Criterios de valoración de bienes o derechos expropiados

La valoración del justiprecio

A la hora de valorar los bienes o derechos expropiados hay que atender no solo a la LEF y al REF, sino también al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU).

El artículo 34 del TRLSRU, al regular el ámbito del régimen de valoraciones dispone que: «Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto. (...) b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive».

Es importante tener en consideración que, tal y como establece el artículo 36.1 LEF: «Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro». 

Debemos tener en cuenta que, el artículo 28 del REF establece que el expediente de justiprecio a que se refiere el capítulo III de la ;LEF se entenderá iniciado, a todos los efectos legales, el día siguiente a aquél en que haya adquirido firmeza el acuerdo declaratorio de la necesidad de la ocupación con independencia de la fecha en que la Administración expropiante extienda la correspondiente diligencia de apertura, pero el Tribunal Supremo se ha pronunciado en el sentido de que:

«La cuestión planteada respecto a la fecha a que ha de referirse la valoración de los bienes expropiados incuestionablemente ha de ser resuelta conforme al criterio expresado en el art. 36 de la Ley de Expropiación Forzosa , es decir, la de la iniciación del expediente de justiprecio, sin que pueda tener eficacia, por el principio de jerarquía normativa, lo dispuesto en el art. 28 del Reglamento de esta Ley» STS de 18 de febrero de 1992, ECLI:ES:TS:1992:1271. Es decir, la valoración se realiza considerando el «valor que el suelo expropiado tuviese al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, como ha declarado constante doctrina jurisprudencial (Sentencias de esta Sala y Sección del Tribunal Supremo de fechas 8 de octubre de 1994, 15 de febrero de 1997 y 21 de junio de 1997 (apelación 7336/92, fundamento jurídico séptimo)» STS, rec. 10178/1992, de 22 de septiembre de 1997, ECLI:ES:TS:1997:5556.

En la STS, rec. 6680/2009, de 22 de octubre de 2012, ECLI:ES:TS:2012:7198 también se hace alusión a la fecha que debe considerarse a la hora de la valoración, y se establece lo siguiente:

«(...) el criterio jurisprudencial, ciertamente reiterado, (...) que considera como fecha de referencia de la valoración la del inicio del expediente de justiprecio, tiene como justificación evitar que los supuestos de incumplimientos y retrasos de la Administración en los plazos del procedimiento expropiatorio ocasionen un perjuicio al propietario, que no hará suyo el incremento del precio de los terrenos durante el tiempo que la Administración retrase la fijación del justiprecio, y evitar al mismo tiempo que esos incumplimientos proporcionen también un beneficio a la Administración que retrasó la fijación del valor de los bienes. El fundamento de este reiterado criterio jurisprudencial no es otro, por tanto, que evitar que el retraso imputable a la Administración en iniciar el expediente de justiprecio perjudique al expropiado y beneficie a la propia Administración, y así las sentencias de 31 de diciembre de 2002 (recurso 9237/1998 ) y de 8 de febrero de 2005 (recurso 5076/2000), establecen que cuando ha existido una demora en la tramitación del expediente de justiprecio, el retraso "(...) no puede perjudicar al expropiado, de manera que en el caso de que el valor de los bienes o derechos ocupados fuese superior en el momento de la efectiva iniciación del expediente de justiprecio habría que estar a éste y en el supuesto de ser superior al tiempo en que debió iniciarse por ministerio de la Ley se deberá tener en cuenta ese momento para la valoración (...)"».

En la misma línea, la STS n.º 669/2017, de 18 de abril, ECLI:ES:TS:2017:1547 recoge que:

«(...) la situación física y jurídica de la finca a tomar en consideración es la que tuviera en la fecha del inicio del expediente de expropiación (...) a la que se aplicarán las normas de valoración y los valores de ese suelo vigentes en la fecha de inicio del expediente de justiprecio, y ello porque al deferir la valoración a la fecha de inicio del expediente de justiprecio, lo que se trata de evitar (en supuestos, como el de autos, en los que la Administración ha demorado injustificadamente la iniciación de la pieza de justiprecio) es que ese prolongado retraso pueda ocasionar "un perjuicio al propietario, que no hará suyo el incremento del precio de los terrenos durante el tiempo que la Administración retrase la fijación del justiprecio, y evitar al mismo tiempo que esos incumplimientos proporcionen también un beneficio a la Administración que retrasó la fijación del valor de los bienes».

El TRLSRU tras establecer unos criterios generales de valoración de inmuebles, realiza una distinción entre suelo rural o suelo urbanizado (artículo 21.1TRLSRU), por lo que vamos a analizar los criterios de valoración del justiprecio partiendo de esta diferenciación.

¿Cuáles son los criterios generales de valoración de inmuebles?

La TRLSRU, en su artículo 35, establece unos criterios generales que han de ser tenidos en cuenta para la valoración de inmuebles, y lo hace en los siguientes términos:

«1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.

Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta ley.

3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.

Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.

La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados».

El Tribunal Supremo ha reiterado la desvinculación de la valoración del suelo de su clasificación urbanística, en el sentido de que se debe atender únicamente a su situación real o fáctica, con el «objetivo de lograr que la valoración se lleve a cabo conforme a "lo que hay" y no a lo que "dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto"». STS n.º 1305/2016, de 3 de junio, ECLI:ES:TS:2016:2481.

A TENER EN CUENTA. El artículo 43 de la LEF recoge una cláusula de cierre, según la cual se podrá prescindir de los sistemas de valoración establecidos en la ley, y basar la tasación en criterios estimativos cuando se den una serie de requisitos, y lo regula en los siguientes términos:

«1. No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, tanto el propietario como la Administración podrán llevar a cabo la tasación aplicando los criterios estimativos que juzguen más adecuados, si la evaluación practicada por las normas que en aquellos artículos se fijan no resultare, a su juicio, conforme con el valor real de los bienes y derechos objeto de la expropiación, por ser éste superior o inferior a aquélla. El Jurado Provincial de Expropiación también podrá hacer aplicación de este artículo cuando considere que el precio obtenido con sujeción a las reglas de los anteriores resulte notoriamente inferior o superior al valor real de los bienes, haciendo uso de los criterios estimativos que juzgue más adecuados.

2. El régimen estimativo a que se refiere el párrafo anterior:

a) No será en ningún caso de aplicación a las expropiaciones de bienes inmuebles, para la fijación de cuyo justiprecio se estará exclusivamente al sistema de valoración previsto en la Ley que regule la valoración del suelo.

b) Sólo será de aplicación a las expropiaciones de bienes muebles cuando éstos no tengan criterio particular de valoración señalado por Leyes especiales.

3. En los supuestos previstos en el párrafo primero de este artículo comenzarán, desde luego, por evaluar los bienes o derechos expropiados con arreglo a las normas de valoración que se señalan en esta Ley, pero al mismo tiempo podrá proponer el propietario o la Administración, y decidir en definitiva el Jurado, las rectificaciones que, a su juicio, deban ser introducidas, en alza o en baja, en el justiprecio, fundamentando, con el mayor rigor y detalle, las modificaciones propuestas».