Constitución y extinción del derecho de censo

Con carácter general, se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes (art. 1604 de Código Civil ). No obstante, es preciso considerar para cada tipo de censo lo siguiente: 

• Censo enfitéutico. Mediante el mismo, una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. Sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública. Al constituirse el censo enfitéutico, deberá fijarse en el contrato, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse (art. 1605,1628,1629 de Código Civil ).
• Censo consignativo. Es consignativo el censo cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero. Cuando se pacte el pago en frutos de la pensión del censo consignativo, deberá fijarse la especie, cantidad y calidad de los mismos, sin que pueda consistir en una parte alícuota de los que produzca la finca acensuada (art. 1606,1657 de Código Civil ).
• Censo reservativo. En este caso, una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario. No podrá procederse a su válida constitución en caso de que no se lleve a cabo la valoración de la finca por estimación conforme de las partes o por justiprecio de peritos (art. 1607,1661 de Código Civil ).

En lo que respecta a las causas de extinción del derecho de censo, conviene considerar las siguientes:

• Derivado de un supuesto de redención. Tal y como dispone el art. 1608 de Código Civil , es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario, siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen. Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico.
  • La redención en el caso del censo enfitéutico, consistirá en la entrega en metálico, y de una vez, al dueño directo del capital que se hubiese fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que pueda exigirse ninguna otra prestación, a menos que haya sido estipulada (art. 1651 de Código Civil ).
  • Por otro lado, la redención del censo consignativo consistirá en la devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo (art. 1658 de Código Civil ).
  • Por último, la redención para el supuesto del censo reservativo, se verificará entregando el censatario al censualista, de una vez y en metálico, el capital que se hubiese fijado (art. 1662 de Código Civil ).
• Prescripción.Tal y como se dispone en el art. 1620 de Código Civil , son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos. En este sentido, el art. 1963 de Código Civil indica que las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. No obstante, dicha disposición deberá entenderse sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción. Por su parte, el art. 1970 de Código Civil , señala que el tiempo para la prescripción de las acciones que tienen por objeto reclamar el cumplimiento de obligaciones de capital, con interés o renta, corre desde el último pago de la renta o del interés. 
• Pérdida o falta de utilidad de la cosa. El art. 1625 de Código Civil entiende que si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la finca gravada con censo, quedará éste extinguido, cesando el pago de la pensión. Si se pierde sólo en parte, no se eximirá el censatario de pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista. No obstante, interviniendo culpa del censatario, quedará sujeto, en ambos casos, al resarcimiento de daños y perjuicios.
• Expropiación forzosa de la finca. Esta causa de extinción viene recogida en el art. 1627 de Código Civil .