Arras confirmatorias, penales y penitenciales

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias (que confirman la existencia y eficacia del contrato) son aquellas en las que la entrega de dinero se efectúa como un pago anticipado o a cuenta de la obligación dineraria contraída por el comprador, sirviendo como prueba de su voluntad de compra.

Constituyen una señal de la perfección del contrato, e incluso el comienzo de su ejecución. Normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio.

Con estas arras, la compraventa se entenderá como realizada y las partes no tendrán capacidad para resolver unilateralmente el contrato de forma que, si una de ellas incumple, la otra puede compelerle a su cumplimiento forzoso o solicitar la resolución del contrato con indemnización de los daños y perjuicios causados, que pueden superar la cuantía de las arras y el abono de los intereses, que sí se fijarán en función de la cantidad satisfecha como arras.

El pacto de arras en el que no queda clara otra cosa, sino la de que se quisieron arras, deberá interpretarse entendiendo que las queridas fueron arras confirmatorias. 

Arras penales

Realmente son un tipo de arras confirmatorias mixtas que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada. Es decir, si incumple quien entregó las arras, este las perderá, sin que ello le libere necesariamente de que la otra parte pueda reclamarle el cumplimiento forzoso de lo pactado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Al igual que en aquellas, en caso de incumplimiento de las partes, el comprador perderá la cantidad entregada y el vendedor deberá devolver duplicadas las cantidades percibidas, pero a diferencia de las confirmatorias, no facultan a las partes para resolver el contrato unilateralmente.

Quien incumpla solo podrá eximirse del cumplimiento si, previamente y de modo expreso, así se le ha facultado, por lo que, en caso contrario, puede exigírsele el cumplimiento forzoso o la resolución con abono de daños y perjuicios e intereses, de forma análoga a las arras confirmatorias.

Es decir, en estos casos, las arras se configuran como el importe de la pena que debe abonarse por el incumplimiento, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución, en ambos casos, con la posibilidad adicional de exigir los daños y perjuicios que el incumplimiento de la contraparte haya ocasionado.

Arras penitenciales

Este tipo de pacto de arras también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato, pero permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió, por lo que no se trata de un contrato firme.

Si bien son el tipo de pacto de arras más habitual, son en realidad una excepción a la obligación del cumplimiento de los contratos, puesto que suponen configurar expresamente la posibilidad de desistimiento del mismo abonando simplemente una cantidad.

Para que un contrato de compraventa con pacto de arras sea considerado como pacto de arras penitenciales, estas deben configurarse expresamente como tales, ya que suponen una excepción al criterio general por el cual el cumplimiento de las obligaciones no debe dejarse al arbitrio de una de las partes.