Arrendamiento para uso distinto de vivienda en la LAU

Marco normativo del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda

El arrendamiento para uso distinto del de vivienda se regula en el título III, artículos 29 a 35 de la LAU.

¿Qué se entiende por arrendamiento para uso distintos del de vivienda? Según el artículo 3 de la LAU es aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación (no necesariamente habitable), tenga como destino primordial uno distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario previsto en el artículo 2 de la LAU. 

Especialmente, se consideran arrendamientos para uso distinto del de vivienda:

• Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada (verano o cualquier otra).
• Los celebrados para ejercerse en la finca alguna de las siguientes actividades (cualesquiera que sean las personas que los celebren):
  • Una actividad industrial.
  • Una actividad comercial.
  • Una actividad artesanal.
  • Una actividad profesional.
  • Una actividad recreativa.
  • Una actividad asistencial.
  • Una actividad cultural o docente.

En suma, «(...) Como expresa en claros términos la SAP de Alicante n.º 72/2016, de 19 de febrero, el citado artículo ha venido a instaurar "un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto 'del de vivienda' todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2 LAU, que efectivamente exige que el destino primordial de lo arrendado sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario"». (SAP de Jaén n.º 238/2022, de 2 de marzo, ECLI:ES:APJ:2022:289 y la SAP de Alicante n.º 72/2016, de 19 de febrero, ECLI:ES:APA:2016:871).

CUESTIONES

1. ¿En qué se diferencia un arrendamiento de industria de un arrendamiento para uso distinto de vivienda?

Nuestro más Alto Tribunal ha determinado que «(...) los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial (...)». STS n.º 212/2011, de 25 de marzo, ECLI:ES:TS:2011:2007.

2. ¿Puede convertirse un contrato de arrendamiento de vivienda en un contrato de arrendamiento de temporada?

Según lo dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 790/2011, de 4 de abril, ECLI:ES:TS:2011:2145 «(...) para que exista novación objetiva del contrato, es preciso que el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las partes de forma inequívoca. Así, la STS de 18 de marzo de 1992 establece que "la institución de la novación representa en términos generales un cambio en la relación negocial obligatoria, que cuando es esencial y de manera muy primordial, porque así expresamente se recoja en el nuevo convenio el 'animus novandi' [voluntad de novar] de las partes interesadas que lo introducen, tiene consideración de extintiva (artículos 1203, 1204 y 1207 del Código Civil) la que en todo caso han de declarar expresamente los otorgantes como condición indispensable para que tal novación sea operativa conforme establece el artículo 1.204 del Código Civil. Teniéndose en cuenta que el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten éstas (sentencias de 24 de febrero de 1964, 11 de febrero de 1965 , 2 de junio de 1968 y 25 de enero de 1991)". Esta doctrina ha sido recogida y aplicada más recientemente en las SSTS de 29 de abril de 2005 (RC n.º 4129/1998), de 11 de julio de 2007 (RC n.º 1980/2000) de 22 de mayo de 2009 (RC n.º 425/2004)».

En relación con el arrendamiento de temporada, ¿cuál es su finalidad? En relación con esta cuestión, señala la sentencia de la AP de Málaga n.º 228/2022, de 25 de mayo, ECLI:ES:APMA:2022:1332, que:

«(...) reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 diciembre 1999, dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente (...)». 

En el mismo sentido cabe citar la sentencia de la AP de Vizcaya n.º 206/2018, de 14 de junio, ECLI:ES:APBI:2018:1498.

Así, como ejemplo de lo anterior, la sentencia de la AP de Baleares n.º 27/2017, de 2 de febrero, ECLI:ES:APIB:2017:163:

«(...) la disponibilidad del local por el arrendatario durante el invierno no desnaturalice la esencia del contrato como de temporada al quedar demostrado que sólo se usa el local durante la temporada turística. Tampoco impide la calificación del contrato como arrendamiento de temporada el hecho de que la renta se pague anualmente o semestralmente o el pago por parte del arrendatario de gastos o suministros devengados durante todo el año dado que ello se deriva de la disponibilidad que mantiene sobre el local, no del hecho de explotarlo permanentemente como se exige para que su arrendamiento pueda ser considerado como sujeto a la ley especial locativa.

