Especialidades del Código Civil de Cataluña en la instalación de ascensores en propiedad horizontal

La instalación de ascensores en el CC de Cataluña

La regulación relativa a la instalación de ascensores conforme al derecho de Cataluña, la encontramos en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, principalmente en los arts. 553-41 a 553-47 del CCCat en el que se regulan los elementos comunes en la propiedad horizontal simple. El ascensor constituye un elemento común ya que así lo define el art. 553-41 del CCCat cuando establece:

«Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos».

Acuerdo para la instalación del ascensor según el CCCat

Para el acuerdo de instalación del ascensor el art. 553-25.2 del CCCat establece un régimen de mayoría simple de los propietarios que hayan participado en la votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación.

El acuerdo que se haya adoptado para la instalación del ascensor puede ser impugnado judicialmente:

• Si es contrario a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
• Si es contrario a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

CUESTIONES

1. ¿Quiénes están legitimados para impugnar los acuerdos de la junta?

Conforme señala el art. 553-31 del CCCat están legitimados los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto. Para poder ejercer la acción es necesario que estén al corriente de pago de las deudas de la comunidad que estén vencidas en el momento de adopción del acuerdo o haber consignado su importe.

2. ¿En qué plazo debe impugnarse el acuerdo de instalación?

La acción caduca:

• Si el acuerdo es contrario a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho en el plazo de un año.
• Si el acuerdo es contrario a los intereses de la comunidad o gravemente perjudicial para uno de los propietarios, en el plazo de tres meses.

Los plazos se computan desde la notificación del acta o del anexo de esta.

Con el objetivo de remover los obstáculos que impidan la accesibilidad del edificio, el apartado 5 del art. 553-25 del CCCat regula un sistema subsidiario para el supuesto de que no se alcance la mayoría exigida para el acuerdo en caso de que en la vivienda viva o trabaje alguna persona con discapacidad o que sea mayor de setenta años. El mentado precepto establece:

«Los propietarios o titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en caso de que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a qué hacen referencia las letras a) y b) del apartado 2, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva».

La Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia n.º 669/2023, de 6 de noviembre, ECLI:ES:APB:2023:11273, con relación a este precepto ha señalado que: «Conforme a la literalidad del precepto, la intervención judicial a los efectos de la supresión de las barreras arquitectónicas podría ser promovida por un solo propietario en el que concurrieran las razones de edad o discapacidad a las que se ha hecho referencia, incluso cuando la actuación pretendida comporte una afectación de la estructura o configuración exterior del edificio».

A TENER EN CUENTA. Con relación a la supresión de barreras arquitectónicas también hay que tener presente la Ley 13/2014, de 30 de octubre, de accesibilidad de Cataluña, desarrollada por el decreto 209/2023, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Código de accesibilidad de Cataluña, recogiendo la primera de dichas normas en su art. 17.1 que:

«Las zonas comunes de los edificios plurifamiliares donde residan personas con discapacidad, o personas mayores de setenta años, deben tener las condiciones de accesibilidad adecuadas a sus necesidades de acceso a la vivienda, de comunicación y de interacción con el acceso al edificio que sean técnicamente posibles. Corresponde a la comunidad de propietarios, o al propietario único del edificio, llevar a cabo y sufragar las actuaciones y las obras de adecuación necesarias».

En cuanto al procedimiento a seguir para que el juez supla la autorización de la junta de propietarios el CCCat no ha establecido nada al respecto, es por ello que el TSJ de Cataluña ha ido perfilando los criterios que deben tenerse en cuenta para conceder o no la autorización. Así la STSJ de Cataluña n.º 36/2012, de 11 de junio, ECLI:ES:TSJCAT:2012:8891 recoge lo siguiente:

«Necesariamente el Tribunal, acreditada la negativa de la Comunidad a la realización de las obras demandadas, deberá realizar un juicio ponderado sobre las necesidades de tales vecinos y las posibilidades de realización y asunción de las obras por los restantes, partiendo de que, en abstracto, los derechos de los primeros resultan más relevantes que los de los segundos en atención al valor superior que el principio de igualdad tiene sobre los derechos dominicales que desarrollan las normas relativas a la propiedad horizontal.

