Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 014104 de 25 de Octubre de 2017

Resumen

IS.IAE. Alquiler de negocio. Obligación de pagar cuota de IAE. Retención en el Impuesto sobre Sociedades.

Cuestión

La entidad consultante arrienda un negocio a una cooperativa, para lo que se encuentra dada de alta en el epígrafe epígrafe 1.861.2 de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas ("Alquiler de locales industriales otros alquileres n.c.o.p."). Según afirma, para el desarrollo de esta actividad no dispone de ningún local, ni de ningún empleado. El valor catastral del inmueble afecto al citado negocio asciende a 821.000 euros.

Desea conocer:

1) Si tiene obligación de pagar la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas.

2) Si los rendimientos que obtiene se encuentran sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades.

 

Descripción

1) En lo que se refiere a la primera de las cuestiones planteadas, es de aplicación el artículo 1 del Texto Refundido de la Norma Foral 6/1989, de 30 de junio, del Impuesto sobre Actividades Económicas (NFIAE), aprobado mediante Decreto Foral Normativo 2/1992, de 17 de marzo, según el cual: "1. El Impuesto sobre Actividades Económicas es un tributo directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio en el Territorio Histórico de Bizkaia, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las Tarifas del Impuesto. (...)".

 

A lo que el artículo 2 de la misma NFIAE añade que: "1. Se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. 2. El contenido de las actividades gravadas se definirá en las Tarifas del Impuesto".

 

Mientras que el artículo 6 de esta misma NFIAE establece que: "Son sujetos pasivos de este Impuesto las personas físicas o jurídicas y las Entidades a que se refiere el artículo 33 de la Norma Foral General Tributaria del Territorio Histórico de Bizkaia siempre que realicen en el Territorio Histórico de Bizkaia cualquiera de las actividades que originan el hecho imponible".

 

De donde se deduce que, si una persona física o jurídica, o una entidad carente de personalidad jurídica, desarrolla actividades empresariales, profesionales o artísticas, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, se constituye en sujeto pasivo y queda sometida al Impuesto sobre Actividades Económicas por todas las actividades que realice en estas condiciones.

 

Estos preceptos se encuentran desarrollados en la Instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobada mediante Decreto Foral Normativo 1/1991, de 30 de abril, en la que se indica que: "Regla 2ª: Ejercicio de las actividades gravadas. El mero ejercicio de cualquier actividad económica especificada en las Tarifas, así como el mero ejercicio de cualquier otra actividad de carácter empresarial, profesional o artística no especificada en aquellas, dará lugar a la obligación de presentar la correspondiente declaración de alta y de contribuir por este impuesto, salvo que en la presente Instrucción se disponga otra cosa. Regla 3ª: Concepto de las Actividades Económicas. 1. Tienen la consideración de actividades económicas, cualesquiera actividades de carácter empresarial, profesional o artístico. A estos efectos se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artística, cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos, o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. (...) Regla 4ª: Facultades. 1. Con carácter general, el pago de la cuota correspondiente a una actividad faculta, exclusivamente, para el ejercicio de esa actividad, salvo que la Norma Foral reguladora de este Impuesto, en las Tarifas o en la presente Instrucción se disponga otra cosa. (...) Regla 8ª: Tributación de las actividades no especificadas en las Tarifas. Las actividades empresariales, profesionales y artísticas, no especificadas en las Tarifas, se clasificarán, provisionalmente, en el grupo o epígrafe dedicado a las actividades no clasificadas en otras partes (n.c.o.p.), a las que por su naturaleza se asemejen y tributarán por la cuota correspondiente al referido grupo o epígrafe de que se trate. Si la clasificación prevista en el párrafo anterior no fuera posible, las actividades no especificadas en las Tarifas se clasificarán, provisionalmente, en el grupo o epígrafe correspondiente a la actividad a la que por su naturaleza más se asemejen, y tributarán por la cuota asignada a ésta Capítulo Tercero Régimen de las Cuotas. (...)".

 

La sujeción al Impuesto sobre Actividades Económicas viene determinada por el mero ejercicio de una actividad económica, entendida ésta como la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

 

Consecuentemente, el arrendamiento de un negocio supone la realización del hecho imponible del Impuesto, y por tanto, una actividad sujeta al mismo, ya que conlleva la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos, o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la prestación de servicios de alquiler.

