Caso práctico: Cómo tributa en Renta la cesión temporal de un usufructo gratuito

PLANTEAMIENTO

Un contribuyente efectúa la cesión temporal de un usufructo de un local comercial a favor de su hijo. Desde 2013, el hijo ha tributado las rentas obtenidas por el alquiler de un local (taller mecánico), que él mismo explotaba anteriormente y que desde esta fecha ha alquilado a otro empresario. Aunque la propiedad es del padre, el hijo ha venido obteniendo los rendimientos de capital inmobiliario correspondientes y los ha declarado tanto en IRPF como IVA. En 2018, la Agencia Tributaria, por comprobación con el catastro, ha detectado que la titularidad del inmueble no se corresponde con quien realmente declara los ingresos.

1.- ¿Sería posible constituir una cesión de usufructo temporal gratuito desde de 2014 hasta 2021?. 

2.- ¿Al ser una cesión gratuita estaríamos hablando de donación, y por tanto tributaremos por ISD?

3.- Con respecto a los ejercicios no prescritos, podría la Agencia Tributaria practicar liquidaciones, imputando rentas inmobiliarias al real propietario?

RESPUESTA

1.- No es posible constituir un usufructo que se aplique hacia atrás en el tiempo. Al tratarse de un inmueble sobre el que se pretende constituir un usufructo a título gratuito, es obligatorio elevar a público ese acuerdo. Aunque puede utilizarse  un contrato privado, el usufructo será nulo si ese contrato no se eleva a público ante notario. Del mismo modo, para que el usufructo produzca plenos efectos frente a terceros es necesario realizar su inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrito el inmueble.

2.- La constitución del usufructo temporal de un inmueble a favor del hijo estará sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por el concepto de "donación y demás transmisiones lucrativas inter vivos equiparables", siendo sujetos pasivos los usufructuarios, que son los favorecidos por la constitución del usufructo temporal. En cuanto a la base imponible, si el usufructo temporal se constituye por un periodo de 8 años, será el resultado de aplicar el porcentaje del 16% al valor neto del inmueble (2% por año según el artículo 26 del Impuesto), que será el resultante de restar del valor real de los bienes y derechos las cargas y deudas que sean deducibles.

--> En cuanto a la extinción del usufructo temporal, dado que en ese momento el inmueble retornará a quien tenía el pleno dominio en el momento de la desmembración del dominio, no estará sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

3.- Hacienda podría practicar liquidaciones por la no imputación de estas rentas inmobiliarias. La constitución de un derecho de usufructo temporal sobre el local genera en el cesionario, en principio, y salvo prueba en contrario un rendimiento del capital inmobiliario que deberá valorarse a precio normal de mercado. En cualquier caso, este rendimiento no podrá ser inferior al 2 por 100 del valor catastral del inmueble. En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.

De esta forma, en el presente caso en el que se tiene intención de donar dicho usufructo temporal a su hijo, la acreditación de la gratuidad derivada del negocio jurídico indicado determinará la no aplicación de la presunción contenida en el citado artículo 6.5 de la LIRPF, por lo que la incidencia de la operación propuesta en este Impuesto quedará limitada a la imputación del rendimiento neto previsto en el artículo 85 de la LIRPF durante cada uno de los años de duración del usufructo.

Por el contrario, de no acreditarse tal gratuidad procederá aplicar el artículo 40.1 (valor normal en el mercado), debiendo tenerse en cuenta que en estos casos, nuevamente, en el caso de la vivienda, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 24 el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 durante cada uno de los años de duración del usufructo.

AMPLIAR INFORMACIÓN:

https://www.iberley.es/resoluciones/resolucion-vinculante-dgt-v0305-17-06-02-2017-1443506

https://www.iberley.es/resoluciones/resolucion-vinculante-dgt-v3160-14-26-11-2014-709841

https://www.iberley.es/resoluciones/resolucion-vinculante-dgt-v2252-09-08-10-2009-1367041