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Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 13678 de 14 de Octubre de 2015
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Órgano: Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia
Fecha: 14/10/2015
Resumen
Deducción por inversión en vivienda habitual. Cotitularidad de la vivienda y del préstamo hipotecario. Cuotas del préstamo satisfechas por uno de los prestatarios. Extinción de condominio.Cuestión
En 2010, el consultante solicitó un préstamo hipotecario, con la intención de financiar la compra de su vivienda habitual. En ese momento, la entidad financiera le exigió que figurase otra persona, además de él, como prestatario, a lo cual accedió su hermano. No obstante, según afirma, es únicamente el compareciente quien hace frente al pago de las cuotas del referido préstamo. Debido a un malentendido, la compra de la vivienda también se escrituró a nombre de los dos hermanos, de manera que ambos figuran como cotitulares de ella al 50 por 100. En esta situación, el consultante sólo puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre la mitad del importe correspondiente al inmueble, aun cuando abona la totalidad de las cuotas del crédito solicitado para financiar su compra (principal e intereses). Por ello, los dos hermanos han decidido extinguir el condominio sobre la referida vivienda, de manera que el compareciente pase a figurar como pleno propietario de la totalidad de la misma. Sin embargo, la entidad financiera se niega a modificar la titularidad del préstamo hipotecario concedido en su momento.
Quiere saber si podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre la totalidad de los importes correspondientes al préstamo hipotecario solicitado para financiar la compra del inmueble, a partir del momento en el que adquiera la plena propiedad sobre el 100 por 100 del mismo, aun cuando su hermano continúe figurando como codeudor junto a él.
Descripción
Con respecto a la cuestión planteada en el escrito de consulta, es de aplicación laDe acuerdo con todo lo anterior, los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas pueden practicar deducción por las cantidades que destinen en cada período impositivo a la adquisición de su vivienda habitual. La aplicación de esta deducción exige, fundamentalmente, la concurrencia de dos requisitos: 1) la adquisición de la plena propiedad sobre la totalidad o una parte de la vivienda; y 2) que ésta constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.
Consecuentemente, quien adquiere la plena propiedad sobre la totalidad o parte del inmueble de que se trate puede practicar esta deducción por inversión en vivienda habitual, siempre y cuando, lógicamente, cumpla los restantes requisitos exigidos para ello en la normativa reguladora del Impuesto.
En los casos en los que se utilizan capitales ajenos para financiar la inversión, el contribuyente puede optar por aplicar la deducción, no en el momento en el que abone el importe correspondiente a la adquisición del inmueble, sino a medida que vaya amortizando el principal del préstamo solicitado para financiar la compra, en cuyo caso puede, asimismo, practicar deducción sobre los intereses que abone por este mismo motivo, siendo, entonces, también deducibles los demás gastos derivados de la utilización de financiación ajena.
De los datos aportados en el escrito de consulta se deduce que, en el supuesto planteado, nos encontramos con que el compareciente es copropietario de una vivienda, que adquirió junto con su hermano en 2010. Asimismo, en el préstamo hipotecario solicitado para financiar la compra figuran ambos cotitulares como prestatarios, si bien, según afirma, es únicamente el consultante quien hace frente a las cuotas del mismo (ya que, al parecer, es él el único que disfruta del inmueble).
De manera que el consultante viene abonando desde 2010 la totalidad de las cuotas del préstamo destinado a financiar la compra de una vivienda que únicamente le pertenece en un 50 por 100, ya que el otro 50 por 100 es de su hermano, sin que este hecho le convierta en propietario de la totalidad del inmueble (incluida la parte correspondiente a su hermano).
Si la financiación por su parte del 50 por 100 del inmueble que figura a nombre de su hermano le genera un derecho de crédito frente a él, éste (el hermano) se convertirá en deudor suyo, pero esta circunstancia, por sí misma, no le otorgará ningún derecho de propiedad sobre el citado 50 por 100 del inmueble (de modo que no conllevará ningún incremento en la cuota de propiedad del consultante sobre la vivienda).
Con lo que, en estas circunstancias, el compareciente no tiene derecho a practicar la deducción regulada en el artículo 87 de la NFIRPF sobre el importe correspondiente a la adquisición del 100 por 100 de la vivienda, aun cuando abone la totalidad de las cuotas de préstamo solicitado para financiar su compra (principal e intereses), ya que sólo es propietario de una mitad indivisa del inmueble.
De conformidad con todo lo anterior, para que el consultante pueda practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual sobre el importe correspondiente a la compra de la totalidad del inmueble, resulta indispensable, en primer lugar, que acceda a la propiedad sobre el 100 por 100 del mismo.