Del mismo modo, no excluye la consideración del arrendamiento como de temporada la prolongada duración del mismo (desde 1974 hasta la fecha de interposición de la demanda iniciadora del presente litigio) dado que el requisito de la temporalidad no guarda relación con el plazo de duración cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1976), de modo es que de temporada el arrendamiento cuando la cesión del uso del inmueble viene referida a un período de tiempo durante el cual se efectúa frecuentemente una cosa (sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1979), en el caso de autos la venta de souvenirs, coincidente con la temporada turística». 

A mayor abundamiento, la jurisprudencia, a título de ejemplo cabe citar la sentencia de la AP de Málaga n.º 531/2022, de 27 de septiembre, ECLI:ES:APMA:2022:2113, que con referencia a la meritada sentencia del Tribunal Supremo n.º 790/2011, de 4 de abril, ECLI:ES:TS:2011:2145, determina como elementos configuradores del arrendamiento de temporada:

• Elemento negativo: «(...) de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario».
• Elemento positivo: «(...) de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo».

Para concluir, los arrendamientos de temporada «(...) no satisfacen la necesidad permanente que el arrendatario tiene de ocuparla para que le sirva de residencia habitual de la familia, sino para desarrollar de una manera accidental, en épocas determinadas, actividades distintas de aquellas que vienen pautadas por los cotidianos hábitos de vida, responsabilidades y exigencias laborales, siendo indiferente la mayor o menor frecuencia de su utilización, así como la duración del arriendo, ya que el requisito de temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de vigencia cronológico, sino con la finalidad a la que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación» (SAP de Pontevedra n.º 520/2016, de 10 de noviembre, ECLI:ES:APPO:2016:2197).

Régimen aplicable (apartado tercero del artículo 4 de la LAU)

En lo que se refiere al régimen aplicable al contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda habrá de estarse a lo previsto en el artículo 4.3 de la LAU conforme al cual se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo determinado en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo establecido en el Código Civil.

Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 4.1 de la LAU por el que se establece, de forma imperativa, el sometimiento de todos los contratos regulados en la LAU a lo previsto en: el título I de la LAU relativo al ámbito de la ley, en el título IV de la LAU relativo a las disposiciones comunes —fianza y formalización del arrendamiento—, así como a los apartados 2 a 6 del artículo 4 de la LAU.

CUESTIÓN

¿Qué precepto de la LAU regula la duración del arrendamiento para uso distinto de vivienda?

Para responder a esta cuestión resulta especialmente interesante la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén n.º 238/2022, de 2 de marzo, ECLI:ES:APJ:2022:289, que aglutinando distintos pronunciamientos del Tribunal Supremo señala:

«A diferencia de lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda, la LAU nada dice acerca de la duración de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que en esta materia se aplicará de forma supletoria lo establecido en el Código Civil, en concreto, lo dispuesto en los siguientes artículos:

- Artículo 1543 del CC: 'En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto';

- Artículo 1581 del CC: 'Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término'.;

- Artículo 1566 del CC: 'Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento''; y

- Artículo 1569.1ª del CC: 'El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: 1ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1577 y 1581'.

En consecuencia, y respondiendo a las alegaciones que contiene el recurso interpuesto sobre la menor duración del contrato que se ha declarado 'resuelto' en la sentencia con relación a los dos que le precedieron, debe afirmarse que en este tipo de contratos de arrendamiento de inmuebles, a diferencia de los de vivienda, la duración es la libremente pactada por las partes, cualquiera que ésta sea.

Y tampoco reviste mayor incidencia sobre la cuestión el destino al que se dedique el inmueble objeto del contrato, (...)».

A TENER EN CUENTA. Resultan especialmente interesantes en esta materia, ambas con referencia a la cláusula rebus sic stantibus, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 591/2014 de 15 de octubre, ECLI:ES:TS:2014:5090, con ocasión de la resolución de un contrato de arrendamiento de un edificio destinado a la actividad hotelera, y la sentencia del mismo Alto Tribunal n.º 19/2019, de 15 de enero, ECLI:ES:TS:2019:57, que trata sobre quién debe asumir el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación del negocio originado por el menoscabo de la situación económica y las alteraciones del mercado.

