Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2469-12 de 17 de Diciembre de 2012

Normativa

Ley 35/2006 Art. 68-1-1º; RD 439/2007 Art. 54-1

Cuestión

Posibilidad de seguir practicando y en qué proporción la deducción por inversión de vivienda habitual tanto por las cantidades satisfechas por capital e intereses del nuevo préstamo como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca.

Descripción

El consultante tiene sobre su vivienda habitual un préstamo hipotecario con un capital pendiente de amortizar de 85.000 euros. Va a proceder a su cancelación y formalizar uno nuevo con 130.000 euros de principal.

Contestación

Se parte de la hipótesis de que el préstamo constituido en 2008 tenía como única finalidad el financiar la adquisición de la vivienda que actualmente constituye la vivienda habitual del consultante.
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de "las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente".
En su segundo párrafo añade: "la base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento".
Conforme a lo anterior, cuando la adquisición de la vivienda habitual se realiza utilizando financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando la misma.
En el caso de sustituir un préstamo por otro no cabe entender que en ese momento finaliza la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de deducción en la cuota, sino que se produce la simple modificación de las condiciones de financiación inicialmente pactadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, tanto las cuotas de amortización del nuevo préstamo hipotecario, en la parte proporcional del mismo destinada a la cancelación del anterior, y sus correspondientes intereses junto con la parte proporcional de los gastos de constitución del nuevo préstamo, darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
En el presente caso, el consultante cancela un préstamo con un capital pendiente de amortizar de 85.000 euros con parte de los 130.000 euros del principal de un nuevo préstamo, en concreto destina su 62,96296% (85.000 / 130.000) a sustituir el préstamo originario. En la medida en que el primer préstamo se destinó exclusivamente a financiar la adquisición de la vivienda habitual, será susceptible de formar parte de la base de deducción el citado porcentaje del conjunto de las cuotas por amortización e intereses que del nuevo préstamo se satisfagan en cada periodo impositivo.
Por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, tanto los gastos generados por la cancelación del préstamo originario como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda (el 62,96296% de tales gastos).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.