Derechos y obligaciones de las partes en los contratos de arrendamiento de vivienda

Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario en arrendamientos de viviendas

1. Conservación de la vivienda (artículo 21 de la LAU)

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, excepto cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario de acuerdo con lo establecido en los artículos 1563 y 1564 del CC.

Sin embargo, dicha obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, en este sentido se estará a lo establecido para la extinción del arrendamiento (artículo 28 de la LAU).

No obstante, el arrendatario tendrá que poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las antedichas reparaciones, a cuyos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.

Ahora bien, el arrendatario, en todo momento y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Resulta sumamente aclaratoria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 130/2008, de 27 de febrero, ECLI:ES:APB:2008:2304, que establece las características más relevantes del precepto de referencia:

«1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de "mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato.

2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (SSTS 3-2-62 y 9-3-64).

3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave", con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera, con el único límite impuesto por la destrucción de la vivienda.

Y por el contrario quedarán excluidas:

1º) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC. Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1566; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93, al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la pérdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato.

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Competen al arrendatario, si bien el hecho de que la Ley se remita a la vivienda y no a los accesorios del art. 2.2 plantea el problema de la obligación alcanza solo a los pequeños deterioros de esta o también a la instalaciones. Creemos que tanto en uno como en otro caso lo que se quiere es delimitar las obligaciones del arrendador en relación a la conservación de la vivienda, sobre la base de las obras de reparación, no de las demás, entre las que se encuentran las pequeñas deficiencias que, aún siendo de esta naturaleza, carecen de verdadera importancia cualitativa o cuantitativa. En este caso el obligado será el arrendatario.

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada (...)».

Por añadidura, tanto el artículo 21 de la LAU como los referenciados del Código Civil «(...) imponen al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, devolviéndola, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o causa inevitable, siendo responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada que, en este caso, no solo por la presunción legal contenida en el artículo 1562 de dicho Código , sino por expresa y específica previsión contractual, recibieron en perfectas condiciones de habitabilidad». SAP de Madrid n.º 160/2013, de 16 de abril, ECLI:ES:APM:2013:8591.

CUESTIÓN

¿Puede el arrendador exigir al arrendatario que al tiempo de dejar el inmueble objeto del contrato lo deje pintado o si ha hecho agujeros para colgar un cuadro, por ejemplo, tenga que taparlos?

No, además es doctrina mayoritaria, que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado, no puede exigírsele que lo deje pintado. No hay base en la ley para ello, y así, entre otras, lo señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 94/2021, de 31 de marzo, ECLI:ES:APM:2021:3955, «(...) pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad o meros desconchones por el uso de la vivienda. I O la Sentencia de 27 de Enero de 2010 "el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras tres años de ocupación por el inquilino". Por lo que en aplicación de tales criterios, el importe por la pintura o desconchones de las paredes, como tales, no son exigibles al arrendatario, ni tampoco las reparaciones del suelo ocasionadas por su uso, que entran dentro del mismo concepto, pues dicha solera no se encuentra rota, o fisurada, lo que sería contrario a su deber de conservación, sino solo desgastada, lo que escapa a tal deber, y es consecuencia del disfrute a que se ha facultado al arrendatario en condiciones de normalidad».

A título ilustrativo podemos mencionar un supuesto de daños derivados de defectos en los elementos comunes, en el que «no cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes», así, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 596/2011, de 29 de febrero de 2012, ECLI:ES:TS:2012:1588, señala:

«A) El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente (STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003 ]).
No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: «no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado». (SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 ).
B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes».

A TENER EN CUENTA. Serán de cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Artículo 21.4 de la LAU.

CUESTIÓN

¿Qué sucederá cuando la ejecución de la obra de conservación no pueda diferirse hasta la conclusión del contrato?

El arrendatario estará obligado a soportar la ejecución de la obra de conservación, que no pueda razonablemente retrasarse hasta la terminación del arrendamiento, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Ahora bien, tendrá que disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado si la obra durase más de veinte días. Artículo 21.2 de la LAU.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Mal estado del alicatado del baño.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 136/2009, de 10 de marzo, ECLI:ES:APB:2009:2137

«En este caso, resulta de las alegaciones conformes de las partes, y la prueba documental, el mal estado del alicatado del baño, por la ausencia de baldosas, y la existencia de un agujero en la pared, siendo así que las obras que son objeto de la reconvención exceden del concepto de pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, a cargo del arrendatario, a que se refiere el artículo 21,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y por el contrario integran por completo el concepto de obras de conservación, a las que se refiere el artículo 21,1 , en relación con el artículo 1554,2º del Código Civil , referidos a las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador, sin derecho a elevar la renta».

