Caso práctico: venta de local arrendado a persona física que va a continuar el arrendamiento: ¿IVA o ITPAJD?

En este caso práctico analizamos la posibilidad de renuncia a la exención por la transmisión de un bien inmueble cuando el adquiriente es un particular, en el ámbito del IVA, y la sujeción al ITP de la operación.

PLANTEAMIENTO

Una sociedad mercantil es propietaria de un local de negocio en virtud de una adquisición por la que satisfizo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Posteriormente ha destinado este local al arrendamiento.

En el caso de venta del inmueble a una persona que va a continuar ese arrendamiento, ¿debe tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido esta transmisión?

En caso de que estuviera exenta, ¿es posible renunciar a la misma?

RESPUESTA

Es posible renunciar a la exención del IVA. En caso de renuncia a la exención, la venta estará sujeta y se aplicará el 21%.

En caso de no llevar a cabo la renuncia o en caso de que esta no sea aplicable, la operación estará exenta de IVA y deberá tributar el adquirente por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.

Así, el artículo 4 de la LIVA determina lo siguiente:

"Uno. Estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.

Dos. Se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:

a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.

(...)

Tres. La sujeción al impuesto se produce con independencia de los fines o resultados perseguidos en la actividad empresarial o profesional o en cada operación en particular.

Cuatro. Las operaciones sujetas a este impuesto no estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando estén exentos del impuesto, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención en las circunstancias y con las condiciones recogidas en el artículo 20.Dos."

Por su parte, el artículo 5 de la LIVA nos dice lo siguiente respecto de la consideración como empresario o profesional:

"Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:

(...)

b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario."

Vemos, por tanto, como la operación objeto de consulta se encuentra efectivamente sujeta al Impuesto. Sin embargo, establece el artículo 20.dos de la LIVA lo siguiente:

"Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:

(...)

22.ºA) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

(...)

La exención prevista en este número no se aplicará:

a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.

Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años.

b) A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.

c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

(...)

Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción."

Por tanto, podemos encontrarnos antes dos posibles escenarios:

1. El comprador no actúa como empresario o profesional a efectos del IVA.

La operación no podrá gozar de la renuncia a la exención del artículo 20.dos de la LIVA por no ser el adquiriente un empresario o profesional en el desarrollo de su actividad económica y, por tanto, no gozar del derecho a la deducción de las cuotas de IVA soportadas.

2. El comprador sí actúa como empresario o profesional a efectos del IVA.

Entendiéndose cumplidos los requisitos del artículo 5 de la LIVA para considerar al adquiriente como un empresario o profesional en el desarrollo de su actividad, este siempre podrá llevar a cabo la deducción de las cuotas de IVA, por tanto, siempre podrá llevarse a cabo la renuncia a la exención.

Por último, en caso de renuncia el tipo aplicable a la operación será el general del Impuesto del 21 por ciento, recogido en el artículo 90 de la LIVA, y, en caso de no practicar la renuncia, tal y como se recoge en el artículo 4 de la LIVA, las operaciones exentas de tributación en el IVA estarán sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.