Caso práctico: IVA: exenciones en operaciones inmobiliarias

PLANTEAMIENTO

¿Qué operaciones inmobiliarias se encuentran exentas del IVA?

RESPUESTA

Las operaciones inmobiliarias exentas del IVA se encuentran recogidas en los apartados 20º, 22º y 23º del art. 20.Uno de la LIVA:

A) ENTREGAS DE TERRENOS:

1. Entrega de terrenos por particulares: no empresarios, bienes no afectos. No sujeto al IVA, sujeto al ITP.

2. Entrega de terrenos por sujeto pasivo (empresarios):

• Edificables: sujeto y no exento al IVA.
• No edificables: sujeto y exento al IVA, sujeto al ITP.

Con respecto a los sujetos, se requiere que el que entregue el terreno sea empresario o profesional y que actúe en el ejercicio de su actividad, estando el bien afecto a su patrimonio empresarial o profesional.

Siempre estará sujeta la transmisión efectuada por una sociedad mercantil, cuyos actos son empresariales. Hay que recordar que el que urbaniza, aunque sea ocasionalmente, es empresario, por lo que su transmisión estará sujeta. También las actuaciones de los Entes Públicos pueden estar sujetas si se efectúa dentro del ámbito del desarrollo de una actividad inmobiliaria.

Son terrenos edificables:

• Solares: suelo urbanizado de acuerdo a las normas mínimas del Plan, y si no existiese o no las concretase, se precisará que tenga pavimentada la calzada y encintado las aceras, los servicios de acceso redado, abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
• Terrenos que no siendo solares, puedan ser edificados por tener concedida licencia administrativa.

Son terrenos no edificables:

• El terreno rústico y los destinados a parques, jardines públicos y superficies viales de uso público.
• Los urbanos que no sean solares y no gocen de licencia administrativa.

Está sujeta y no exenta la entrega de terrenos edificables, pero también la de aquellos que, siendo no edificables, se encuentren en alguna de estas situaciones:

«a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas».

B) ENTREGA DE EDIFICACIONES:

1. Entrega de edificaciones por particulares: no sujeta al IVA, sujeta y no exenta al ITP.

2. Entregas de edificaciones por sujeto pasivo (empresario o profesional):

• Primera entrega: sujeta y no exenta al IVA, no sujeta al ITP.
• Segunda y ulteriores: exenta del IVA, sujeta y no exenta del ITP, salvo que se trate de segundas y ulteriores entregas cuando:
• A empresas de arrendamiento financiero: exenta del IVA, exenta del ITP.
• Por empresas de arrendamiento financiero: sujeta y no exenta del IVA, no sujeta al ITP.
• Para rehabilitación: sujeta y no exenta del IVA, no sujeta al ITP.
• Por demolición y reconstrucciones: sujeta y no exenta del IVA, no sujeta al ITP.

Así, no estarán sujetas las entregas efectuadas por quienes no sean empresarios y profesionales actuando en el desarrollo de su actividad, es decir, cuando los bienes transmitidos estén afectos a su patrimonio empresarial o profesional.

En el caso de entregas de edificaciones, aparece la figura del promotor que debe diferenciarse del constructor.

Entregas de edificaciones terminadas por el promotor (o rehabilitación):

• Desocupadas: primera entrega, sujeta al IVA.
• Ocupadas por el promotor, usufructuario:
• Antes de 2 años de uso ininterrumpido: primera entrega, sujeta al IVA.
• Después de 2 años de uso ininterrumpido:
• A titular de derecho real: primera entrega, sujeta al IVA.
• A otros: segunda entrega, exenta al IVA.

Arrendadas sin opción de compra:

• Antes de 2 años de uso ininterrumpido: primera entrega, sujeta al IVA.
• Después de 2 años de uso ininterrumpido:
• Arrendatario: primera entrega, sujeta al IVA.
• Tercero: segunda entrega, exenta del IVA.

Excepciones a la regla general de exención para las segundas entregas:

«a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.

Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años.

b) A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.

c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística».

C) ARRENDAMIENTO Y OTRAS CESIONES DE USO: 

Arrendamientos y constitución o transmisión de derecho real de goce:

• Terrenos, salvo para estacionamiento, depósito, exposiciones, publicidad: exento del IVA, sujeto al ITP.
• Edificios con destino a:
• Vivienda: exento del IVA, sujeto al ITP.
• Otros: sujeto y no exento del IVA, no sujeto al ITP.