¿Cuáles son las novedades en los alquileres por la publicación de la ley de vivienda?

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, publicada en el BOE del 25/05/2023, constituye la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda recogido en el artículo 47 de la Constitución Española cuyo objeto se concreta en (art.1):  

• Regular el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada y de disfrute de la misma en condiciones asequibles.
• Regular el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social.
• Reforzar la protección del acceso a información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.

En orden a la consecución de estos objetivos la nueva norma introduce distintas modificaciones en aspectos relacionados con la materia, en este sentido, por lo que aquí nos interesa, vamos a centrarnos en las principales novedades en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda.

Entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda prevé su entrada en vigor para el día siguiente de su publicación, así publicada en el BOE del 25/05/2023, entra en vigor el 26/05/2023.

La norma general anterior tiene una excepción en relación con los contratos de arrendamiento. ¿Cuál es? La disposición final segunda relativa a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.

Régimen transitorio: contratos anteriores al 26/05/2023

Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), de fecha anterior a la entrada en vigor de la nueva norma, esto es, anteriores al 26/05/2023, será el siguiente:

• Regla general: continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable.
• Excepción: posibilidad de que se rijan por el nuevo régimen jurídico siempre que las partes lo hayan acordado y no se oponga a las previsiones legales.
• Continuará la vigencia de las medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda, en concreto a lo previsto en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, relativo a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, sin perjuicio de la modificación de ese precepto que introduce la nueva ley a que después nos referiremos.

Conceptos de gran tenedor y zonas de mercado residencial tensionado

Centrándonos en las modificaciones que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introduce en materia de contratos de arrendamiento de vivienda cabe destacar las operadas en la LAU en relación con la prórroga del contrato, la renta y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento de vivienda.

Antes de examinar estas reformas y las novedades que suponen, debemos poner de relieve dos conceptos que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introduce y que han de tenerse presentes al aplicar su régimen jurídico: el concepto de gran tenedor y el de zonas de mercado residencial tensionado.

¿Qué se entiende por gran tenedor? Pues bien, seguirá siendo la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, si bien, podrá concretarse en el caso de entornos de mercado residencial tensionado en aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en ese ámbito, cuando se motive por la comunidad autónoma correspondiente [art. 3 letra k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda].

¿Y cuándo se entiende que hay una zona de mercado residencial tensionado? Para declarar una zona como tal, conforme al artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es necesario que concurra alguna de las circunstancias siguientes:

• La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
• El precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

CUESTIONES

1. ¿Cuál será la vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado?

Será de tres años, con posibilidad de prórroga anual a través del mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración. 

2. ¿Con qué periodicidad se aprobará la relación de zonas de mercado residencial tensionado?

La resolución que recoja la relación de zonas declaradas de mercado residencial tensionado se aprobará trimestralmente por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda

Además de la prórroga obligatoria prevista en el artículo 9 de la LAU y la tácita del artículo 10.1 de la LAU, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introduce dos prórrogas extraordinarias del contrato de arrendamiento de vivienda habitual en el artículo 10, apartados 2 y 3, de la LAU. 

A TENER EN CUENTA. Cualquiera que sea la prórroga, al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

En cuanto a la prórroga extraordinaria del artículo 10.2 de la LAU cabe señalar las siguientes características.

En zonas no tensionadas:

• Duración: por un período máximo de un año.
• Casos: contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalicen las prórrogas obligatoria o tácita citadas.
• Solicitud: previamente por el arrendatario.
• Requisitos: acreditar por el arrendatario una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. 
• Gran tenedor: en caso de que el arrendador sea un gran tenedor deberá aceptarla obligatoriamente, salvo que se suscribiese entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento. (Si no es gran tenedor, no existirá tal obligación).