Ello implica que en tal juicio de ponderación o proporcionalidad deba el Tribunal considerar, por un lado, la clase y tipo de minusvalías físicas o la edad de los concretos peticionarios incluso su número, con independencia de que tales discapacidades hayan sido determinadas en vía administrativa y, de otro, sin ánimo exhaustivo: a) el mantenimiento del propio sistema; b)los derechos que en su caso podrían resultar afectados por la instalación; c) el coste total de las obras; d) la capacidad de la Comunidad y de sus miembros para llevarlas a cabo sin afectar a su propia subsistencia; d) las ayudas oficiales previstas y con las que podría contar la Comunidad para sufragar las obras»

Precisa el tribunal en la mentada sentencia que el silencio de la norma no debe entenderse como que los tribunales estén obligados a acceder en todo caso a la demanda, sino que estos deben hacer un juicio de equidad en función de las circunstancias de cada caso concreto.

Gastos derivados de la instalación del ascensor

Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores son de cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta. En caso de que, en virtud del art. 553-25.5 del CCCat, deriven de una decisión judicial será la autoridad judicial quien fije el importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad.

Con relación a la distribución de estos gastos debemos atender a lo establecido en el art. 553-45 del CCCat, que dispone que los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta. Esta previsión supone, por regla general, que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible al que deben contribuir todos los propietarios. 

Es necesario tener presente que en virtud del art. 553-11.2.b) del CCCat son válidas las cláusulas estatutarias que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de los ascensores. En caso de que el estatuto no tenga previsto ninguna exoneración la misma también podrá establecerse mediante acuerdo de la comunidad de propietarios. Dicho acuerdo requiere su aprobación por el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las 4/5 partes de las cuotas de participación.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

STSJ de Cataluña n.º 27/2022, de 26 de mayo, ECLI:ES:TSJCAT:2022:7313

«En dicha doctrina se establece que, si para alterar las cuotas de participación fijadas en el título de propiedad se requiere de la unanimidad, esta no será necesaria para adoptar acuerdos de distribución de gastos comunes diferentes a los que resultarían de la aplicación del reparto según la cuota de participación, bastando con la mayoría de 4/5 de los propietarios que representen los 4/5 de las cuotas de participación si supone modificación del título o de los estatutos, en el bien entendido de que si los acuerdos se han adoptado en otra forma, serán susceptibles de ser modificados y volver a lo que se prevea en el título o en los estatutos por mayoría simple».

Los apartados 2 y 4 del art. 553-45 del CCCat establecen dos previsiones especiales: una sobre la falta de uso y disfrute y otra con relación al uso o disfrute intensivo del elemento común. Con relación a estas materias el artículo señala:

«2. La falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario y sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-30.2.

(...)

4. El título de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota»

CUESTIÓN

Los locales que, por no tener acceso a las escaleras, no pueden hacer uso del ascensor que se ha acordado instalar, ¿deben pagar los gastos de instalación?

Sí, y así lo ha declarado la Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia n.º 380/2023, de 13 de julio, ECLI:ES:APB:2023:7436:

«3. Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que hagan falta para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25-5, la autoridad judicial es quien fija el importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad."

De donde se colige que sí existe obligación legal dimanante del citado apartado 3 de subvenir también los locales a los gastos de instalación y mantenimiento de ascensor si tal decisión ha sido debidamente acordada en junta. Y ello por tanto, con independencia de si ocuparán tales ascensores las cajas de escalera o no y de si debían sufragar los locales 1,2,3 los gastos de escalera o no».

Servidumbre para la instalación de ascensor

Con relación a la posible constitución de servidumbres en el Derecho Catalán, hay que diferenciar dos supuestos:

• El regulado en el art. 553-39.2 del CCCat, según el cual únicamente podrían establecerse las servidumbres sobre los anexos de las viviendas o locales
• El regulado en la Ley de accesibilidad de Cataluña, y en el Código de Accesibilidad de Cataluña, conforme a los que se podría acudir a la Administración para que llevar a cabo una expropiación siempre y cuando el elemento privativo no constituya vivienda estricta.

Conforme establece el art. 553-39.2 del CCCat, la comunidad puede exigir la constitución de las servidumbres permanentes sobre los anexos de los elementos de uso privativo si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejora adoptados por la junta de propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro.