Ante esta situación, los copropietarios se están planteando la posibilidad de extinguir el condominio sobre la vivienda, adjudicándosela de forma íntegra al compareciente. De manera que, al margen de la tributación que, en su caso, corresponda a esta extinción del condominio (sobre la que no se pregunta), resultará que, una vez adjudicado el inmueble en su totalidad al consultante, éste ostentará la plena propiedad sobre el 100 por 100 del mismo y, en consecuencia, tendrá derecho a practicar la deducción por la que pregunta en exclusiva.
De manera que, siendo así las cosas, el consultante podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre el importe correspondiente a la cuota de titularidad adicional que adquiera sobre el inmueble, en el mismo período impositivo en el que se extinga la comunidad (y se haga con la otra mitad de la finca), pudiéndose entender, a estos efectos, que destina a dicha adquisición, entre otros importes, el valor del derecho de crédito que ostente frente a su hermano, como consecuencia de haber ido pagando hasta el momento su parte del principal del préstamo hipotecario (el 50% imputable al hermano).
En lo que respecta a la práctica de la deducción en años posteriores sobre las cuantías derivadas del préstamo pendiente de amortizar, también cabrá considerar que el consultante asume la parte de la deuda correspondiente al hermano, en pago de su mitad de la vivienda.
Sin embargo, en este punto, debe tenerse en cuenta que en el citado préstamo seguirán figurando el compareciente y su hermano como prestatarios a partes iguales, con responsabilidad solidaria frente al banco. Lo que, desde un punto de vista jurídico, conlleva que tenga que entenderse que las cuotas de amortización y los intereses de dicho préstamo serán abonadas por ambos a partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin. A estos efectos, teniendo en cuenta que, conforme a lo dispuesto en el artículo
Consecuentemente, en principio, para el consultante sólo resultará deducible, en concepto de inversión en vivienda, el 50 por 100 de las cantidades que se destinen a la amortización y al pago de intereses del citado préstamo, siempre y cuando, lógicamente, cumpla las restantes condiciones exigidas para ello en la normativa reguladora del Impuesto. A estos efectos, ha de tenerse en cuenta: 1) que su hermano no destinará la parte del préstamo a él imputable (1/2 del total) a la adquisición de su vivienda habitual (sino a una finalidad distinta, como pudiera ser financiar a su hermano); y 2) que debe entenderse que, del coste total de la adquisición de la vivienda, el consultante únicamente financiará mediante el referido préstamo hipotecario el importe correspondiente a la mitad del principal del mismo (sin perjuicio de que el otro 50% lo financie mediante un crédito otorgado por su hermano).
Para que el compareciente pudiera deducir la totalidad de las cuotas del préstamo objeto de consulta (amortización e intereses), sería necesario que se modificaran los términos en los que el mismo fue contratado con la entidad financiera (o que él se subrogara frente a dicha entidad en la parte de la deuda correspondiente a su hermano).
No obstante, el consultante indica que la entidad financiera se niega a modificar las condiciones del repetido préstamo hipotecario.
En tal caso, si no se modifica la escritura de préstamo, pero el compareciente prueba de forma fehaciente que él es el único que hace frente al pago íntegro de las cuotas de dicho préstamo año a año, sin derecho a reclamar nada a su hermano, cabrá considerar que la verdadera naturaleza de la relación existente entre el prestatario titular del inmueble (el consultante) y el no titular (el hermano) es de garantía por este último de la devolución al prestamista del crédito solicitado por el primero. Garantía ésta mediante la que se pretendería colocar al referido prestamista en una posición equivalente a la que tendría en caso de otorgamiento de un aval o fianza solidaria. Por lo que, atendiendo a la verdadera voluntad de las partes, de cara a la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual, la operación podría recibir el mismo trato que se daría al otorgamiento de un aval o fianza solidaria por parte del prestatario que no tiene ninguna cuota de propiedad sobre el inmueble.
De este modo, si el pago efectivo de las cuotas del préstamo se lleva a cabo exclusivamente por el propietario del inmueble (es decir, por el consultante), y así se acredita suficientemente cada año, nada obstará a que sea él quien practique la deducción sobre la totalidad de dichas cuotas (tanto de amortización como de intereses). Todo ello, en la medida en que, en este supuesto, es el propietario quien realiza la inversión en vivienda, sin perjuicio de que, eventualmente, en caso de impago, el prestamista pueda reclamar o repetir contra cualquiera de los prestatarios (contra el consultante y/o contra su hermano).
Sobre esta misma cuestión, el apartado 15.8.6 de la Instrucción 1/2015, de 30 de marzo, de la Dirección General de Hacienda, por la que se establecen determinados criterios para la aplicación de la