Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2716-20 de 04 de Septiembre de 2020

Normativa

LGT Ley 58/2003 arts. 12, 57, 134 y 135. RGAT RD 1065/2007 arts. 157 a 162. RITPAJD RD 828/1995 arts. arts- 91, 120, 121. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. arts- 10-1, 46 a 48

Cuestión

Si la adquisición de un inmueble ocupado obliga igualmente a liquidar por el valor que indica la junta.

Si el hecho de que el inmueble se encuentre ocupado es un hecho que permite entender que el valor no puede ser el de mercado.

Descripción

La consultante va a adquirir un inmueble situado en Illescas (Toledo) de una entidad bancaria. Al tiempo de realizar la consulta el inmueble se encuentra ocupado ilegalmente por un tercero.

La consultante pagará un precio de 65.000 euros por el inmueble, siendo la valoración efectuada por la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha de 120.000 euros.

Contestación

En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este centro directivo informa lo siguiente:

La base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –en adelante ITP y AJD– cuando se transmite un bien inmueble se regula en el artículo 10.1 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE núm. 251, de 20 de octubre de 1993) –en adelante TRLITPAJD–.

«Artículo 10.

1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Unicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

[…].»

De acuerdo con el precepto transcrito, la base imponible de la transmisión del bien inmueble del escrito de consulta será el valor real de dicho inmueble que, como ha señalado este Centro directivo en resoluciones de la Dirección General de Tributos en contestación a consultas vinculantes (V1070-06, de 8 de junio de 2006; V1091-06, de 12 de junio de 2006; V0881-10, de 3 de mayo de 2010; V0469-11, de 28 de febrero de 2011; V1219-19, de 30 de mayo de 2019, por todas) este valor real no tiene por qué coincidir con el precio fijado por las partes en la compraventa.

De otra parte, este concepto de «valor real» es un concepto jurídico indeterminado, para la interpretación del mismo habrá que acudir al artículo 12.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE núm. 302, de 18 de diciembre de 2003) –en adelante LGT–, que establece lo siguiente:

«Artículo 12. Interpretación de las normas tributarias.

[…]

2. En tanto no se definan por la normativa tributaria, los términos empleados en sus normas se entenderán conforme a su sentido jurídico, técnico o usual, según proceda.

[…].»

El concepto de «valor real» ha sido interpretado por el Tribunal Supremo, así en el FJ 3º de la sentencia 202/1991, de 7 de mayo de 1991 (recurso de casación 675/1989; ROJ: STS 17245/1991) se dice:

«el concepto de valor real es un concepto jurídico indeterminado […] para cuya determinación habrá que acudir al sentido usual, y por 'real' ha de entenderse lo existente, lo verdadero, lo no ilusorio, no imaginario, ni ficticio y no de mera apariencia. Valor real será, por lo tanto, la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa, que vendrá determinado por su oferta al público en un mercado libre.»

En consecuencia, el Tribunal Supremo –en reiterada jurisprudencia– asimila valor real a valor normal de mercado; para la definición de este valor normal de mercado se remite –sentencia de 5 de octubre de 1995 (recurso de apelación 3379/1991; ROJ: STS 4887/1995); sentencia de 29 de mayo de 2009 (recurso de casación en interés de ley 13/2009; ROJ: STS 5495/2009); sentencia de 9 de abril de 2012 (recurso de casación para la unificación de doctrina 95/2009; ROJ: STS 2286/2012); sentencia de 10 de abril de 2014 (recurso de casación para la unificación de doctrina 3001/2012; ROJ: STS 1565/2014); sentencia 163/2019, de 26 de marzo de 2019 (recurso de casación 2263/2017; ROJ: STS 881/2019); por todas– a la Orden, del Ministerio de Economía y Hacienda, de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (BOE núm. 297, de 13 de diciembre de 1994), que lo define, en el anexo 1, como:

«Anexo 1. Criterios de valoración, principios y definiciones

I. Criterios de valoración

1. Valor de mercado (VM)

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

[…].»

Esta Orden de 1994 ha sido derogada por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE núm. 85, de 9 de abril de 2003), cuyo artículo 4 define el valor de mercado, en términos similares, como:

«Artículo 4. Definiciones.

A los efectos de la presente Orden se utilizarán las siguientes definiciones:

[…]

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

[…].»

La consultante pregunta si la base imponible puede ser un valor distinto al fijado por la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, de acuerdo con lo anteriormente expuesto este no puede ser otro que el valor normal de mercado, que por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo. No obstante, para la correcta declaración de este valor real, el legislador ha previsto los medios de comprobación de valores de los que puede servirse la Administración Tributaria y, en el caso de la tasación pericial contradictoria, también el obligado tributario. En este sentido, el Tribunal Constitucional, consciente de las dificultades en la determinación del valor real, al señalar en la sentencia 194/2000, de 19 de julio de 2000 (BOE núm. 192, de 11 de agosto de 2000) que el legislador «ni determina qué debe entenderse por valor real, ni especifica los parámetros que deben emplear en todo caso los sujetos pasivos del ITP para determinarlo, razón por la cual las discrepancias en relación con la valoración de los bienes y derechos no sólo son lógicas y razonables, sino incluso frecuentes (FJ 7º, párrafo 4)» concluye en su FJ 9º, párrafo 6:

«[d]e este modo, no resulta aventurado afirmar que la tarea de comprobar el 'valor real' de los bienes y derechos, lejos de arrojar una cifra -en pesetas- exacta, incontrovertible o, al menos, previsible dentro de un margen razonable, normalmente dará lugar a tantos resultados como peritos la lleven a cabo. El propio legislador es consciente de esta circunstancia cuando permite que el sujeto pasivo promueva la «tasación pericial contradictoria, en corrección» de la valoración practicada por la Administración (…); o, en fin, cuando en la propia Ley 1/1998, de 26 de febrero, de Derechos y Garantías de los Contribuyentes, se establece –en su art. 25– la posibilidad de los contribuyentes de solicitar de la Administración información sobre el valor de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, pero sin que dicha consulta, por mandato expreso de la Ley, tenga carácter vinculante para aquélla, por cuanto que “dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa”.»

La determinación del valor real mediante el procedimiento de comprobación de valores se encuentra previsto en las siguientes normas tributarias:

En la normativa propia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

En el TRLITPAJD: artículos 46 a 48.

En el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE núm. 148, de 22 de junio de 1995): artículos 91, 120 y 121.

En la Ley General Tributaria: artículos 57, 134 y 135.

En el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio (BOE núm. 213, de 5 de septiembre de 2007) –en adelante RGAT–: artículos 157 a 162.

De acuerdo con la normativa estatal, el obligado tributario puede determinar el valor real a declarar en función de los valores publicados por la Administración tributaria gestora competente. En este sentido se manifiesta el artículo 57.1.b) de la LGT, que establece:

«Artículo 57. Comprobación de valores.

1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

[…]

b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.»

Referencia que debe completarse con el desarrollo reglamentario que del citado precepto hacen los artículos 157 y 158 del RGAT:

«Artículo 157. Comprobación de valores.

1. La Administración tributaria podrá comprobar el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, salvo que el obligado tributario haya declarado de acuerdo con:

[…]

b) Los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

[…].»

«Artículo 158. Medios de comprobación de valores.

1. La aplicación del medio de valoración consistente en la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal a que se refiere el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, exigirá que la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores, los coeficientes resultantes de dicha metodología y el periodo de tiempo de validez hayan sido objeto de aprobación y publicación por la Administración tributaria que los vaya a aplicar. En el ámbito de competencias del Estado la aprobación corresponderá al Ministro de Economía y Hacienda mediante orden.

[…].»

En consecuencia, la consultante puede liquidar el ITP y AJD, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, por un valor distinto al fijado por la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, ya que dicha valoración únicamente tiene carácter vinculante para la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.

Ahora bien, la base imponible será, como se ha señalado, el valor real del inmueble, el cual se asimila al valor normal de mercado. El hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación –la del valor real, y por asimilación, el valor normal de mercado– se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble, pero por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo.

CONCLUSIONES:

Primera: La base imponible de la transmisión de un bien inmueble será el valor real de dicho inmueble que no tiene por qué coincidir con el precio fijado por las partes en la compraventa.

Segunda: El concepto de «valor real» es un concepto jurídico indeterminado y se asimila al valor normal de mercado.

Tercera: La Administración tributaria puede acudir a los medios de la comprobación de valores para la corrección del valor declarado por el obligado tributario, a su vez este puede acudir a la tasación pericial contradictoria para contradecir el valor calculado por la Administración tributaria competente.

Cuarta: La valoración efectuada por la Comunidad Autónoma competente únicamente tiene carácter vinculante para la misma.

Quinta: El hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.