Caso práctico: Tributación en IRPF de la venta de la vivienda habitual por mayor de 65 años empadronado en una residencia

PLANTEAMIENTO

Una persona de 78 años vive en una residencia, en la que figura empadronado desde 2014, y en 2023 vende la vivienda que anteriormente fue su domicilio habitual.

¿La ganancia patrimonial obtenida se considera exenta en el IRPF del transmitente?

RESPUESTA

No, la ganancia patrimonial no estará exenta, por no concurrir los requisitos que para ello exigen los artículos 33.4.b) de la LIRPF y 41 bis del RIRPF.

Conforme al artículo 33.4.b) de la LIRPF, estarán exentas del IRPF las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto «con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia». 

A este respecto, el concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del RIRPF. En concreto, este último precepto señala lo siguiente:

«1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.

Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.

Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.

3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

Por lo tanto, y a los efectos de que pueda aplicarse la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, se considerará que el contribuyente transmite su vivienda habitual cuando la edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiese tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión. En el supuesto de hecho planteado no se cumpliría este requisito, por lo que no cabría la exención. 

En este mismo sentido, puede acudirse a la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1904-22), de 7 de septiembre de 2022, que concluye lo siguiente:

«(...) se parte en este caso de la premisa de que el piso familiar objeto de consulta, constituía la residencia habitual del contribuyente y de su hijo (en el sentido establecido en artículo 41 bis del RIRPF) hasta el momento en que se trasladaron de la misma hace cuatro años por razones de enfermedad, para ingresar el padre en una residencia de ancianos, y su hijo en una casa hogar para personas con enfermedad mental.

Por tanto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 41 bis.3 del RIRPF que se acaba de reproducir, para que a la ganancia patrimonial que se derivara de la transmisión de dicha vivienda le resultara aplicable la exención prevista en el artículo 33.4 b) de la LIRPF se deberán cumplir los requisitos anteriormente expuestos, en particular, la consideración como vivienda habitual de la citada vivienda, en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores, tanto en el caso del contribuyente (90 años) como de su hijo (dependencia severa), ambos con un determinado porcentaje de titularidad jurídica en la referida vivienda.

Respecto a lo anterior, una vez que el contribuyente y su hijo hayan dejado de residir efectivamente en su vivienda, que hubo alcanzado para ellos la consideración de habitual, con independencia de la causa que hubiera determinado el cese en la residencia efectiva, disponen ambos de un plazo de dos años para su venta sin pérdida del derecho a la correspondiente exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley 39/2006, de 14 diciembre, de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia (BOE de 15 de diciembre)».