Caso práctico: Valoración de inmueble heredado a efectos de su transmisión en el IRPF

PLANTEAMIENTO

Una vivienda que es heredada por los hijos en el año 2007. El valor que se le dio en el impuesto de sucesiones a la vivienda heredada fueron 18.600 euros. En febrero de 2.018 ante notario hacen una RECTIFICACIÓN, DECLARACIÓN DE OBRAS ANTIGUAS Y ADICIÓN DE HERENCIA. El motivo es añadir a la herencia unas fincas que omitieron y además hacer una declaración de obras antiguas, con esta declaración se acuerda "valorar la vivienda a los efectos fiscales procedentes en 68.000 euros". En el ejercicio 2.020 se vende la vivienda.

¿Qué valor de compraventa se toma a los efectos de declarar en el IRPF la transmisión de la vivienda? 

RESPUESTA

Si no ha habido ningún tipo de revisión por parte de la administración, el valor de adquisición del bien objeto de compraventa será el que se incluyó en el impuesto sobre sucesiones del 2007. Pero dicho importe puede ser incrementado en coste de las inversiones y mejoras efectuadas.

El artículo 34.1.a) de la LIRPF establece:

“1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:

a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.”

El artículo 36 de la LIRPF, en relación con las transmisiones a titulo lucrativo establece:

“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

En las adquisiciones lucrativas, a que se refiere el párrafo c) del apartado 3 del artículo 33 de esta Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes.”

El artículo anterior, artículo 35 de la LIRPF, establece:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”

VER: Resolución Vinculante de la DGT, V2284-10 de 25 de octubre de 2010

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2635-18 de 01 de Octubre de 2018