Enajenación de la finca arrendada (artículo 29 de la LAU)

Señala en este punto el artículo 29 de la LAU que «El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».

En relación con lo anterior establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que:

«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

En relación con lo anterior, la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia n.º 803/2019, de 18 de julio, ECLI:ES:APB:2019:9463 determina que, «(...) el régimen establecido por el precepto transcrito es, como regla general, la subrogación del adquirente del inmueble en la condición de parte arrendadora (en aras a mantener en lo posible la indemnidad del arrendatario), salvo que, no deseando dicha consecuencia (la subsistencia del arriendo), acredite (a través del procedimiento declarativo correspondiente) reunir los requisitos establecidos en el artículo 34 de Ley Hipotecaria (lo que incluiría que no quede acreditado que conocía la existencia del arrendamiento del inmueble) (...)».

CUESTIÓN

¿Quién tendrá la legitimación activa para reclamar las rentas devengadas?

La Audiencia Provincial de A Coruña señala en su sentencia n.º 368/2009, de 18 de septiembre, ECLI:ES:APC:2009:2638, que «(...) Para la eficacia de la transmisión de la finca en favor de la actora y la consiguiente subrogación en la posición de arrendadora no se precisa de la forma de escritura pública porque el contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento ( artículos 1.258 y 1.278 del Código civil ), ni el previo consentimiento de los arrendatarios, sino que la subrogación de la compradora en la posición del originario arrendador se produce "ex lege", desde el momento de la adquisición del inmueble.

De ahí que, en las resoluciones dictadas por las distintas Audiencias Provinciales en casos de transmisión de inmuebles arrendados, se considera que el anterior propietario carece de legitimación activa para la reclamación de rentas devengadas con anterioridad. Al respecto se razona en la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 1ª) de 16 de julio de 2004 que "naturalmente resulta que entre esos derechos se encuentra el de percibir las rentas correspondientes al local adquirido, tanto las ya devengadas y no satisfechas, como las que se devenguen en el futuro, pues nada especifica el precepto al respecto, salvo que en relación con esta cuestión, que viene igualmente determinada por el mandato del artículo 1.212 del Código Civil al referirse a la subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, se acreditase la existencia expresa de un acuerdo o pacto al respecto, por medio del cual se reservase el primitivo acreedor el crédito de rentas devengadas con anterioridad a la transmisión". Se dice también en ella que "dado el carácter absoluto de los términos legales al respecto de las consecuencias de la subrogación en la posición del antiguo arrendador, sin especificarse momento temporal alguno - Código Civil y Ley de Arrendamientos Urbanos -, es evidente que cuando se reclama por quien ha perdido la condición de propietario-arrendador el pago de unas rentas devengadas durante el periodo en que se ostentaba dicha cualidad, debe acreditarse cumplidamente, pues así lo exige el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que al tiempo de la transmisión se hizo expresa reserva del crédito que se hubiera generado por rentas vencidas y no satisfechas en dicho momento, pues de otro modo el crédito generado pasa, al igual que el resto de derechos derivados del contrato de arrendamiento, al nuevo propietario"».

Conservación, mejora y obras del arrendatario (artículo 30 de la LAU)

En este punto, el artículo 30 de la LAU, remite a la regulación del contrato de arrendamiento de vivienda, en concreto, serán de aplicación a los arrendamientos para usos distintos del de vivienda los siguientes artículos:

Muerte del arrendatario (artículo 33 de la LAU)

Al caso de fallecimiento del arrendatario se refiere el artículo 33 de la LAU que dice:

«En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario».

