Desahucio por impago de rentas al arrendador por la crisis del COVID-19

Medidas extraordinarias en desahucios por la COVID-19

La Organización Mundial de la Salud, el 11 de marzo de 2020, elevó la situación de emergencia de la salud pública ocasionada por la COVID-19 a pandemia internacional.

En nuestro país para hacer frente a dicha situación fue preciso adoptar medidas que resultaran eficaces para poder controlar la propagación de la enfermedad, como el decreto de un (primer) estado de alarma el 14 de marzo de 2020, que sería prorrogado en diferentes ocasiones. En este sentido, el 25 de octubre de 2020 entraba en vigor el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que, de nuevo, se declaraba el estado de alarma en nuestro país, siendo prorrogada su vigencia hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021, en virtud del Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

Pero la referida pandemia no solo supuso una crisis sanitaria, sino que ha provocado una profunda crisis global, económica y social por lo que ante esa situación fue necesario que desde el principio de la pandemia se adoptaran otras medidas en distintos ámbitos, en particular de carácter económico y social, cuya eficacia fue condicionada al tiempo durante el que estuviera vigente el estado de alarma, que ha perdido su eficacia el pasado 9 de mayo del año 2021.

Sin embargo, en lo que aquí nos concierne, esto es, la posibilidad de la suspensión de los desahucios en situaciones de vulnerabilidad, introducida a tenor de la publicación del Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social económico para hacer frente al COVID-19, ha sido modificada y prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2024, por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional

Desde el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19) hasta el 31 de diciembre de 2024 (Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos sujetos a la LAU 94 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley, la persona arrendataria podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva conforme a lo señalado en el art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

CUESTIONES

1. ¿Podremos ejercitar el incidente de suspensión pese a que no se haya celebrado la vista o incluso antes de que esta haya sido señalada por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el apartado 5 del artículo 438 de la LEC?

Sí. El apartado quinto del artículo 438 de la LEC nos dice que el arrendatario, en aquellos supuestos en los que en la demanda se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, tras la admisión, y previamente a la vista, será requerido para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Sin embargo, no será necesario esperar para instar este incidente de suspensión a la comparecencia ante el tribunal, sino que podremos ejercitarlo en cualquier momento, sin necesidad de que tengamos fecha de señalamiento para la vista o haya transcurrido el trámite del plazo al que hemos hecho referencia.

A TENER EN CUENTA. El Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, con entrada en vigor el 20 de marzo de 2024, modifica el artículo 440 de la LEC trasladando los apartados 2º, 3º, 4º y 5º al contenido del artículo 438 de la LEC.

2. ¿Cuándo dejarán de surtir efecto estas medidas de suspensión?

Estas medidas de suspensión han sido establecidas con carácter extraordinario y temporal por lo que, de conformidad con lo previsto en el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 diciembre, dejarán de surtir efecto desde el 31 de diciembre de 2024.

Ya hemos adelantado que para que opere la suspensión a la que hemos hecho referencia, es necesario que la persona arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, pero ¿cuáles son los parámetros utilizados para considerar que una persona se encuentra en situación de vulnerabilidad económica? 

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, a los efectos de la obtención de moratorias, ayudas u otras medidas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual reguladas en el presente real decreto-ley, requerirán la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos: 

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

CUESTIÓN

¿Qué se entenderá por gastos y suministros básicos?

El importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Así pues, para que proceda la suspensión, y a efectos acreditativos de la concurrencia de las circunstancias antedichas en el arrendatario, deberá presentarse la siguiente documentación: 

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Respecto a la tramitación prevista para el incidente de suspensión, una vez presentada la documentación referida, el letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5 del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo —arriba transcrita —o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

Una vez presentados los anteriores escritos, el letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la Administración competente.

El juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento.

Asimismo, cabe advertir que, una vez haya sido acreditada la vulnerabilidad, el legislador establece la obligatoriedad de que antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes adopten las medidas indicadas en el informe emitido por los servicios sociales o cualesquiera otras medidas que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad con el fin de garantizar su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

CUESTIÓN

Para que el tribunal lleve a efecto la comunicación a los servicios sociales a la que hemos hecho referencia, ¿será necesario el consentimiento de los interesados?

No, a los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión. Asimismo, se entenderá igualmente que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en este artículo por la mera presentación del escrito alegando su situación de vulnerabilidad económica.

Suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional: vía civil y penal

El Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en su artículo 1 bis, en relación con la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2024 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal, en los que el juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la fecha en que hayan transcurridos 3 meses desde la finalización del estado de alarma.

A TENER EN CUENTA. Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal dejarán de surtir efecto en todo caso el 31/12/2024.

¿Qué circunstancias han de concurrir para la suspensión del lanzamiento? 

• Que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas, o de viviendas que pertenezcan a personas físicas y estas sean titulares de más de diez viviendas.

