Artículo 1278 del CC vs. artículo 1280 del CC en la compraventa de vivienda

La forma en el contrato de compraventa: arts. 1278 y 1280 del CC

El artículo 1278 del Código Civil recoge el principio de libertad de forma siguiendo la regla general del derecho español, principio que será de aplicación al contrato de compraventa. Así consagra la obligatoriedad de los contratos cualquiera que sea la forma en que se celebren, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.

Recoge, además, el artículo 1279 del CC la posibilidad de que se exija forma especial en determinados contratos, en este sentido señala: 

«Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez».

Por su parte, el artículo 1280 del CC establece la obligación de determinados actos de constar en documento público. ¿Cuáles son estos actos?

• Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
• Los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
• Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
• La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
• El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y de cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
• La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.

Ciertamente, conforme establecen los artículos 1445 y 1450 del Código Civil, el contrato de compraventa se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre el objeto y el precio y, a pesar de lo anterior, no se entiende este requisito formal como ad solemnitatem sino ad probationem, hasta el extremo de que ninguna forma es exigida para la validez y efectividad de los contratos, salvo en casos muy concretos y especiales, que precisamente por ello están expresamente previstos por la ley, entre los que no se encuentra la compraventa. En este sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1988, ECLI:ES:TS:1988:6677. Añade esta resolución a su vez, que «(...) si con apoyo en dicho núm. 1.°, del art. 1.280, el comprador puede compeler al vendedor para el otorgamiento de escritura pública, de acuerdo con el art. 1.279 del CC , lo que no puede hacer, con base en la falta de otorgamiento de ella, es dejar de pagar el precio, porque en tal caso esa circunstancia significaría establecer al deudor una condición, en cuanto al pago del precio de la invocada compraventa, que haría depender su efectividad de la exclusiva voluntad del deudor, lo que lo haría nulo (...)».

De lo anterior deriva que el otorgamiento de la escritura no es condición para el pago del precio, sino que el contrato se consuma con la entrega íntegra del inmueble en cuestión siendo el precio realmente exigible. Reitera la jurisprudencia que la elevación a escritura pública de lo convenido en documento privado no condiciona, por tanto, ni técnica ni legalmente el contrato, se trata de un requisito que una de las partes puede exigir a la otra, pero no es necesario para la perfección del contrato, sino requisito de su consumación.

En consonancia con todo lo expuesto, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 303/2014, de 16 de septiembre, ECLI:ES:TS:2014:4159, fija en los siguientes términos la siguiente doctrina jurisprudencial en relación con el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa: 

«(...) el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1280 del Código Civil , no es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil».