Última revisión
Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0036-24 de 13 de febrero de 2024
Relacionados:
Órgano: Dirección General de Tributos
Fecha: 13/02/2024
Num. Resolución: V0036-24
Cuestión
Si en el presente supuesto resulta de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual.Normativa
LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 38.RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41 y 41 bis.
Descripción
Los consultantes son un matrimonio con un piso en propiedad al 50 por ciento cada
uno que destinan a vivienda habitual desde el año 2013. Van a adquirir una nueva vivienda
habitual con anterioridad a la venta de la antigua, financiándola tanto con un préstamo
hipotecario como con un préstamo personal obtenido de un familiar. Con la totalidad
del importe obtenido en la venta cancelarán el préstamo hipotecario de su antigua
vivienda habitual, el préstamo personal concedido por un familiar y amortizaran parcialmente
la hipoteca de su nueva vivienda habitual.
Contestacion
La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1
de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades,
sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) y,
en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de
31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto
en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total
obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones
que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el
contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente
a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de
transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en
el momento de la transmisión.
(?).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el
artículo 41 bis de este Reglamento.
(?).
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una
sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión
de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones
o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando
la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe
de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en
que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se
realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer
constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia
de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en
la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual
que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de
aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido
en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia
patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones
de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo
determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta
al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión
de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en
que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración
correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento?.
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda
ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.
La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41.1 bis del RIRPF,
a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como ?(?) la edificación
que constituya su residencia durante un plazo continuado de tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a
pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente
o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales
como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención
del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas?.
Añade, en su apartado 2 que para que la vivienda constituya la residencia habitual
del contribuyente desde su adquisición debe ser habitada de manera efectiva y con
carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados
a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que concurriera
cualquiera de las circunstancias anteriormente mencionadas que necesariamente impidan
la ocupación de la vivienda.
Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo
dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:
?3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los
artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente
está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este
artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera
tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha
de transmisión?.
Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión
de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido
en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse
la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde
la fecha de enajenación.
Además, habida cuenta de que la adquisición de la nueva vivienda habitual señalan
que se producirá antes de la transmisión de la venta de la ?antigua? debe mencionarse
la resolución 02463/2013/00/00, de 11 de septiembre de 2014, del Tribunal Económico-Administrativo
Central, dictada en unificación de criterio, en la que se sostiene que para la aplicación
de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años,
posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido
por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión
de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos
que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse
entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado
tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido
por causa de esa transmisión.
En este sentido, tal y como señala el artículo 41.bis.1, en el supuesto de haber
utilizado financiación ajena para adquirir la vivienda que se va a transmitir, tendrá
la consideración de importe total obtenido el resultado de minorar el valor de transmisión
en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento
de la transmisión.
En lo que respecta al importe a reinvertir, el matrimonio consultante manifiesta
que va a utilizar financiación ajena para la adquisición de la nueva vivienda habitual,
parte en forma de préstamo hipotecario y parte en forma de préstamo personal obtenido
de un familiar. Al respecto, procede mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo 1239/2020,
de 1 de octubre de 2020, en la que, en un supuesto similar al planteado, en el que
una parte del precio de la nueva vivienda se financia mediante un préstamo hipotecario,
se fija la siguiente doctrina:
?Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF
de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio,
para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de
2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-,
no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior
vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo
de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un
préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble (?)?.
Por tanto, de acuerdo con todo lo expuesto, y de conformidad con la citada sentencia,
por importe reinvertido debe considerarse la totalidad del valor de adquisición satisfecho
por la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a
la transmisión, con independencia de que el mismo se haya financiado con cantidades
obtenidas por un préstamo hipotecario, préstamo personal de terceros o con cantidades
procedentes de los fondos propios del consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado
1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.