónicos, se ha venido asimilando a las personas de mayor edad, 70 años o más. Y en este sentido, se ha legislado en relación con la instalación de ascensores en el ámbito de las propiedades en régimen en propiedad horizontal, y con respecto a los espacios privados de comuneros, que tienen que soportar la constitución den una servidumbre. 

El artículo 348 del Código define el derecho de propiedad: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes." 

El artículo 33 de la Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada y dispone que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes" .

Y el artículo 349 del Código Civil prevé: "Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado." 

La servidumbre es una limitación del dominio y del derecho de propiedad. Lo cual conlleva que solo puedan ser impuestas en casos de verdadera necesidad, y que la interpretación en la materia ha de ser restrictiva en el sentido de que, en caso de duda, debe prevalecer la presunción de libertad del derecho de propiedad».