En resumen, el citado artículo dispone que para que se produzca la subrogación en los derechos y obligaciones del arrendatario finado deben darse las circunstancias siguientes:

a) Continuidad en el ejercicio de la actividad empresarial o profesional

Señala la sentencia de la AP de Huesca n.º 27/2014, de 26 de febrero, ECLI:ES:APHU:2014:68:

«(...) Dispone el art. 33 LAU que la muerte del arrendatario es causa de extinción del contrato, si bien permite la subrogación 'cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato'. Ninguno de estos dos requisitos se ha cumplido, pues no consta que el recurrente —heredero de la arrendataria— continúe el ejercicio de la actividad empresarial. Y tampoco se ha producido la notificación por escrito que permitiría al heredero continuar el arriendo. En consecuencia, el contrato se extinguió con el fallecimiento de la arrendataria (...)».

En el mismo sentido la sentencia de la AP de Jaén n.º 188/2013, de 10 de diciembre, ECLI:ES:APJ:2013:1485, establece:

«El art. 33 de la L.A.U. de 1994 establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial el heredero que continúe en el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la finalización del contrato. El contrato de arrendamiento se subscribió entre el Sr. (...) y el Ayuntamiento de (...), si bien en el documento obrante en autos, de fecha 14 de Mayo de 1998, a través de carta remitida por Don. (...) manifiesta que su hijo (...) le sucede como arrendatario, el cual desarrollará en la actividad del local que consiste en venta de maquinaria e instalaciones de riego. Queda patente pues que antes del fallecimiento Don. (...) éste manifiesta que le sucede en el arrendamiento su hijo (...), por lo que la relación jurídico procesal está perfectamente constituida al dirigirse la demanda contra el citado (...), pues en el año 1998 en que se produce la subrogación en el arrendamiento no existía la Comunidad hereditaria que ahora pretende el apelante que ha de ser traída al proceso por entender que ostenta la condición de arrendatario, pues ni siquiera consta que se haya constituido en Comunidad de bienes ni dado de alta para el ejercicio de la actividad desarrollada en el local de venta de maquinaria, sin que los recibos que se expiden a nombre de hijos de (...) sea motivo para considerar a la referida Comunidad hereditaria arrendataria del local (...)».

b) Notificación escrita al arrendador

La sentencia de la AP de Pontevedra n.º 15/2013, de 17 de enero, ECLI:ES:APPO:2013:198, señala:

«Invoca también el recurso el incumplimiento de la notificación 'por escrito' exigida por el art. 33, al igual que el art. 16 L.A.U. No se ha acreditado la entrega del escrito que manifiestan los demandados durante aquélla decisiva conversación. Frente a la interpretación estricta y literal de ese requisito formal, entendemos más acertada la interpretación flexible mantenida por numerosas Audiencias que entiende suficiente la notificación incluso verbal cuando permite al arrendador tener perfecto conocimiento del hecho del fallecimiento y de la existencia de personas en las que se dan los requisitos de parentesco, unido a la manifestación clara y explícita de la voluntad de subrogación. En este sentido la sentencia de 8 de marzo de 2012 de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19,ª, que acepta este criterio flexible, si bien rechaza la subrogación por falta de prueba suficiente, al contrario de lo que sucede en este caso. Semejante criterio sigue la sentencia de 19 de septiembre de 2012 de la Audiencia de Barcelona, Sección 13.ª, que califica aquél requisito como ad probationem y no ad solemnitatem, por lo que la forma escrita sólo facilitará la prueba, pero no se excluirá la subrogación en aquéllos supuestos en que quede cumplidamente probado que se efectuó la notificación al arrendador por cualquier medio en plazo». 

Asimismo, la sentencia de la AP de Toledo n.º 192/2011, de 8 de julio, ECLI:ES:APTO:2011:681:

«Lo primero a destacar es que, aún en caso de fallecimiento, por los problemas que suscita el requisito de la notificación de la subrogación al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario, por ser muchas las veces de imposible cumplimiento, al no poderse determinar en tan corto plazo quién es el heredero, no constando en la norma qué consecuencias tiene la falta de notificación, se ha llegado incluso a sostener que no es posible hacer una interpretación extensiva y mucho menos analógica de la misma, y convertir la notificación en requisito constitutivo de la transmisión "mortis causa", cuya falta de lugar a la resolución del contrato». 

CUESTIÓN

En caso de fallecimiento del arrendatario, ¿sería posible una subrogación tácita?

