Caso práctico: Exención ganancia patrimonial IRPF por reinversión en vivienda habitual (compra anterior a venta)

PLANTEAMIENTO

De cumplirse el resto de los requisitos necesarios, ¿puede aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF si se compra primero la nueva vivienda habitual y en el plazo de 2 años, a contar desde la fecha de compra, se vende la anterior vivienda habitual o debe siempre venderse primero la vivienda previa y posteriormente comprarse la nueva?

RESPUESTA

El artículo 41.3 del RIRPF permite aplicar la exención por reinversión de las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquella. Por tanto, esta exención también cabrá, cumplidos los requisitos necesarios, cuando se compre la nueva vivienda en los dos años anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

El artículo 38.1 de la LIRPF permite que se excluyan de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que se determinan reglamentariamente. En tal sentido, el artículo 41.3 del RIRPF especifica lo siguiente:

«3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla».

Por otra parte, cabe destacar que el artículo 41 bis.3 del RIRPF especifica que «A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

Finalmente, y por ejemplo, cabe añadir que la Dirección General de Tributos explicita en su consulta vinculante (V0066-23), de 20 de enero de 2023, que «para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación».