Arrendamientos y cláusula rebus sic stantibus

¿A qué contratos afecta la cláusula rebus sic stantibus? Especial incidencia en los contratos de arrendamiento

Si bien la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus podría invocarse por las partes de cualquier contrato si se cumplen todos los requisitos establecidos por la jurisprudencia, en este punto nos centraremos en su aplicación a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda y arrendamientos de industria por la especial incidencia de la pandemia derivada de la COVID-19 en los negocios españoles que se vieron obligados a cerrar o bien afectados de forma muy perjudicial por las restricciones gubernativas acordadas en el contexto del estado de alarma.

Contratos de arrendamiento de vivienda

Como dispone el artículo 2, apartado primero, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Los contratos de arrendamiento de vivienda son contratos sinalagmáticos en los que, con carácter general, se pacta el uso y disfrute de una vivienda a cambio del pago de una renta. Son contratos de tracto de sucesivo y normalmente de larga duración, siendo el artículo 9 de la LAU el que establece su duración mínima: cinco años en caso de que el arrendador sea persona física o siete en caso de que el arrendador sea persona jurídica.

Cumplen, por lo tanto, a priori, dos de los requisitos exigidos para la aplicación de la cláusula: contratos de tracto sucesivo y de larga duración. Pero, en caso de cumplirse los restantes requisitos exigidos para la aplicación de la cláusula rebus (alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias y desproporción exorbitante de las prestaciones entre las partes) procede preguntarse, si sería posible que el inquilino pudiera solicitar del arrendador la aplicación de la mentada cláusula para suspender la obligación del pago de la renta, para la reducción de su importe o, incluso, para solicitar la resolución del contrato.

Al respecto ya se han pronunciado algunos autores expertos en la materia en sentido negativo. En esta línea se pronuncia el abogado Alejandro Fuentes Lojo, en el «Diario La Ley, n.º 9604, Sección Tribuna, 30 de marzo de 2020, Wolters Kluwer», quien establece que debe tenerse en cuenta que «para que el arrendatario pueda exigir con éxito en los tribunales la suspensión, modificación y/o resolución del contrato dicho impacto de carácter imprevisible, inevitable y sobrevenido debe afectar necesariamente a la causa económica del contrato. En otras palabras, el suceso de fuerza mayor de la pandemia COVID-19 debe alterar de forma muy significativa las circunstancias originarias del contrato de tal forma que se produzca una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes», por lo que, concluye que dado que el destino de este tipo de contratos es morar de forma permanente, no se daría el presupuesto necesario para aplicar la rebus sic stantibus pues «no se alteran las circunstancias relativas al goce pacífico de la cosa arrendada, pudiendo destinarla el inquilino al uso pactado en idénticas circunstancias que en el momento en que se perfeccionó el contrato. No hay una afectación de la base del negocio jurídico».

Puede concluirse al respecto que a priori no parece posible la invocación de cláusula por dos razones:

1. Como razona Fuentes Lojo, la finalidad de estos contratos es habitar de forma permanente por lo que, en tanto en cuanto la pandemia no ha impedido en forma alguna habitar en las viviendas, no se ha frustrado la finalidad del contrato.

2. Tampoco parece que las circunstancias extraordinarias e imprevisibles impidan a una de las partes el cumplimiento de la obligación del pago de la renta, ya que, si bien la pérdida del trabajo o la afectación a los negocios de los inquilinos de las viviendas pudiese causar dificultades a la hora de hacer frente al pago de la renta, ninguna de esas razones guarda relación con el objeto del contrato (que es habitar, morar, vivir en el inmueble). Se trata más bien de circunstancias personales que pueden afectar a la capacidad económica del inquilino para el pago de la renta. Y en este sentido procede traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo n.º 266/2015, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2015:2344, que establece que «(...) la imposibilidad subjetiva que se invoca no puede calificarse de imprevisible, pues las contingencias relacionadas con la salud, bien de la parte contratante o de su núcleo familiar, con afectación de su solvencia, son previsibles, según es notorio por máximas de experiencia (...)».

CUESTIÓN

Cuando se trata un arrendamiento realizado por estudiantes, ¿cabe la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus durante la pandemia?

