Caso práctico: Resolución del contrato de compraventa de vivienda por falta de licencia de primera ocupación

PLANTEAMIENTO

«A» y «B» compraron a un promotor inmobiliario una vivienda en enero de 2023, pactándose que la entrega de la vivienda se produciría en el mes de septiembre, fecha en que las obras debían estar finalizadas y los compradores pudieran hacer total uso de la propiedad como su vivienda habitual. 

Llegado el momento, el vendedor procede a la entrega de la vivienda pero careciendo esta de licencia de primera ocupación. 

¿Pueden «A» y «B» resolver el contrato de compraventa por este motivo? 

RESPUESTA

Sí. La falta de licencia de primera ocupación de una vivienda al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, ha de considerarse como un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la vivienda por parte del vendedor, aún cuando en el contrato nada se hubiera dicho al respecto. 

En la STS n.º 82/2013, de 11 de marzo, ECLI:ES:TS:1992:3192, el Tribunal concluye que el hecho de que el vendedor se haya obligado a finalizar la obra en un plazo determinado junto con hacer la «entrega efectiva» de la vivienda al comprador, determina la legitimación de este último para instar la resolución del contrato de compraventa de vivienda.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, n.º 353/2020, de 27 de julio, ECLI:ES:APPO:2020:1421 establece que: «La negativa de la apelante de que la falta de licencia de primera ocupación constituya un incumplimiento esencial, no puede ser asumido.(...) la venta de una vivienda sin estar legalizada debidamente supone un grave incumplimiento del vendedor, pues no basta con la entrega material, sino que es preciso, especialmente al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige (...)».

De modo que, aunque las partes no contemplaran expresamente en el contrato el carácter esencial de la licencia, la falta de esta debe valorarse con ese carácter de esencial y, por ende, permite justificar la resolución del comprador, habida cuenta de que la existencia de obstáculos para su concesión, derivada de posibles irregularidades urbanísticas, colocan al comprador en una situación de incertidumbre que, por frustrar sus expectativas contractuales, debe posibilitar que se aparte del contrato y que no pueda ser obligado a escriturar y pagar el resto del precio del inmueble.