• Que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por encontrarse en alguna de las situaciones descritas en la letra a) del artículo 5 del Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo (en este sentido, y a efectos de evitar ser repetitivos, nos remitimos al apartado anterior donde se hace referencia a los parámetros utilizados para considerar que una persona se encuentra en situación de vulnerabilidad económica). Este extremo deberá ser acreditado mediante la presentación de los documentos a los que también hemos hecho referencia en el apartado anterior y constan expresamente referidos en el artículo 6 del Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo.

• Que la persona que habite la vivienda sin título tenga consideración de persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2.º del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, sea víctima de violencia sobre la mujer o tenga a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

CUESTIÓN

¿Qué debemos entender por dependencia?

El estado de carácter permanente en que se encuentran las personas que, por razones derivadas de la edad, la enfermedad o la discapacidad, y ligadas a la falta o a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de la atención de otra u otras personas o ayudas importantes para realizar actividades básicas de la vida diaria o, en el caso de las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal.

Tras la presentación de los documentos previstos en el artículo 6 del Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, el letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante o denunciante.

Asimismo, este dará traslado inmediato a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de quince días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad de la persona o personas que hayan fijado en el inmueble su vivienda, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

Acreditada la situación de vulnerabilidad de la persona que habite en la vivienda y ponderadas por el juez todas las demás circunstancias concurrentes, este dictará auto acordando, en su caso, la suspensión por el tiempo que reste hasta el 31/12/2024. En este sentido, cabe advertir que el juez tomará la decisión sobre si procede la suspensión del lanzamiento, o no, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:

a) Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se valorará adecuadamente el informe de los servicios sociales emitido.

b) Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

Durante el plazo máximo de suspensión fijado, las administraciones públicas competentes deberán, en caso de quedar constatada la vulnerabilidad económica, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez adoptadas dichas medidas, la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al tribunal competente, y el juez deberá dictar en el plazo máximo de tres días auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.

CUESTIÓN

Para que el tribunal lleve a efecto la comunicación a los servicios sociales a la que hemos hecho referencia, ¿será necesario el consentimiento?

No, al igual que ocurría en el punto anterior, a los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona demandada por la mera presentación de su solicitud de suspensión.

Supuestos en los que en ningún caso procederá la suspensión analizada:

a) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.

b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.

d) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.

e) Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.

f) Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad al 2 de abril de 2020 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto- ley 11/2020 de 31 de marzo).

Reanudación de procedimientos de desahucio y lanzamientos por la parte actora que sea gran tenedora

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en su disposición transitoria tercera se refiere a la reanudación de los procedimientos suspendidos en virtud de los arts. 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. En este sentido dispone que, tras la entrada en vigor de esta ley de vivienda, y a partir del 31 de diciembre de 2024, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que se encuentren suspendidos, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda solo se reanudarán a petición expresa de la misma si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación. 

CUESTIÓN

¿Qué se entiende por gran tenedora de vivienda?

Gran tenedor es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

Preámbulo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

«En este contexto, se entiende la definición de carácter general del concepto de «gran tenedor», como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en los términos ya recogidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, acotándose en el texto de la ley a aquellos inmuebles y superficie que sea de uso residencial. Si bien, se especifica que tal definición general podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos».

Este requisito, de haberse sometido a conciliación o intermediación, podrá acreditarse:

• Mediante declaración responsable de la parte actora de que ha acudido a los servicios de conciliación o intermediación. Esta conciliación debe realizarse en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la solicitud de reanudación del tratamiento o alzamiento de la suspensión, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud.
• Presentación de documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación. En el mismo se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.

A TENER EN CUENTA. En caso de que la parte ejecutante sea una entidad pública de vivienda el requisito de conciliación o intermediación se podrá sustituir por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad.

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

El artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tenía previsto que, si nos encontrábamos ante un contrato destinado al arrendamiento de vivienda habitual sujeto a  la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, si este o cualesquiera de sus prórrogas –obligatoria o tácita– hubiese finalizado o finalizara en el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del RD-ley) y el 28 de febrero de 2022, podría aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirían aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor debiendo haber sido aceptada por el arrendador, salvo en dos circunstancias: 

• Que se hubiesen fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

• Que el arrendador hubiera comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Este precepto preveía la prórroga hasta el 28 de febrero de 2022 no siendo modificado dicho plazo. Sin embargo debemos tener en cuenta que el art. 71 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, señaló, en los mismo términos descritos anteriormente que, desde su entrada en vigor el 28/12/2022 y hasta el 30 de junio de 2023, podría aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses, desde la fecha de finalización.

CUESTIÓN

Durante el plazo de prórroga, ¿podía actualizarse la renta?

Sí, la renta podía actualizarse durante esta prórroga extraordinaria con sujeción a las limitaciones establecidas en el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo.

Moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda 

El art. 4 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tenía previsto que la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la LAU que se encontrara en situación de vulnerabilidad económica, podía solicitar de la persona arrendadora cuando esta era una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, hasta el 28 de febrero de 2022, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.