Sí que podría ser posible su aplicación, y así lo recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz n.º 1022/2021, de 6 de octubre, ECLI:ES:APJ:2021:1255, en la que considera que la finalidad del contrato de arrendamiento ha desaparecido:

«Las expuestas circunstancias no pueden sino conducir a concluir que la finalidad del contrato de arrendamiento (la estancia en la capital de la provincia y la utilización de un inmueble allí radicado como vivienda) desapareció por completo a partir de ese momento, así como que se produjo un drástico cambio de la situación existente cuando se celebró el inicial contrato (septiembre de 2018, como se dijo), renovado al año siguiente (septiembre de 2019). 

En consecuencia, por las razones expuestas y las demás que recoge la resolución recurrida, a la que nos remitimos en lo restante por su completa y exhaustiva fundamentación, la aplicación de la repetida cláusula rebus sic stantibus resultaba en el supuesto examinado plenamente correcta y ajustada a Derecho, facultando a los arrendatarios para el desistimiento del contrato en su día celebrado con una indemnización inferior a la prevista en el mismo para dicha hipótesis, resultando también ponderada y adecuada a las circunstancias del caso, en particular, la naturaleza del inmueble y la renta mensual en su día estipulada, la recogida en la sentencia de instancia que, por ello, habrá de confirmarse, con rechazo del recurso contra ella interpuesto».

A TENER EN CUENTA. El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, contiene una serie de medidas para proteger a los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad que se vieron afectados por las crisis derivada de la pandemia.

Contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda y contratos de arrendamiento industria

Los arrendamientos de local de negocio (uso distinto de vivienda) y los de arrendamiento de industria son sin duda los más afectados por la pandemia de la COVID-19 y las sucesivas medidas adoptadas por el Gobierno para contener su propagación.

Los contratos para uso distinto de vivienda están regulados en la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos que los define en su artículo 3 como aquellos arrendamientos que, recayendo sobre una edificación tengan como destino primordial uno distinto de la necesidad permanente de vivienda y determina que, en especial, tienen esta consideración, entre otros, los celebrados para ejercerse en la finca una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente cualesquiera que sean las personas que lo celebren.

Además de por lo dispuesto en el título III de la LAU, estos contratos se rigen imperativamente por lo dispuesto en los títulos I («Ámbito de la Ley») y IV («Fianza y formalización del arrendamiento»). Al margen de esas materias se rigen por los acuerdos entre las partes, en su defecto, por la Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente por el Código Civil.

A lo largo de la LAU no se regula ninguna posibilidad de que los arrendatarios puedan eludir sus obligaciones contractuales. Al contrario, el artículo 35, mediante remisión al art. 27.2, regula las causas de resolución del contrato en casos de incumplimiento, incluyendo entre las causas: «La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».

Los contratos de arrendamiento de industria o negocio son aquellos mediante los cuales una persona cede a otra la explotación de su negocio por precio cierto y tiempo determinado. Según la jurisprudencia, la legislación aplicable a estos arrendamientos son los artículos 1546 y siguientes del Código Civil («De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas») en todo lo no regulado por acuerdo entre las partes.

El 14 de marzo de 2020 se declaraba el estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y se ordenaba el cierre al público de todos los locales y establecimientos minoristas que no fueran considerados actividad esencial.

El impacto económico perjudicial de los meses en que se mantuvieron cerrados los negocios y los meses posteriores en los que «el plan para la nueva normalidad» mantenía cierres perimetrales, restricciones de aforos de personas y otras limitaciones, supuso la imposibilidad de muchos arrendatarios de hacer frente al pago de la renta o la imposibilidad de hacerlo en la medida estipulada en sus contratos.

Posteriormente, el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, acordó nuevamente el estado de alarma y mediante el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, se prorrogó hasta el 9 de mayo de 2021.

Según el informe publicado el 10 de febrero de 2021 por el Banco de España, se trataba de una crisis económica sin precedentes indicando que «el impacto del Covid-19 ha sido muy acusado en el área del euro (-6,8%) y, en particular, en nuestro país (-11 %)».