 

De modo que la consultante tendrá la consideración de sujeto pasivo del Impuesto sobre Actividades Económicas, y, en principio, estará obligada a figurar de alta en las rúbricas correspondientes a todas y cada una de las actividades que realice en estos términos, incluso aun cuando las mismas no estén específicamente recogidas en las Tarifas del Impuesto.

 

A este respecto, el grupo 861 de la Sección 1ª de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, también aprobadas mediante Decreto Foral Normativo 1/1991, de 30 de abril, clasifica las actividades de alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana, dividiéndolas en dos epígrafes: 1) El epígrafe 861.1, de "Alquiler de viviendas", que comprende, según su nota 1ª, el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda; y 2) el epígrafe 861.2, de "Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.", que comprende, según su nota 1ª, el arrendamiento de terrenos, locales industriales, de negocios y demás bienes inmuebles de naturaleza urbana no clasificados en el epígrafe anterior.

 

Concretamente, el citado epígrafe 1.861.2 de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, prevé que: "861.2. Alquiler de locales industriales otros alquileres n.c.o.p. Cuota estatal de: 0,10 por 100 del valor catastral asignado a los locales industriales y demás bienes comprendidos en este epígrafe a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. NOTAS: 1.ª El presente epígrafe comprende el arrendamiento de terrenos, locales industriales, de negocios y demás bienes inmuebles de naturaleza urbana no clasificados en el epígrafe anterior. 2.ª Los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero".

 

La cuota correspondiente a este epígrafe 1.861.2 de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas se calcula aplicando el tipo del 0,10 por 100 sobre el valor catastral asignado a los locales industriales y a los demás bienes comprendidos en él. No obstante, los contribuyentes cuya cuota por esta actividad sea inferior a 601,01 euros tributan por cuota cero.

 

Con lo que, en definitiva, si el valor catastral de los inmuebles arrendados no supera la cuantía de 601.012,10 euros, la cuota correspondiente a este epígrafe 861.2 será inferior a 601,01 euros, con lo que se tributará por cuota cero. No obstante, si el valor catastral de los inmuebles supera dicho importe (en el escrito de consulta se indica que el valor catastral del inmueble asciende a 821.000 euros), la cuota será la resultante de aplicar el tipo del 0,10 por 100 sobre dicho valor catastral.

 

No obstante, como ya se ha indicado más arriba, la Regla 4ª.1 de la Instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas establece que, con carácter general, el pago de la cuota correspondiente a una actividad faculta, exclusivamente, para el ejercicio de la misma, salvo que se disponga lo contrario. De modo que el alta en el epígrafe 1.861.2 de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas faculta para arrendar terrenos, locales industriales y de negocios, y, en general, inmuebles urbanos que no sean viviendas, pero no para realizar otras actividades distintas.

 

Por ello, en un supuesto como el planteado, de arrendamiento de negocio, también debe tenerse en cuenta lo establecido en el epígrafe 1.859 de las mismas Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, donde se recoge que: "GRUPO 859. ALQUILER DE OTROS BIENES MUEBLES N.C.O.P. (SIN PERSONAL PERMANENTE). (...) NOTA: Este grupo comprende el alquiler (con o sin opción de compra y como servicio especializado) de bienes muebles no especificados en los grupos anteriores de la agrupación "Alquiler de bienes muebles" (85), tales como maquinaria y equipo para minería y petróleo, para la industria de transformación, máquinas expendedoras de artículos o suministradoras de servicios, maquinaria y equipos hosteleros, etc.; sin que este alquiler incluya los servicios de personal que maneja dicha maquinaria y equipo".

 

A todos estos efectos, debe diferenciarse entre los arrendamientos de locales industriales, o de negocio, y los arrendamientos de industrias o negocios, ya que en estos últimos, además del inmueble o del local, se cede el negocio que se desarrolla en él.

 

Por ello, los arrendamientos de negocio, o de industria, dan lugar a la existencia de dos actividades diferenciadas a efectos del Impuesto sobre Actividades Económicas. De un lado, la de arrendamiento del bien inmueble de que se trate, y, de otro, la relativa a la cesión de los derechos de explotación del negocio emplazado en él.