En zonas tensionadas:

Por su parte, la prórroga extraordinaria del artículo 10.3 de la LAU se caracteriza por:

• Duración: por plazos anuales, por un período máximo de tres años.
• Casos: contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los que el inmueble esté ubicado en zona de mercado residencial tensionado y durante la vigencia de esta declaración, en los que finalicen las prórrogas obligatoria o tácita citadas.
• Solicitud: previamente por el arrendatario.
• Requisitos: deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo:
  • Que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
  • Que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan conforme al artículo 17, apartados 6 y 7, de la LAU.
  • El caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Forma de pago de la renta del alquiler

Las novedades en materia de renta en el contrato de arrendamiento de vivienda se concretan, en primer lugar, en la obligación de efectuar el pago a través de medios electrónicos (art. 17.3 de la LAU). ¿Existe alguna excepción? Sí, de forma excepcional se podrá hacer en metálico y en la vivienda arrendada, siempre que una de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y así lo solicite.

Asimismo, se establecen dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 17 de la LAU en los que se hace referencia a las reglas de determinación de la renta para los casos de zonas de mercado residencial tensionado y grandes tenedores.

Pues bien, se limita la renta en el caso de contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se halle en una zona de mercado residencial tensionado durante el tiempo de vigencia de esta declaración, ¿cuál será este límite de la renta? La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez se aplique la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones.

¿Existe alguna excepción al límite anterior? Sí, podrá incrementarse, por encima de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta anterior, en un máximo del 10 % en los casos siguientes:

• Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación —artículo 41.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas— que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
• Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
• Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
• Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Sin perjuicio de la limitación de la renta anterior, ¿qué sucede con los contratos de arrendamiento de vivienda en que el arrendador sea un gran tenedor o el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado? En estos casos la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

A TENER EN CUENTA. La limitación anterior se extiende a contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años. Para ello, justificada su aplicación, habrá de recogerse en resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Régimen transitorio para la aplicación de medidas en zonas tensionadas

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introduce una nueva disposición transitoria séptima en la LAU que determina la aplicación del límite previsto en el artículo 17.7 de la LAU a los contratos formalizados desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y después de la aprobación del sistema de índices de precios de referencia.

Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato

En este sentido se modifica el artículo 20.1, párrafo último, de la LAU. La novedad radica en que se atribuyen los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento de vivienda en todo caso al arrendador, ello con independencia de que se trate de una persona física o jurídica.

Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda

En relación con dicho índice se introduce una nueva disposición adicional undécima en la LAU que obliga al Instituto Nacional de Estadística a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos de la actualización de la renta conforme al artículo 18 de la LAU, con la finalidad de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Topes a la subida del alquiler

Se fija en la DF 6.ª de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de la modificación del artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, ampliando temporalmente la medida, de manera que quedaría de la siguiente manera:

a) Contratos de arrendamiento de vivienda desde el 31/03/2022 al 31/12/2023: tope del 2 %.

En estos contratos, la persona arrendataria podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en la actualización anual de la renta con las siguientes condiciones:

• Arrendador es gran tenedor: el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización que como máximo podrá alcanzar un aumento del 2 %, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
• Arrendador no es gran tenedor: el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización que como máximo podrá alcanzar un aumento del 2 %, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

b) Contratos de arrendamiento de vivienda desde el 01/01/2024 al 31/12/2024: tope del 3 %.

En estos contratos, la persona arrendataria podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en la actualización anual de la renta con las siguientes condiciones:

• Arrendador es gran tenedor: el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del  3%. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
• Arrendador no es gran tenedor: el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al  3%.

Incentivos fiscales en los arrendamientos de vivienda

La DF 2.ª de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cuya entrada en vigor se pospone al 1 de enero de 2024, recoge una serie de incentivos fiscales en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

Así, se modifica el artículo 23.2 de la a Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es decir, contratos posteriores al 26/05/2023.

Esta modificación supone una mejora de la regulación del IRPF con la finalidad de estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, así, frente a la reducción del rendimiento neto positivo del 60 % prevista en la redacción anterior a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda se establecen ahora los siguientes porcentajes de reducción:

• 50 %: regla general.
• 60 %: en el caso de que se hayan realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
• 70 %: cuando concurra alguna de estas circunstancias:
  • Incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
  • Se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la Administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
• 90 %: caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5 % sobre la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual del mismo.

¿Qué ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley de vivienda? ¿Tendrán derecho a las reducciones en el IRPF?

Sí. A estos contratos le seguirá siendo de aplicación la reducción del 60 % prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF en su redacción vigente a 31/12/2021.