En este contexto surgió el debate de rescatar la cláusula rebus sic stantibus como mecanismo para adaptar los contratos y, particularmente, las rentas, a la realidad de ese momento de grave crisis sanitaria y económica existente a nivel mundial.

Cabe mentar el auto del Juzgado de Primera Instancia, n.º 81 de Madrid, n.º 447/2020, ECLI:ES:JPI:2020:74A, que fue pionero al estimar la adopción de medidas cautelares acordando la reducción del 50 % de la renta estipulada en el contrato, fundamentando la decisión en la asfixia financiera del arrendatario que podría conducirle al cierre definitivo del negocio:

«Dada la gravedad de la situación económica global, es patente que existe riesgo de que el negocio no pueda resistir, ya que, a pesar de que el local no abra al público, existen una serie de gastos fijos que han de seguir sufragándose, como es el caso de la renta arrendaticia una vez finalice el plazo del Real Decreto-Ley 15/2020, en cuanto a lo que aquí nos atañe. La satisfacción puntual de la totalidad de la renta pactada inicialmente, sin obtener ingresos que puedan soportar los egresos, incrementa el peligro de que el negocio termine clausurando como consecuencia de esa asfixia financiera. Cuánto tiempo podría aguantar la empresa en esas condiciones no se puede saber ex ante, máxime cuando la crisis sanitaria no ha llegado a su fin, pues no hay cura ni vacuna, y no se ha logrado un control o estabilización de la enfermedad».

Posteriormente, el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona se convirtió en precursor al dictar la primera sentencia (sentencia n.º 1/2021, de 8 de enero, ECLI:ES:JPI:2021:1) de nuestro país que aprobaba la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues estimó la demanda de revisión o adaptación de contrato de arrendamiento de industria hotelera declarando procedente la reducción de renta del 50 % con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021:

«(...) La pandemia del coronavirus provocó que el 14 de marzo se dictara el Real Decreto 463/2020 que declaró el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, y estableció el confinamiento domiciliario de toda la población salvo para casos muy concretos y justificados, suspendiéndose, por tanto, y entre otras, el ejercicio de la actividad de alquiler turístico. Esta suspensión se levantó el 9 de mayo, manteniéndose limitaciones en cuanto a la movilidad tanto a nivel nacional como internacional, situación que sigue en la actualidad. Las partes, al celebrar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose remontar, como situación análoga a la denominada gripe española de principios del s. XX. Por ello, se cumple sin duda el primero de los requisitos para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus».

CUESTIÓN

Si el contrato de arrendamiento se produjo entre la primera declaración del estado de alarma y la segunda, ¿cabría aplicar la rebus sic stantibus por considerar que esta segunda declaración también era imprevisible?

Remitiéndonos a la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, n.º 845/2023, de 28 de diciembre, ECLI:ES:APB:2023:14948 podemos señalar que: «Es al menos cuestionable, por tanto, que pueda aceptarse la concurrencia del requisito de la previsibilidad inherente a la cláusula rebus sic stantibus. Las partes estaban en disponibilidad de identificar que la pandemia, con independencia de las previsiones más o menos optimistas de ciudadanos, mandatarios u organizaciones, no se encontraba completamente superada, y que por tanto concurría un riesgo acerca de la plena obtención de la finalidad del contrato de arrendamiento, tal como desafortunadamente se hizo patente escasas semanas después de la firma del contrato».

A TENER EN CUENTA. La jurisprudencia ha entendido que no procede alegar como excepción la cláusula rebus sic stantibus en un juicio de desahucio, pudiendo citar a modo de ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, n.º 188/2024, de 25 de abril, ECLI:ES:APM:2024:6129, de la que podemos extraer que: «La invocación de la cláusula rebus sic stantibus no puede prosperar por cuanto no es una excepción que pueda invocarse como oposición Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. Se está pidiendo que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional para justificar el impago de la renta. La simple pretensión genérica de la demandada, interesando que dicha cláusula debe operar en el presente caso en relación con las rentas pertenecientes a las mensualidades en los que el local permaneció cerrado, por la situación creada por la pandemia, no pueden ser atendidas. Ni se plantea correctamente, ni se solicita nada concreto».