 

Para concluir, también debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 5 de la NFIAE, donde se recoge que: "1. Estarán exentos del Impuesto: (...) g) Los sujetos pasivos que inicien el ejercicio de su actividad, durante los dos primeros períodos impositivos de este impuesto en que se desarrolle la misma. A estos efectos, no se considerará que se ha producido el inicio del ejercicio de una actividad en los siguientes casos: 1. Cuando la misma se haya desarrollado anteriormente bajo otra titularidad, circunstancia que se entenderá que concurre, entre otros supuestos, en los casos de fusión, escisión o aportación de ramas de actividad. 2. Cuando el sujeto pasivo forme parte de un grupo de sociedades conforme al artículo 42 del Código de Comercio, salvo que se trate de una actividad nueva no desarrollada con anterioridad por ninguna de las empresas integrantes del grupo. 3. Cuando se halle participada en más de un 25 por 100 por empresas que hayan desarrollado la misma actividad. A efectos de lo dispuesto en los números anteriores, se entenderá que se desarrolla la misma actividad cuando ésta esté clasificada en el mismo grupo dentro de las Tarifas del Impuesto. h) Los sujetos pasivos que tengan un volumen de operaciones inferior a 2.000.000 de euros. En cuanto a los contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, la exención sólo alcanzará a los que operen mediante establecimiento permanente, siempre que tengan un volumen de operaciones inferior a 2.000.000 de euros. En todo caso, será requisito para la aplicación de esta exención que los sujetos pasivos no se hallen participados directa o indirectamente en más de un 25 por 100 por empresas que no reúnan el requisito de volumen de operaciones previsto en esta letra, excepto que se trate de fondos o sociedades de capital riesgo o sociedades de promoción de empresas a que se refieren los artículos 59 y 60, respectivamente, de la Norma Foral 3/1996, de 26 de junio, del Impuesto sobre Sociedades, cuando la participación sea consecuencia del cumplimiento del objeto social de estas últimas. A efectos de la aplicación de la exención prevista en esta letra, se tendrán en cuenta las siguientes reglas: 1. El volumen de operaciones se determinará de acuerdo con lo previsto en el apartado 7 del artículo 2 de la Norma Foral 3/1996, de 26 de junio, del Impuesto sobre Sociedades. 2. El volumen de operaciones será, en el caso de los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o de los contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, el del período impositivo cuyo plazo de presentación de declaraciones por dichos tributos hubiese finalizado el año anterior al del devengo de este impuesto. En el caso de las sociedades civiles y las entidades a que se refiere el artículo 33 de la Norma Foral General Tributaria, el volumen de operaciones será el que corresponda al penúltimo año anterior al de devengo de este impuesto. Si el período impositivo hubiera tenido una duración inferior al año natural, el volumen de operaciones se elevará al año. 3. Para el cálculo del volumen de operaciones del sujeto pasivo se tendrá en cuenta el conjunto de las actividades económicas ejercidas por el mismo. Cuando la entidad forme parte de un grupo de sociedades conforme al artículo 42 del Código de Comercio, las magnitudes anteriormente indicadas se referirán al conjunto de entidades pertenecientes a dicho grupo. 4. En el supuesto de los contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, se atenderá al volumen de operaciones imputable al conjunto de los establecimientos permanentes situados en territorio español. (...) 4. El Diputado de Hacienda y Finanzas establecerá en qué supuestos la aplicación de la exención prevista en la letra h) del apartado 1 anterior exigirá la presentación de una comunicación dirigida a la Administración Tributaria en la que se haga constar que se cumplen los requisitos establecidos en dicha letra para la aplicación de la exención. A estos efectos, el Diputado de Hacienda y Finanzas establecerá el contenido, el plazo y la forma de presentación de dicha comunicación, así como los supuestos en que habrá de presentarse por vía telemática. En cuanto a las variaciones que puedan afectar a la exención prevista en la letra h) del apartado 1 anterior, se estará a lo previsto en el párrafo tercero del apartado 2 del artículo 13 de esta Norma Foral".

 

La referencia efectuada en la letra h) de este artículo 5.1 de la NFIAE al apartado 7 del artículo 2 de la Norma Foral 3/1996, de 26 de junio, del Impuesto sobre Sociedades, debe entenderse realizada actualmente al apartado 1 del artículo 5 de la Norma Foral 11/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades (NFIS), en vigor para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2014, en el que se indica que: "1. Se entenderá por volumen de operaciones el importe total de las contraprestaciones, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido y el recargo de equivalencia, en su caso, obtenido en un ejercicio por el sujeto pasivo en las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en su actividad. (...)".

 

De modo que se encuentran exentos del Impuesto sobre Actividades Económicas, entre otros, los sujetos pasivos que inicien el ejercicio de su actividad, durante los dos primeros períodos impositivos de desarrollo de la misma, y los que tengan un volumen de operaciones inferior a 2.000.000 euros, en ambos casos, en los términos establecidos en el artículo 5 de la NFIAE.

