Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1845-06 de 13 de Septiembre de 2006

Normativa

RITPAJD RD 828/1995 art. 70-2, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 4,30,31-2

Cuestión

Repercusiones tributarias que se derivarían de la modificación de la división horizontal del edificio consistente en otorgar carácter de elementos comunes a determinadas fincas que hasta el momento estaban sin adjudicar, modificando, en consecuencia, los coeficientes de participación del resto de las fincas.

Descripción

Construido un edificio en régimen de cooperativa, en 1982 se otorgó escritura de división horizontal y se procedió a adjudicar las viviendas y sus anejos a los asociados, quedando sin adjudicar hasta la fecha de hoy 41 plazas de garaje, 1 local y 42 espacios sobrantes entre plantas de garaje.
Dichas fincas, que figuran registradas a nombre de la Cooperativa que había construido el edificio, han sido utilizadas por la Comunidad de propietarios con la consideración práctica de elemento común, asumiendo la Comunidad el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y procediendo a arrendar el local.
Ahora la Comunidad de Propietarios pretende dar regulación legal a esta situación fáctica modificando la división horizontal del edificio.

Contestación

El artículo 4 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) dispone que "A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa".
Por otra parte, el artículo 31.2 del citado Texto Refundido establece que "Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos."
A este respecto, el artículo 30 del Texto Refundido señala en el primer inciso de su apartado 1 que "En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".
Por último, el artículo 70 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995), dispone que "En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno (apartado 2)".
De acuerdo con los preceptos anteriores, cabe indicar que en el supuesto que se examina son dos las convenciones que se plantean:
La modificación de la naturaleza de unas fincas que, teniendo hasta ahora la consideración de elementos privativos registrados a nombre de la cooperativa, van a convertirse en elementos comunes del edificio.
La consecuente modificación de la división horizontal del edificio al variar los coeficientes de participación del resto de las fincas.
En cuanto a la primera de las convenciones señaladas, debe tenerse en cuenta que la cooperativa, a cuyo nombre figuran registradas las fincas sin adjudicar, es una entidad con personalidad jurídica independiente de los socios que la constituyen, y que, por tanto, el hecho de que determinadas fincas, cuya titularidad le pertenecía hasta ahora, pasen a ser consideradas elementos comunes del edificio, convirtiéndose en propiedad de los titulares de las viviendas, constituye una transmisión de la propiedad de los referidos inmuebles.
La tributación de dicha transmisión dependerá del medio jurídico empleado para llevar a cabo el traspaso de la titularidad de los inmuebles, ya sea mediante disolución de la cooperativa, en cuyo caso procedería aplicar la modalidad de Operaciones Societarias del ITP y AJD, o mediante la transmisión onerosa o gratuita de los bienes, en cuyo caso procedería tributar por la modalidad Transmisiones Onerosas del ITP y AJD o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Respecto de la segunda de las convenciones, la modificación de la división horizontal del edificio al variar los coeficientes de participación del resto de las fincas, no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, Documentos Notariales, siendo este el criterio mantenido por este Centro Directivo en contestación a anteriores consultas como la de de fecha 29 de noviembre de 2002 (nº 1865-02), en la que se preguntaba si la mera modificación de coeficientes de propiedad horizontal y su formalización en escritura pública, sin alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio en dicho régimen, supone un acto liquidable del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en sus modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o de Actos Jurídicos Documentados.
En ella se decía que de los distintos requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto para la aplicación de la cuota gradual del Documento Notarial era necesario analizar si se cumplía el requisito de que la escritura pública tuviera por objeto cantidad o cosa valuable, señalando a este respecto que "la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura. Esta escritura se limita a recoger el acuerdo de subsanación o rectificación de los coeficientes de participación en la propiedad resultantes de la constitución original del edificio en régimen de propiedad horizontal, sin alteración de la superficie de los distintos elementos componentes de aquél."
CONCLUSIONES:
Primera: La conversión de determinadas fincas, elementos privativos propiedad de la Cooperativa, en elementos comunes propiedad de los titulares de las viviendas constituye una transmisión de bienes inmuebles que deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o por el ITP y AJD, en sus modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o de Operaciones Societarias en función del medio jurídico que se utilice para llevar a cabo el traspaso de la titularidad de los bienes.
Segunda: La consecuente variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.