Limpieza, pintura y reparaciones mínimas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante n.º 416/2002, de 26 de junio, ECLI:ES:APA:2002:2870

«A la vista del estado que presentaba la vivienda según las fotografías antes mencionadas, no pueden compartirse esas argumentaciones, pues únicamente a la falta de cuidado, de limpieza, y de mínimas reparaciones puede atribuirse el lamentable estado que presentaba la vivienda, que se recibió por el arrendatario en perfecto estado, sin que la antigüedad de la edificación obste a este pronunciamiento, pues si el arrendatario hubiera cumplido con su obligación las reparaciones que necesariamente ha habido de hacerse en la vivienda no se hubieran tenido que llevar a cabo, o no hubieran tenido la entidad de las que el propietario se ha visto impelido a hacer, razones que imponen la confirmación de la sentencia, que ya excluye determinas partidas y cuyo criterio comparte la Sala».

Atasco fregadero.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 218/2000, de 15 de septiembre, ECLI:ES:APO:2000:3403

«—(...) Por el contrario es conforme a derecho la compensación efectuada por el arrendatario— demandado de la cantidad abonada por el mismo en concepto de reparación del atasco del fregadero, al haberse acreditado que no se trataba simplemente de un desatasco del fregadero, sino que el mismo se debía al deterioro general de la instalación de los desagües de la vivienda que había producido un embalsamiento de agua en el mismo y en la bañera, sin desaguar absolutamente nada, comprobándose que se encontraba tupido también el desagüe de conducción a la fosa séptica. Obra o reparación comprendida en el art. 21.1 de la LAU como de conservación de la vivienda y a cargo del arrendador, quien tiene la obligación de efectuar en la vivienda todas las reparaciones necesarias para conservar en condiciones de habitabilidad la vivienda para servir al uso convenido; entre las que se encuentran "todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la vivienda o a corregir desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa" ( STS. 3 febrero 62, 9 marzo 69; entre otras)».

2. Obras de mejora (artículo 22 de la LAU)

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente retrasarse hasta la terminación del arrendamiento.

No obstante, el arrendatario que soporte dichas obras tendrá:

• Derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como,
• Derecho a una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Así, con ocasión de un supuesto en el que existía un problema en el forjado del techo de varias plantas de un edificio, la Audiencia Provincial de las Islas Baleares en su sentencia n.º 95/2018, de 28 de febrero, ECLI:ES:APIB:2018:539 expone que:

«Estas obras, ni pueden enmarcarse en las "reparaciones" a las que se refiere el antes citado art.21 de la LPH porque exceden de tal concepto, ni tampoco en el ámbito del artículo 22 de la LPH , como pretende el recurrente, porque las "mejoras" a las que éste último artículo se refiere, ni son de carácter urgente y necesario, ni implican la inhabitabilidad del inmueble, como aquí sucede, por lo que, en definitiva, los preceptos aplicables —sin necesidad de que se declare el estado de ruina del edificio— son el artículo 26 de la LPH según el cual "Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna "y el artículo 1.558 párrafo tercero del Código Civil "si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato", sin derecho a indemnización alguna».

CUESTIÓN

¿Cuándo y qué deberá notificar el arrendador que se proponga realizar obras de mejora al arrendatario?

El arrendador deberá notificar por escrito, al menos con 3 meses de antelación, al arrendatario, los siguientes aspectos de las obras,

• Naturaleza.
• Comienzo.
• Duración
• Coste previsible.

Si bien, el arrendatario podrá desistir del contrato, durante el plazo de un mes desde la antedicha notificación, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada, así el arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras. Artículo 22.2 de la LAU.

3. Obras del arrendatario (artículo 23 de la LAU)

El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento, expresado por escrito, del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios establecidos en el apartado segundo del artículo 2 de la LAU, estos son:

• El mobiliario.
• Los trasteros.
• Las plazas de garaje.
• Cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Tampoco podrá efectuar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si bien, sin perjuicio de la facultad de resolución del contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, a la conclusión del contrato, que el arrendatario realice una de las siguientes dos opciones:

• Reponga las cosas al estado anterior.
• Conservar la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar indemnización alguna.

El arrendatario podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, de las siguientes personas:

• Arrendatario.
• Cónyuge.
• Persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual.
• Familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente.

Si bien, con respecto a lo anterior, existen dos requisitos exigibles:

• Previa notificación escrita al arrendador.
• Siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

Sin embargo, al término del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.