 

Los contribuyentes exentos del Impuesto sobre Actividades Económicas, deben atender a lo establecido en el artículo 22 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones tributarias formales del Territorio Histórico de Bizkaia, aprobado mediante Decreto Foral de la Diputación Foral de Bizkaia 205/2008, de 22 de diciembre, relativo al censo de empresarios, profesionales y retenedores, según el que: "3. Los sujetos pasivos que no resulten exentos del Impuesto sobre Actividades Económicas, además de la declaración censal regulada en este Reglamento, deberán presentar el alta en el citado impuesto. Cuando los sujetos pasivos resulten exentos del Impuesto sobre Actividades Económicas, la presentación de las declaraciones censales reguladas en este Capítulo sustituye a la presentación de las declaraciones específicas del Impuesto sobre Actividades Económicas".

 

 

2) En lo que respecta a la segunda pregunta formulada, es de aplicación la Norma Foral 11/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades (NFIS), cuyo artículo 130 dispone que: "1. Las entidades, incluidas las comunidades de bienes y las de propietarios, que satisfagan o abonen rentas sujetas a este Impuesto, estarán obligadas a retener o a efectuar ingresos a cuenta, en concepto de pago a cuenta, la cantidad que se determine reglamentariamente y a ingresar, en los casos y formas que se establezcan, su importe en la Hacienda Foral de Bizkaia de conformidad con lo establecido en el Concierto Económico. También estarán obligados a retener e ingresar los empresarios individuales y los profesionales respecto de las rentas que satisfagan o abonen en el ejercicio de sus actividades económicas, así como las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español que operen en él mediante establecimiento permanente. (...)".

 

En este mismo sentido, el artículo 52 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RIS), aprobado mediante Decreto Foral de la Diputación Foral de Bizkaia 203/2013, de 23 de diciembre, señala que: "1. Estarán obligados a retener o ingresar a cuenta cuando satisfagan o abonen rentas de las previstas en el artículo 50 de este Reglamento: a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de bienes y de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas. b) Los contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades. c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente. (...)".

 

Por su parte, el artículo 50 del citado RIS determina que: "1. Deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor, respecto de: a) Las rentas derivadas de la participación en fondos propios de cualquier tipo de entidad, de la cesión a terceros de capitales propios y las restantes rentas comprendidas en los artículos 36 y 37 de la Norma Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. (...) e) Las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas. (...) 2. Cuando un mismo contrato comprenda prestaciones de servicios o la cesión de bienes inmuebles, conjuntamente con la cesión de bienes y derechos de los incluidos en el artículo 37 de la Norma Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, deberá practicarse retención sobre el importe total. (...) 4. Deberán ser ingresadas en la Diputación Foral de Bizkaia las retenciones e ingresos a cuenta conforme a los criterios establecidos a tal efecto en el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas".

 

Adicionalmente, el artículo 51 del mismo RIS regula que: "No existirá obligación de retener ni de ingresar a cuenta respecto de: (...) 9. Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuestos: a) Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. b) Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. c) Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Decreto Foral Normativo 1/1991, de 30 de abril, o bien, en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero. A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca por Orden Foral el diputado foral de Hacienda y Finanzas. (...)".

 

En lo que respecta al artículo 37 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), al que remite el artículo 50.1 a) del RIS, arriba transcrito, el citado precepto, correspondiente a "otros rendimientos del capital mobiliario", estipula que: "Tienen esta consideración los siguientes rendimientos, dinerarios o en especie: (...) c) Los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas".

En el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los rendimientos de actividades económicas se encuentran definidos en el artículo 24 de la repetida NFIRPF, según el que: "1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y profesionales. (...)".

 

De conformidad con todo lo anterior, los rendimientos derivados del arrendamiento de negocios están sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades, salvo que dichos arrendamientos constituyan una actividad económica para la entidad arrendadora (ejercida en el desarrollo de su objeto social). Concretamente, a este respecto, procede tener en cuenta que sólo tienen la consideración de rendimientos del capital mobiliario en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y, por lo tanto, sólo están sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades, los rendimientos procedentes del arrendamiento de negocios que no constituyan actividades económicas para su perceptor.

