El contrato de promesa de compraventa sobre inmuebles no adquiridos por el vendedor promitente

Promesa de compraventa de inmueble no perteneciente al vendedor promitente

Se reconoce la posibilidad de que se celebre un contrato de promesa de compraventa sobre un inmueble que todavía no ha sido adquirido por el vendedor promitente, este supuesto puede darse con o sin conocimiento del comprador.

¿Qué sucede en el caso de que el comprador celebre promesa de compraventa sin saber que el vendedor no dispone del inmueble? En estos casos, puede hablarse de un posible delito de estafa en los términos del artículo 251 del CP, conforme al cual:

«Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años:

1.º Quien, atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de tercero.

2.º El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero.

3.º El que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado».

En lo que se refiere a este supuesto, resulta relevante que el comprador promitente no conozca que el vendedor no dispone del inmueble, y también que medie por parte de este último engaño para lograr la celebración del negocio jurídico. En esta línea, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 991/2021, de 16 de diciembre, ECLI:ES:TS:2021:4910, señala:

«Añadiendo la jurisprudencia que si ciertamente el engaño es el nervio y alma de la infracción, elemento fundamental en el delito de estafa, la apariencia, la simulación de un inexistente propósito y voluntad de cumplimiento contractual en una convención bilateral y recíproca supone al engaño bastante para producir el error en el otro contratante. En el ilícito penal de la estafa, el sujeto activo sabe desde el momento de la concreción contractual que no querrá o no podrá cumplir la contraprestación que le incumbe -S. 1045/94 de 13.5-. Así la criminalización de los negocios civiles y mercantiles, se produce cuando el propósito defraudatorio se produce antes o al momento de la celebración del contrato y es capaz de mover la voluntad de la otra parte, a diferencia del dolo 'subsequens' del mero incumplimiento contractual (sentencias por todas de 16.8.91, 24.3.92, 5.3.93 y 16.7.96).

(...)

(...) ante un supuesto de compraventa de cosa ajena, contrato válido pero condicionado a que posteriormente el vendedor adquiera la propiedad de la cosa para entregarla al comprador. En efecto, esta figura jurídica de la venta de cosa ajena está admitida por la doctrina científica y la jurisprudencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo, al entender que la compraventa es solo generadora de obligaciones y la propiedad no se transmite por el simple contrato, sino por éste unido a la tradición, pero tiene como límite la validez de esta venta, el conocimiento del comprador de tal circunstancia de no ser en ese momento el vendedor propietario de la cosa y que por ello no medie engaño por parte de este último, (...)».

Fuera de los casos anteriores, existen otros en los que el vendedor no puede llegar a adquirir el inmueble o perfeccionar la adquisición y registro por motivos ajenos a su voluntad, por estar esa adquisición inicial condicionada al cumplimiento de algún requisito, como puede ser la liquidación y partición de una herencia, la ejecución de un desahucio, un retracto o similares. 

Tratándose de este incumplimiento de la promesa, el artículo 1451 del CC remite a las normas generales de las obligaciones y contratos previstas en el libro IV del CC, de las que deriva el derecho a reclamar una indemnización por el incumplimiento, en este caso, del vendedor promitente.

Si bien, habrá de estarse, en todo caso, a lo que se hubiese pactado y a las condiciones por las que se hubiere frustrado la adquisición previa y por consiguiente la efectividad de la promesa.