Activos inmobiliarios de la sociedad objeto de adquisición

Activos inmobiliario

Documentación e información relevante de los activos inmobiliarios a examinar con el fin de elaborar la Due Diligence detallada:

- Distribución entre afectos activos y desafectos (relacionados o no con la actividad): Valorando lo que a continuación se expresa:

• Si las tiendas y sucursales son estratégicas, o no, con la actividad.
• Tener en cuenta que los no afectos pueden enajenarse o escindir en la venta.
• Toda información documental disponible.

- Datos de los Registros de la Propiedad, con especial observancia a las inscripciones pendientes de realizar. Hay que tener en cuenta que en este caso los datos son públicos y de fácil acceso y comprobación.

- Cargas: Es muy importante observar las cargas de los activos, ya sean hipotecas, embargos, servidumbres o pignoración de acciones; debiendo valorar cada caso concreto atendiendo no sólo a la información facilitada sino también a la pública debiendo comprobar la cancelación de las cargas que se supone pagadas.

- Tasaciones: Las tasaciones es un gran instrumento de valoración, no obstante debemos saber interpretarlos en función si esa tasación se realizó imparcialmente a efectos de una valoración real así como la fecha de la tasación (ya que cuanto más antigua, menor valor deberá otorgarse).

Es muy común (y útil) que la tasación se realice de manera independiente por el interesado en la adquisición de la sociedad para que no haya lugar a dudas a la valoración de estos activos.

- Solares: Habrá de atenderse, además, a las licencias y recalificaciones, atendiendo a la información pública que se pueda obtener (así como a su valoración a efectos administrativos en función de las licencias y condiciones).

Tener en cuenta que para las promotoras es vital su valoración.

- Arrendamientos: Atender a los siguientes aspectos.

• Titularidad, plazo, prórrogas, traspasos. actualizaciones de renta.
• Se debe valorar cada uno de los contratos (teniendo en cuenta que el plazo es casi lo más relevante).
• Deberá valorarse según las rentas.

- Hipotecas, Leasing: Atender a la posibilidad de cesión (si interesa) y gastos de cancelación. Evaluando, en todo caso,

• Los tipos de interés de la financiación.
• La cesión del leasing sin la financiera acepta.
• Al canje de avales del vendedor.

- Instalaciones en oficinas, locales e industrias: Observando su amortización, idoneidad, sustitución y coste de retirada.

- Seguros sobre inmuebles.

- Precaristas: Si en los inmuebles a adquirir existen “okupas” en su interior minoriza, en mucho, el valor de adquisición ya que hay que poner a disposición recursos administrativos y financieros para su “desokupación”. Constituye un vicio oculto que hay que sanear, por lo que el vendedor, sino quiere incurrir en mala fe, debe manifestar su existencia.

- Declaración de interés nacional, turismo o ruina: Supone un menor valor del inmueble (ejemplo: inmobiliaria zona turística con solares en servidumbre).