Expediente del deslinde de fincas inscritas y no inscritas en el Registro de la Propiedad

¿En qué consiste el expediente de deslinde de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad?

Como ya hemos señalado, todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad le corresponderá a los que tengan derechos reales sobre la finca (artículo 384 del Código Civil).

El capítulo II del título VI de la Ley de Jurisdicción Voluntaria se encarga del expediente del deslinde de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad.

A TENER EN CUENTA. En caso de estar inscritas, se aplica lo dispuesto en la legislación hipotecaria. Para inmuebles titularidad de las Administraciones públicas, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.

Volvemos a reiterar que la acción de deslinde surge de la necesidad de determinar los límites territoriales de una propiedad concreta cuando estos no estuvieren lo suficientemente claros, originándose una confusión entre los derechos de propiedad y uso de los distintos titulares de las fincas colindantes. Esta acción de deslinde se distingue de la acción reivindicatoria en que mientras que la primera tiene como objeto la individualización del predio, fijando sus linderos, la segunda persigue recuperar la posesión de la cosa de quien indebidamente la posee.

Será competente para conocer de estos expedientes el letrado de la Administración de Justicia del juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre sita la finca o la mayor parte de ella (artículo 105 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

El expediente se iniciará a instancia del titular del dominio de la finca o del titular de cualquier derecho real del uso y disfrute sobre la misma, mediante un escrito en el que hará constar los datos relativos a la finca que se presente deslindar como los relativos a las colindantes, así como los datos identificativos de los titulares de unas y otras. Junto a su solicitud, el solicitante deberá aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del deslinde y de las colindantes, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento con su pretensión.

En estos procedimientos, la intervención letrada es preceptiva siempre y cuando el valor de la finca fuera superior a 6.000 euros.

Una vez admitida la solicitud, el letrado de la Administración de Justicia comunicará a todos los interesados el inicio del expediente, quienes podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen pertinentes en el plazo de 15 días. Transcurrido este plazo, el letrado de la Administración de Justicia dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y este los citará al acto de deslinde a celebrar en el plazo de 30 días.

La falta de asistencia de alguno de los dueños colindantes no implicará la suspensión de la práctica del deslinde, quedando a salvo su derecho a demandar si creyese haber sido despojado de alguna propiedad o posesión. Si el dueño de alguna de las fincas colindantes se opusiera directamente al deslinde, se archivará el expediente en relación la parte de la finca lindante con la del opositor, pero se continuará con el resto.

En caso de conseguirse un acuerdo entre todos o parte de los interesados, el letrado de la Administración de Justicia hará constar en un acta lo acordado y que el acto terminó con avenencia total o parcial respecto a alguno o algunos de los linderos. En caso de no conseguirse un acuerdo, el letrado de la Administración de Justicia hará constar que se terminó sin avenencia.

Finalizado el acto, el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto. Al decreto se incorporará el acta y, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica y, en el supuesto de discordancia con esta, la representación gráfica alternativa aportada.

CUESTIÓN

¿Qué ocurre en caso de que uno de los colindantes de la finca que se pretende deslindar se oponga al expediente?

Si, antes de la comparecencia, el dueño de algunas de las fincas colindantes se opusiera al deslinde, se archivará el expediente con respecto a la parte que se engloba la finca del colindante que se opone al deslinde y se continuará con el resto del expediente con respeto a las fincas colindantes restantes.

En este caso, se alcanzaría un acuerdo parcial, pues solo uno de los colindantes se opuso al expediente, por lo que se levantaría acta igualmente que debe de ser firmada por todos los comparecientes.

En caso de no alcanzarse acuerdo, el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto donde hará constar que el acto termino sin avenencia.

¿En qué consiste el expediente de deslinde de fincas inscritas en el Registro de la Propiedad?

De acuerdo con el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, el expediente de fincas inscritas deberá tramitarse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.

¿Quién puede iniciar el expediente de deslinde?

El expediente se iniciará a instancia del titular registral del dominio o de cualquier derecho real, o de ser varios de cualquiera de ellos, mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.

¿Qué documentación habrá que aportar?

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.

¿Cómo procederá el notario?

El notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer todas las alegaciones y presentar pruebas que estimen procedentes. El notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia para buscar avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el notario haciendo constar el registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con identificación del notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad transcurridos dos años desde su fecha.

¿De qué manera se documentará el deslinde?

De lograrse acuerdo, se hará constar en escritura pública. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el notario dará por concluso el expediente.

Si el registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones pública. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.