Destino de las sumas obtenidas en la subasta de bienes, cancelación de cargas e inmuebles ocupados

Destino de las sumas obtenidas en la subasta de inmuebles (art. 672 de la LEC)

Por el letrado de la Administración de Justicia se dará al precio del remate el destino previsto en el apartado 1 del artículo 654 de la LEC, pero el remanente, si lo hubiere, se retendrá para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor.

A TENER EN CUENTA. El decreto será recurrible solo en reposición y estarán legitimados para su interposición los terceros acreedores que hubieren presentado liquidación.

En atención al artículo 673 de la LEC será título suficiente para la inscripción en el registro de la propiedad el testimonio, expedido por el letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada.

El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria. 

CUESTIÓN

En cuanto al «dies a quo» para el ejercicio del derecho de retracto, ¿habremos de estar a la fecha de otorgamiento de escritura pública o la fecha de aprobación judicial del resultado de la subasta?

Nuestro Alto Tribunal en un principio vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública, pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición (SSTS 1 julio 1991, 11 julio 1992 , 25 mayo 2007, 26 febrero 2009), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción (artículo 674 LEC ). Entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 509/2013, de 22 de julio, ECLI:ES:TS:2013:4083.

Cancelación de cargas (art. 674 de la LEC)

A instancia del adquirente se expedirá mandamiento de cancelación de la anotación de inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

La Audiencia Provincial de Las Palmas en su sentencia n.º 156/2013, de 26 de abril, ECLI:ES:APGC:2013:947, se ha pronunciado sobre las cargas que deben de ser canceladas con el siguiente tenor literal:

«(...) Es necesario, para inscribir el dominio sobre el bien libre de cargas posteriores a la constitución de la hipoteca, que se ordene la cancelación de todas ellas, tanto las posteriores en rango a la constitución de la hipoteca como las posteriores a la nota marginal, con independencia de que los derechos inscritos o anotados con posterioridad a la constitución de la hipoteca pero con anterioridad a la expedición de la nota marginal continúen subsistiendo, aunque ya no sobre el inmueble sino sobre el 'exceso' del valor de lo vendido o adjudicado sobre el importe total del crédito garantizado con hipoteca del actor, operándose la denominada subrogación real por la que la garantía que se había constituido sobre el inmueble pasa a recaer sobre esa cantidad, sobre ese exceso que ha de consignarse en establecimiento público a disposición de los acreedores».

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al registro o registros de la Propiedad correspondientes.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Sentencia de la Audiencia Provincial Sevilla n.º 220/2016, de 2 de junio, ECLI:ES:APSE:2016:1909

«En el supuesto de adjudicación a un tercero en subasta, a quien ha resultado ser el mejor postor, resulta que recibe el bien con todas las cargas anteriores a la que ha derivado la venta en pública subasta, de lasque responderá este nuevo titular con el valor del bien, pero nada más. De ahí la disposición contenida en el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando declara que: "A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el Secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656,haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados" .

En ningún caso, esa adjudicación al mejor postor, supone una subrogación, no es una novación subjetiva, no es una sustitución en la persona del deudor, no es que salga de la relación contractual quien hasta ese momento era el deudor, y se sitúe en su lugar quien ha resultado adjudicatario del bien. En definitiva, se produce un deslinde o separación entre la responsabilidad personal, y la real. De modo que el deudor principal seguirá siéndolo, y responderá con todo su patrimonio, por el exceso que el acreedor no pueda cobrar de la realización del bien, mientras que el nuevo titular sólo responderá con el bien, y con los límites del gravamen».

Posesión judicial y ocupantes del inmueble (art. 675 de la LEC)

Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.

Si el inmueble estuviera ocupado, el letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el tribunal haya resuelto, con fijación de día y hora exacta y con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661 de la LEC, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se haya notificado a los ocupantes la existencia de la ejecución, el adquirente podrá pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.

La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.

La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el letrado de la Administración de Justicia dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación.

El tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.

El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes deberá ser notificado a los ocupantes y fijará día y hora exacta en la que éste tendrá lugar y dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.

 A TENER EN CUENTA. El art. 675 de la LEC ha sido modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

CUESTIONES

¿El derecho de uso de la vivienda familiar es oponible al adjudicatario?

No. El derecho de uso de la vivienda familiar no es oponible al adjudicatario en procedimiento de ejecución hipotecaria (sentencia del Tribunal Supremo, n.º 584/2010, de 8 de octubre, ECLI:ES:TS:2010:5062). No es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 859/2010, de 14 de enero. ECLI:ES:TS:2010:1894.