La redacción del precepto lleva a determinar que la servidumbre únicamente puede establecerse sobre los anexos de las viviendas o locales esto supone una restricción de las posibilidades en este ámbito, no pudiendo privarse, conforme al CCCat, a un propietario de una parte de su vivienda o local. En este sentido se ha pronunciado la SAP de Lleida n.º 305/2023, de 27 de marzo, ECLI:ES:APL:2023:362:

«Tras esta Ley de 2015 sólo puede privarse a un propietario de un anexo de un local o una vivienda. La redacción del precepto es la siguiente: "La Comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los anexos de los elementos de uso privativo si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejoras adoptadas por la Junta de Propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro". Se ha producido, por tanto, una evidente restricción de las posibilidades en este ámbito. Ahora no puede instalarse un ascensor privando a un propietario de una parte de su local. Sólo puede privarse de un "anexo" o parte de él.

La Ley no define qué debe entenderse por " anexo". Antes de la reforma de 2015 el Art. 553-35 consideraba anexos las plazas de aparcamiento, los boxes y los trasteros. Después de la reforma sólo se refiere a los anexos como espacios definidos como tales en el título constitutivo (...)».

CUESTIÓN 

¿Qué debe entenderse por anexos?

Para delimitar qué elementos se consideran anexos debe atenderse a lo que disponga el título de constitución de la propiedad horizontal conforme se establece en el art. 553-35 del CCCat.

En este punto también debe tenerse en cuenta lo previsto en los apartados 2 y 3 del art. 59 de la Ley de accesibilidad de Cataluña, la cual se encarga de la constitución de servidumbres cuando sea necesario para la supresión de barreras arquitectónicas en los edificios de viviendas, limitando esta posibilidad a los elementos de uso privativo que no sean «vivienda estricta», señalando al respecto:

«2. Las comunidades de propietarios sometidas al régimen de propiedad horizontal pueden exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre elementos de uso privativo distintos de la vivienda estricta si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas adoptados por la junta y los espacios ocupados por la servidumbre no inutilizan funcionalmente las fincas afectadas. En este supuesto, la comunidad de propietarios debe resarcir de los daños y el menoscabo causados en los elementos privativos o comunes afectados.

3. Las administraciones públicas, previo acuerdo de la comunidad de propietarios, y a instancia de esta, pueden ejercer, en caso de que el propietario del elemento privativo no permita la ejecución de las obras o la constitución de la servidumbre, la potestad expropiadora cuando dicha actuación sea imprescindible para que el acceso a las viviendas desde la vía pública tenga unas condiciones de accesibilidad adecuadas a las personas que residen en ella. En este supuesto, la comunidad de propietarios será la beneficiaria de la expropiación y deberá indemnizar a las personas afectadas por esta y costear las obras. Deben establecerse, por reglamento, las condiciones para aplicar este supuesto».

A TENER EN CUENTA. El art. 150 del Código de accesibilidad de Cataluña establece las condiciones de la potestad expropiatoria de la administración la ocupación de espacios de uso privativo.

Con relación a la constitución de una servidumbre de ascensor que afecta a un elemento privativo de un propietario, más allá de sus anexos, se ha pronunciado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en la sentencia n.º 67/2023, de 1 de diciembre, ECLI:ES:TSJCAT:2023:11915, en la que establece:

«En resumidas cuentas, tras la aprobación y entrada en vigor del Codi d'Accesibilitat (CA), la constitución de una servidumbre de ascensor en un edificio de uso privado en régimen de propiedad horizontal, que deba afectar a un elemento privativo de un propietario, siempre que no constituya " vivienda estricta", como es el caso de los locales comerciales o de negocios, solo podrá llevarse a cabo por la vía prevista en el art. 59.3 de la Ley 13/2014, en relación con el art. 150 CA, es decir, mediante la expropiación que solicite formalmente la comunidad de propietarios a la Administración Local, cumpliendo una serie de requisitos (los previstos en el art. 150 del Codi d'Accessibilitat), que deberá ser ejecutada por el Ayuntamiento en cuyo término municipal se halle ubicado el edificio, cuando concurran los requisitos previstos en la norma, y cuya actuación estará sometida, como cualquier otra actuación administrativa, al control de la jurisdicción contencioso administrativa - art. 153 c) CE; art. 1 LJCA- y no de la jurisdicción civil, sin que le corresponda a esta Sala explicar las razones últimas de la solución dispar prevista por el legislador catalán en el art. 553- 39.2 CCCat para el caso de tratarse de anexos de elementos privativos, sino solo constatarla».