 

De modo que, para que este tipo de rentas (derivadas del arrendamiento de negocios) no estén sujetas a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades, es necesario que el arrendamiento de negocio constituya una actividad económica para la sociedad arrendadora. A este respecto, el arrendamiento es, normalmente, una operación realizada con continuidad en el tiempo, lo que no determina, por sí mismo, que siempre suponga el desarrollo de una actividad económica. Para poder considerar que nos encontramos ante el desarrollo de una actividad económica de arrendamiento de negocio, es necesario que el arrendador cuente con una estructura organizativa propia que resulte adecuada y suficiente para la realización de la actividad. En definitiva, es necesario que el arrendador lleve a cabo la actividad de arrendamiento de negocio de forma continuada, contando para ello con la consiguiente organización de los recursos humanos y medios materiales exigidos por el volumen de contratación que tenga en este ámbito.

 

Por otro lado, las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos están sujetas a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades, salvo que se dé alguno de los supuestos expresamente previstos en el artículo 51. 9) del RIS, con independencia de que las mismas constituyan ingresos derivados del desarrollo de una explotación económica, o no. Cuando un mismo contrato comprende la cesión de bienes inmuebles conjuntamente con bienes muebles, debe practicarse retención sobre el total.

 

Situada en este punto la cuestión, procede indicar que existe arrendamiento de negocio cuando el objeto del contrato es una unidad económica con vida propia, susceptible de ser explotada de forma inmediata por el arrendatario, o pendiente para serlo del cumplimiento de meras formalidades administrativas, y no solamente los bienes que en el mismo se enumeren. En definitiva, cuando el arrendatario, además del local, recibe el negocio o industria en él establecido.

 

Concretamente, sobre la diferencia existente entre un arrendamiento de empresa, industria o negocio, y un arrendamiento de local de negocio, el Tribunal Supremo indicó en su Sentencia de 21 de febrero de 2000 que: "(...) La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arrendamientos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material, y por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de Diciembre de 1990, de 20 de Septiembre de 1991, y 19 y 25 de Mayo de 1992, 17 y 10 de Mayo de 1993, 22 de Noviembre de 1994, 4 de Octubre de 1995 y 8 de Junio de 1998, entre otras. (...)".

 

De donde se deduce que, por arrendamiento de negocio, debe entenderse aquél cuyo objeto consiste en una unidad patrimonial con vida propia, que se encuentra en condiciones de funcionamiento cuando se arrienda y va a seguir siendo explotado de la misma forma y manera por el arrendatario durante la vigencia del contrato (siendo, por lo tanto, susceptible de seguir siendo explotada inmediatamente, o estando pendiente para ello del cumplimiento de meras formalidades administrativas).

 

En definitiva, tal y como señala el Tribunal Supremo, el arrendamiento de negocio conlleva la cesión del propio negocio que se desarrolla en el local arrendado.

 

En el escrito de consulta se afirma que la entidad compareciente arrienda un negocio. Con lo que, siendo así las cosas, las rentas derivadas del mismo estarán sujetas a retención, salvo que dicho arrendamiento constituya una actividad económica para ella, en los términos ya aclarados más arriba.

 

Por el contrario, si la entidad consultante no arrendara un negocio, sino un local de negocio, incluso con determinadas instalaciones y equipos, en principio, los rendimientos derivados del mismo quedarían sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades, conforme a lo indicado en el artículo 50 del RIS, en el que se establece la obligación de practicar retención sobre las rentas derivadas del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando las mismas constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas.

 

Esto último, salvo que se diera alguna de las excepciones previstas en el artículo 51.9) del RIS, en virtud del cual no existe obligación de retener, entre otros casos, cuando la actividad desarrollada por la entidad arrendadora esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Decreto Foral Normativo 1/1991, de 30 de abril, o bien, en algún otro epígrafe que le faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y, aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resulte cuota cero (esto es, cuando el valor catastral de los inmuebles arrendados exceda de 601.012,10 euros). En estos casos (si se da esta circunstancia), el arrendador debe acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del requisito exigido para poder quedar exonerado de retención.

 

Esta excepción a la obligación de practicar retención sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos opera con independencia de que el arrendador se encuentre exento del Impuesto sobre Actividades Económicas por otro motivo (por ejemplo, cuando su volumen de operaciones sea inferior a 2.000.000 euros). De modo que, aun cuando el contribuyente esté exento del Impuesto sobre Actividades Económicas, si, por aplicación de las reglas de determinación de la cuota, se obtiene una cuota distinta de cero, no estará obligado a soportar retención (aun cuando se encuentre exento del pago de dicha cuota). Por el contrario, si su cuota es cero, no quedará exonerado de retención por este motivo (al margen de que esté exento del Impuesto sobre Actividades Económicas, o no).