Conforme a lo dispuesto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife n.º 25/2018, de 24 de enero, ECLI:ES:APTF:2018:877, «(...) contrariamente a lo que considera la sentencia recurrida entendemos que se ha producido una subrogación tácita de la demandada en los contratos de arrendamiento suscritos por su fallecida madre, fundamentalmente, por el hecho de haber continuado en la posesión del local durante ocho meses tras el fallecimiento de ésta y por haber seguido pagando durante ese tiempo la renta convenida, todo ello con la aquiescencia del arrendador, lo que colma los dos elementos esenciales del contrato de arrendamiento (posesión del arrendatario y pago de la renta al arrendador), y ello con independencia de que la intención de la demandada fuera seguir explotando los negocios, traspasarlos o devolverlos al arrendador, lo que carece de importancia a los efecto de que aquí se trata, siendo lo trascendente que fue ella la que interactuó con el arrendador».

Indemnización al arrendatario (artículo 34 de la LAU)

Conforme al artículo 34, párrafo primero, de la LAU, en el caso de extinción del arrendamiento de una finca por el transcurso del término convencional del mismo, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que:

• Durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo en la referida finca una actividad comercial de venta al público.
• El arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por:
  • Un mínimo de cinco años más, y por
  • una renta de mercado.

CUESTIÓN

¿Qué se considerará renta de mercado?

A efectos del artículo 34 de la LAU, se estimará renta de mercado la que:

- Acuerden las partes.

- En defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por las partes. 

Como ejemplo de lo anterior, con ocasión de un juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, la sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real n.º 301/2014, de 12 de diciembre, ECLI:ES:APCR:2014:1330 expone que:

«(...) es también un hecho que la arrendataria en su comunicación de fecha 26/09/2012 ya manifiesta a su arrendadora su voluntad de proceder en los términos del Art. 34 LAU , esto es de prorrogar el contrato por otros cinco años pagando por el mismo una renta de mercado, manifestación que desde luego se hace en los cuatro meses previos a la expiración de la prórroga anual del contrato siendo que en el local se venía ejerciendo desde hacía más de cinco años, véase el contrato celebrado por la arrendadora con el padre de la actual arrendataria en el año 2001 (folio 49) una actividad comercial de venta al público lo que desde luego le daba derecho, en caso de no continuar la relación arrendaticia, a percibir la correspondiente indemnización».

Por otro lado, de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 34 de la LAU, la cuantía de la indemnización se establecerá de la manera siguiente:

• El arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada: la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
• El arrendatario inicia dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario: la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

CUESTIÓN

¿Qué se entiende por actividad afín?

Conforme al artículo 34 de la LAU, se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque solo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

A TENER EN CUENTA. Si no existe acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, esta será fijada por el árbitro designado por aquellas.

La Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 117/2019, de 26 de marzo, ECLI:ES:APM:2019:3145 expone que, «Ya en relación con la cuantificación de la indemnización solicitada, y en aplicación de lo previsto en el artículo 34 en su punto segundo de la LAU, debe acogerse la suma de 96.000 euros solicitada por la parte actora, en tanto dicho precepto legal especifica que dicha indemnización puede alcanzar hasta la suma de una renta mensual por año de duración contractual, hasta un máximo de dieciocho mensualidades, por lo que la cantidad solicitada, se acomoda a la previsión legal. No pudiéndose examinar la petición de nombramiento de árbitro para fijar la indemnización, que el escrito de oposición al recurso lleva a efecto la parte demandada, en tanto, dicha petición, no fue llevada a cabo ni examinada en la primera instancia». 

Resolución de pleno derecho (artículo 35 de la LAU)

En cuanto a la resolución de los contratos de arrendamiento para usos distintos del de vivienda el artículo 35 de la LAU, por un lado, se remite a las causas de resolución de pleno derecho previstas para el arrendamiento de vivienda en el artículo 27.2, letras a), b), d) y e) de la LAU, que son las siguientes:

• La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario.
• Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por otro lado, prevé la resolución de pleno derecho del contrato, también, en el caso de cesión o subarriendo del local incumpliendo lo previsto en el artículo 32 de la LAU.