Caso Práctico: ¿Puede el autónomo deducirse la hipoteca de su vivienda si trabaja desde casa?

PLANTEAMIENTO

¿Puede el autónomo deducirse la hipoteca de su vivienda si trabaja desde casa?

RESPUESTA

Si el autónomo está pagando una hipoteca sobre la vivienda afecta a la actividad podrá deducirse este gasto aplicando la misma regla proporcional, hasta un máximo del 30%, a menos que pruebe que realmente destina al negocio una superficie mayor de la vivienda. Es importante señalar que no solo puede deducirse los intereses de la hipoteca, sino también las amortizaciones por el desgaste del inmueble, además de otros gastos asociados como los gastos del seguro de hogar e incluso los impuestos locales como el IBI. 

Conviene aquí hacer una aclaración importante respecto a aquellos casos en los que el autónomo por haber firmado una hipoteca con anterioridad al 1 de enero de 2013, esté aplicando la "Deducción por vivienda habitual". En estos supuestos si, por ejemplo, la vivienda está afecta al 30%:

• Se desgravaría vía "deducción por vivienda habitual" el 70% de los gastos derivados de la hipoteca. Recordemos aquí que esta deducción permite deducirse el 15% de los gastos  que se considera que forman parte de la base de la deducción, con un límite máximo de 9.040 euros anuales, a saber:
  • Cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente.
  • En el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.

• Se desgravaría vía "gastos de la actividad" el 30% de:
  • Los intereses como gasto financiero de la actividad.
  • Las amortizaciones anuales del 30% del valor del inmueble
  • (Además del 30% de los gastos en suministros, que veremos a más adelante).

En en estos casos parece que resulta pregunta obligada la siguiente, ¿si tengo una hipoteca firmada antes de 1 de enero de 2013, me compensa afectar a la actividad la vivienda?

La repuesta es que depende, en todo caso parece obvio que resultaría beneficioso en el caso en que los gastos anuales superen ese máximo de 9.040 euros al que hacíamos referencia, de modo que si por ejemplo tenemos unos gastos por vivienda susceptibles de ser deducible tanto vía deducción por vivienda habitual como vía gastos de la actividad de 15.000 euros, es evidente que si no declaramos ningún porcentaje de afección de nuestra actividad a la vivienda dejaríamos de deducirnos el 30% de esa diferencia (15.000 -9.040 = 5.960?), esto es, 1.788? que nos estaríamos deduciendo si afectamos la vivienda en un 30%.

Otra cuestión a valorar a la hora de decidir si afectar o no la vivienda es si tenemos en mente venderla en un futuro, y ¿por qué? pues porque cuando vendo una vivienda y obtengo un beneficio (diferencia entre precio de adquisición y de venta -o normalmente el de las tablas oficiales si este es inferior), hay que tributar en IRPF por esa ganancia; sin embargo existe una exención fiscal que exime de tributar por esa ganancia en aquellos casos en los que el beneficio se obtenga por la venta de vivienda habitual y además este se reinvierta en la compra de otra vivienda. 

• Que ocurre en esto supuesto si he afectado la vivienda, por ejemplo en un 30% pues que ese 30% ya no tiene la consideración de vivienda habitual y por tanto tendría que tributar por el 30% de la ganancia obtenida.

NORMATIVA

• Artículo 23 de la LIRP.
• Artículo 22 del RIRPF.